因為“炮轟”同行以高出市場價20%~40%的價格争搶房源、推高房租，原我愛我家副總裁兼我愛我家研究院院長胡景晖成了“風雲人物”。
中國房情網的最新數據顯示，2018年7月，北京房租同比上漲21.89%；深圳同比上漲29.68%；廣州同比增長21.64%。
胡景晖認為，非公租房的長租公寓，在此次房租暴漲潮中起到了推波助瀾的作用，其權重大概在三分之一左右。除了供給、需求、季節等因素外，資本大幅度進入長租公寓，也是推高價格的主要原因之一。
到底是誰推高了大城市的房租？
高漲的房租
中國房情網的最新數據顯示，2018年7月，北京房租同比上漲21.89%；深圳同比上漲29.68%；廣州同比增長21.64%。水漲船高的房租似乎正在成為壓倒大都市年輕人的最後一根稻草。
“以後連租房都租不起了。”曾經的玩笑一語成谶。小黃來北京10年了，從一個單身貴族到成為丈夫，再到成為兩個孩子的父親，角色在不停地發生着變化，但是一直不變的，是他那租房的命運。在沒有孩子的時候，他與妻子在西五環外租了一間平房，雖然條件艱苦了一些，但是倆人自得其樂，也是在這個平房裡，他們的第一個孩子出生了。
後來，有了第二個孩子，由于長期住在陰冷潮濕的平房中，妻子産後感染，再加上第一個孩子已經到了上學的年紀，沒有京戶的人可以憑租賃房屋的産權證等證件，在租賃房屋區域内就近上學。小黃終于在今年從平房搬入了一套五環外即将接近六環位置的60平的小兩居，房租3680元，冬季取暖費需要自己掏。而他的同事，在同一小區租了一套同樣大小的房子，房租3800元。同樣取暖費需要自己掏。
北京的房租，越往市中心越貴。一位租住在五道口附近的白領告訴記者，她租的一套四十多平的一居室，價格是5300元。房東說，想租就租，不想租有的是人搶。
他們的故事，隻是北京租房故事的一個縮影。房租年年漲，隻是今年格外多。水漲船高的房租似乎正在成為壓倒大都市年輕人的最後一根稻草。
到底是誰推高了大城市的房租？
長租公寓推高了房租？
胡景晖認為，非公租房的長租公寓在此次房租暴漲潮中起到了推波助瀾的作用，其權重大概在三分之一左右。
8月17日，胡景晖點名炮轟包括自如、蛋殼公寓在内的長租公寓，指出部分公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格争搶房源，從而推高了長租公寓的房租。一時間，掀起一場“中介風雲”。就在胡景晖的言論引起熱議的同時，8月18日，胡景晖發文稱自己“被辭職”。随即，我愛我家發布聲明稱，胡景晖關于長租公寓推動租金上漲的觀點，屬于胡景晖個人觀點，不代表我愛我家集團的觀點。胡景晖在随後接受媒體采訪時表示，“左晖兩次主動聯系謝勇要求管管胡景晖的嘴，不然就讓鍊家全面在輿論上跟我愛我家開戰。”
8月18日，鍊家迅速做出反應。根據鍊家相關負責人給到記者的官方聲明中顯示，鍊家董事長左晖公布聊天記錄，澄清是謝勇主動聯系他。左晖還強調“不希望行業内鬥，希望公司高層保持及時的信息溝通。”
那麼，讓胡景晖炮轟的長租公寓到底是何方神聖？胡景晖在接受《商學院》記者采訪時表示，目前長租公寓主要分為集中式和分散式，以分散式為主，集中式為輔。目前很少有業權式（即把整棟樓買下來做租賃），大部分是使用權式（即二房東模式）。希望在長租公寓領域分一杯羹的，有中介（比如鍊家的自如）、開發商（比如萬科）、科技公司創業團隊、互聯網團隊、酒店管理、還有國家的公租房。
作為公租房的長租公寓，與胡景晖所指的長租公寓又有所不同。政策性的長租公寓，對家庭收入有着嚴格的要求，其特定的受衆群體與其他長租公寓受衆群體也不相同。中介、開發商等所持有的長租公寓，面向所有受衆，對受衆資質也并沒有要求。隻要租戶負擔的起，就可以租賃。
