《意見》顯示，未來深圳的保障性住房占60%，商品住房比例将僅占40%。這意味着，保障性住房将覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，确保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保。那麼如此一來，房地産市場是否又回到了福利分房的時代？深圳房改模式能在全國複制嗎？
政策性住房占60%，将回到福利分房時代？
《意見》的主要關注點在于針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，将住房實物供應分為四大類：一是市場商品住房，占住房供應的40%左右；二是人才住房，占住房供應總量的20%左右；三是安居型商品房，占住房供應總量的20%左右；四是公共租賃住房，占住房供應總量的20%左右。
根據方案，在未來新增住房中，商品住房比例将僅占40%，而保障性住房将占60%。此次房改布局傾向性顯而易見。央視新聞也評論稱，《意見》最大的亮點就是提高保障房在房産供給中的比例。
不僅如此，《意見》在“多主體供給”部分還提到，“支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房”。
廣東君言律師事務所合夥人律師葉智锷告訴《中國經濟周刊》記者，“支持企業利用自有用地或自有用房，通過改造或者建設成為政策型住房，與1998年房改前企業給職工的單位自建房比較相似。”
民建中央經濟委員會副主任馬光遠認為，未來房地産市場将以政府主導為主，這聽起來像是回到了福利分房的時代，但是和房地産市場化的方向背道而馳。
不過，全國房地産商會聯盟主席顧雲昌有不同看法，他告訴《中國經濟周刊》記者，保障的程度、保障的比例多大不是衡量計劃經濟和市場經濟的區别。所謂市場化有三個概念，一是自由的交易，二是專業的分工，三是充分的競争。如果我們提供的住房能夠符合這三個方面，就不能說是計劃經濟。
“縱觀世界各國，保障房或者說有政府補貼的房子，始終存在于市場經濟當中，中國也不例外。在社會主義市場經濟條件下，住房既具有商品屬性，又具有保障的功能。隻是有的國家保障的比重多一點，比如新加坡；有的國家保障的比重少一點，比如美國。因此，不能用保障的占比多少，來判斷是計劃經濟還是市場經濟。”顧雲昌說。
人才房或成影響樓市格局的重要因素
在深圳未來新增住房中，人才住房的供應比例為20%左右。
在葉智锷看來，設立人才房也是基于深圳自身的情況決定的，“深圳要繼續保持國際競争力，人是不可或缺的重要一環，不能因高房價而使人才對深圳望而卻步，對于創新型城市而言房價不能帶來競争力，政府需要給來深人才提供基礎保障才能源源不斷地吸引人才。”
據悉，鑒于目前深圳正大力發展租賃市場，不少符合條件的90後購房剛需們正在排隊租人才房，買房的事在他們看來也不像之前那麼着急了。
清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，90後購房剛需的想法，是目前住房租賃市場上發生的最大變化，也預示着中國的住房供應結構正悄然發生變化，越來越切合中央提出的租售并舉的房地産長效機制。
房改會讓深圳房價下降嗎？
深圳是曆次中國房改的先行者。1998年，在亞洲金融危機大背景下，深圳啟動了第一次房改——住房商品化改革，确立住房就是資産，開啟土地财政時代。此後，中國房地産行業快速發展，但各種問題也随之而來。
高房價首當其沖。就拿位于深圳寶安區的桃源居來說，其在1997年報紙上登出的售房廣告顯示，該樓盤11号樓A棟小面積住房，不論面積還是朝向，一室一廳價格12.5萬元一套随便選，兩室兩廳15萬元一套随便選。而現在，桃源居一室一廳總價250萬元+，兩室兩廳總價350萬元+。算下來，一室一廳的房價至少漲了20倍，兩室兩廳的房價至少漲了23倍。
葉智锷介紹，在深圳市區，一平方米的房價平均5萬多元，而少數樓盤甚至超過每平方米10萬元。
顧雲昌對《中國經濟周刊》記者表示，由于供應嚴重不足，近年來深圳房價漲得過快，而深圳之前的租賃市場發展又嚴重滞後。“在總量上供不應求，結構上也不合理。此次出台《意見》，就是為了改變深圳目前房屋供求結構不合理、供應總量不足的問題。”
《意見》提出，到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
根據人才住房租售價格為市價60%左右、安居型商品房租售價格為市價50%左右的規定，如果一套80平方米的商品房售價400萬元，購買人才住房隻需要240萬元，購買安居型商品房隻需要200萬元。這樣計算下來，引發外界認為此次房改會拉低深圳房價的觀點。
“這個不一定。”在葉智锷看來，此次房改對深圳的房價影響不大。他告訴《中國經濟周刊》記者，政府出台政策的目的不是要打壓房價，是想讓每一個階層的人都能夠各取所需，都有房住。“對于符合購買保障房條件的，就去申請政府的安居型住房或者租賃住房；目前深圳的商品房市場，依然有很多人因自住或者投資去購買，這部分有經濟能力的人在支撐着深圳的房價。”
深圳房改模式能否複制？
深圳房改啟動之際，公衆的期待之一在于，希望深圳拿出的房改方案，對全國具有一定的示範作用。
“示範作用是有的，但比較有限。”顧雲昌說，深圳對全國有一定的典範作用，但是由于各個城市跟深圳情況