胡景晖認為，非公租房的長租公寓，在此次房租暴漲潮中起到了推波助瀾的作用，其權重大概在三分之一左右。“雖然房租上漲不僅僅這一個因素，但是加上這個砝碼，業主的心态就失衡了。”業主心态之所以失衡，是因為一些長租公寓的租金價格，要遠遠高于普通的房租。以鍊家的自如公寓為例，自如作為長租公寓的代表，其主要形式就是使用權式，其運營模式就是從業主手裡租賃房屋，對房屋進行重新裝修之後再進行出租。
自如公寓分為整租和分租兩種模式，整租就是一套房源整體出租，而分租則采用N+1的出租模式，将一套房源分為N間，若帶有較大的客廳，則将客廳打上隔斷，算一個卧室。
記者查閱鍊家自如公寓的租房信息，一套北京石景山區模式口的60平的小兩居，如果整租的話價格是4090元，而分租則4480元。分租的租金價格要高于整租價格。自如方面并未正面回應《商學院》記者關于自如租賃房源定價原則和定價方式的采訪，隻是告訴記者“為堅決落實北京市政府關于維護住房租賃市場健康穩定發展的相關舉措規定，北京自如生活資産管理有限公司将在未來三個月保證收出房兩端價格穩定、供給平穩，為北京市場提供房源供給約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會環比上月市場平均租金維持不漲；同時全國九城續約房源租金較去年簽約價漲幅不超過5%。”
讓自如遭受炮轟的，還有它在用高于市場價格20%到40%的價格收房。對于記者提出的自如收房成本等問題，自如方面也并未給予正面回應。
那麼長租公寓的收入來源又是什麼？胡景晖介紹，時間差、價格差、服務費是中介運營長租公寓主要的收入渠道。
“第一個是時間差，中介收房之後與業主都有一個免租期，從四五天到一個月不等。比如中介從業主手裡收房時，一年12個月，中介會隻給11個月房租。如果中介在免租期内提前把房屋租賃出去，就能賺取免租期内的房租。”
“中介從業主手裡收房後，再重新裝修、投入，此時就有了一個新的溢價”。胡景晖認為，一些被收購的房屋其實根本不需要重裝修、重裝配，但他們仍堅持包裝後高價出租，以此賺取租金上漲的差價。
“第三就是服務費”，據了解，服務費的名目繁多，幫忙搬家、寬帶安裝、定期保潔等等，又稱中介費，這些費用往往以一個月的房租為上限，可以對租客進行打折。事實上，在中介的租房過程中，無論其與業主簽訂多少年的長租合同，中介與租戶的合同都是以一年為限。到期續約，續簽的客戶，同樣需要繳納中介費或者服務費，對于續簽的客戶，中介費可以打折。
根據一位自如的管家描述，業主把房屋托管給自如，需要看房屋的裝修情況來簽訂委托年限，精裝修和中裝修最少簽訂2年的委托合同，而接近毛坯的最少簽訂3年的委托合同。如果簽約後，業主違約提前收房的，需要按照合同的違約責任來支付違約金。
長租公寓一旦爆雷，其帶來的不僅僅是短期内租戶受損、露宿街頭的危害，從長期來看，會導緻用戶對租賃房屋信心不足，重新考慮買房，從而導緻房價上漲，最終導緻房價與房租輪番上漲的局面。
高于市場價的運營風險
長租公寓一旦涉足金融業務，就會出現很多新的問題。
雖然中介們對于房租上漲都不肯“背鍋”，但是一個不争的事實是，房租在水漲船高。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，影響房租上漲的原因有8個：季節效應、違法房源的減少、房源收儲力度加大、租房需求增加、價格示範效應、棘輪效應（就是隻進不退，隻漲不跌的價格走勢）、吃差價現象、裝修成本的增加。
胡景晖認為，運營企業不顧及房屋租賃市場長期穩定發展和租客的利潤，超出正常市場規律，收房、重修房。這種情況下，如果再繼續高價收房、重裝修，繼續違規的N+1出租，資金鍊斷裂，業主收不到房租，就會驅趕承租人，後果比P2P“爆雷”還要嚴重。
胡景晖介紹，之所以會“爆雷”，是因為目前部分長租公寓運營商，與金融公司合作，在租戶承租之後，簽訂三方合同，以一年為期限，先由金融公司将一年的租金交付與長租公寓運營商，租戶與金融公司簽訂貸款合同，每個月按月還給金融公司所謂的“租金。”
“但是金融公司給到的房租，運營商并不會直接打給業主，而是用這部分錢去擴張，繼續收房，搶占市場份額。”胡景晖說道，“一旦長租公寓運營商無法維持業主正常的租金給付，就會導緻爆倉。”
就如P2P一樣，将原本應當交付業主的資金挪作他用，一旦運營不善，就會引發爆雷危機，這并不是危言聳聽。
就在胡景晖話音未落之時，杭州一家名為鼎家網絡科技有限公司（簡稱“鼎家”）的長租公寓公司因經營不善宣布破産，約4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家。胡景晖認為，長租公寓一旦“爆雷”，帶來的不僅僅是短期内租戶受損、露宿街頭的危害，從長期來看，會導緻用戶對租賃房屋信心不足，重新考慮買房，從而導緻房價上漲，最終導緻房價與房租輪番上漲的局面。
嚴躍進認為，曝光出的杭州長租公寓項目破産現象，正好應對了此前我愛我家原高管“長租公寓爆雷”的風險警告，也說明很多長租公寓一旦涉足金融業務，基本上就會出現很多新的問題。嚴躍進認為，這一事件其實暴露出三個風險：
第一、租客信用被違規使用的風險。此類租賃業務，中間加入了一層消費貸業務。所以租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還此類網貸。如果業務操作穩定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導緻房東不願意出租了，這個時候租客就會很被動。但租客是必須要償付此類網貸的，這樣就會帶來很多被動的或很尴尬的地方。
第二、租金收益的監管不到位。尤其是類似公司很多都是帶有網絡、科技、資産管理等字眼，旗下公司魚龍混雜，類似資金是用于收購房源還是挪作其他用途，都是面臨很多不确定性。類似不确定也帶來了很多風險，即一旦資金斷裂或挪用，此類長租公寓背後的多米諾骨牌效應就會顯現。
第三、内部管理混亂。長租公寓一旦規模做大，相關的管理就需要健全，如果内部管理層都扯皮，那麼很多違規亂象就會出現。而且管理層之間有各類糾紛，也會導緻房東和租戶受牽連，所以一個穩定的或者說統一口徑的租賃管理是關鍵。
資本的圖謀是什麼
除了供給、需求、季節等因素外，資本大幅度進入長租公寓，也是推高價格的主要原因之一。
長租公寓的興起，源于政策傾向于租房領域。嗅到氣味的資本開始對這一新的領域角逐。胡景晖認為，除了供給、需求、季節等因素外，資本大幅度進入長租公寓，也是推高價格的主要原因之一。
以“蛋殼”、“魔方”為代表的創業系，在集中式長租公寓品牌中占比高達65%，魔方已經完成C輪融資33億美元，蛋殼截止B+輪也已融資2億美元。而“自如”雖然屬于鍊家系，也完成了來自騰訊、紅杉資本的40億人民币的A輪融資。
胡景晖認為，資本在這次的房租上漲中，同樣起到了三分之一的推波助瀾作用。“資本進入長租市場，今年給各大公寓運營商提的KPI的核心指标就是擴大規模，不惜一切代價去擴大規模。而如今租賃房源既定的情況下，運營商們哄搶房源，必然導緻房租上漲。”
然而，長租公寓這門生意，并不是那麼容易賺錢。
開發商中的代表——萬科集團，在8月21日的萬科中期業績推介會上，否認了長租公寓推高房租，同時表示低估了運營長租公寓的難度。潘石屹也公開表示，長租公寓是一筆虧本的買賣。
那麼長租公寓是否真的如他們所說，并不盈利呢？胡景晖向記者坦言，目前絕大部分的長租公寓是不盈利的，而且不可能盈利。“收房成本高，重度的垂直裝修，而市場租房人員的支付能力是有限的，當你沒有做到一定規模，成本控制不住，管理效率不高，因而根本不可能盈利。”
“理論上講，長租公寓的平均整體規模在全國範圍内達到20萬套以上，才有可能盈利。”而如今的平均規模隻有幾千套，盈利是根本不可能的。根據胡景晖介紹，目前在長租公寓中，唯一盈利的是我愛我家的相寓項目。“相寓是運用自持資金在運營。”
資本是逐利的，看不到盈利的項目，資本不會去追逐。目前長租公寓并不盈利的狀态下，資本為什麼還趨之若鹜呢？胡景晖認為，一個是國家政策的背書，另一個是長租公寓從長遠來講還是有發展前景的。但是他也坦言，目前他看不出長租公寓的亮點在什麼地方。“中國的投資更多的是非理性的，不像國外的投資者，在投資的時候首先要将一個行業研究透徹，中國的投資更多的是跟風。”
資本并非完全無利可圖。運營商們搶占房源之後，緊跟着一系列的生态服務，包括裝修、寬帶服務等等，公寓成為這一切的一個入口。資本謀劃的，是搶占一個市場入口。比如之前萬科與鍊家所成立的萬鍊裝修，就是一個很好的例子。
同時，租金并不是他們收入的主要來源，長租公寓與金融的合作，在運營商眼中更像是一個金融産品。這一産品的關鍵依然在于其核心業務能否盈利。
8月17日，北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明确提出“三不得”和“三嚴查”。其中包括住房租賃企業，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競争搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄擡租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。同時特意強調“嚴查不按約定用途使用融資資金的行為，給這類危險操作強制刹車。”約談是有效的。自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
嚴躍進認為，此次北京中介協會進行座談會，其實是通過座談方面來規範市場，對于解決當前租賃市場的問題是有積極作用的。尤其是我愛我家的高管“控訴”事件後，租賃市場成為當前的市場熱點，對于資本介入租賃市場的問題也需要積極做管控。
此次約談的企業，主要包括自如、相寓、蛋殼、魔方等機構，都屬于做長租公寓相對較好的企業。“所以本質上說，約談也是有針對性的調控，本身也是為了讓此類骨幹企業發揮社會責任，以嚴要求來對待當前租賃業務，這是很關鍵的一點内容。”
在嚴躍進看來，從此次約談的内容看，其實體現為三個特點，表現為管資金、管房源、管業務。從管資金方面看，政策和此前住建委的規定意義，即銀行貸款等資金不允許進入房源收儲的工作中來。而從管房源的角度看，政策明确提到了讓租賃企業積極投入房源的導向，這是為了增加市場更多的可租房源。而從管業務的角度看，其實是對哄擡租金、搶占房源等業務設定了紅線，不允許觸碰。
“此次政策比較務實的地方，就在于給機構企業設定了房源投入的數量，這樣有助于對此類中介機構進行考核，同時此類房源也規定了不允許漲租金。這有助于形成房源充足、租金穩定的租賃市場。”嚴躍進說。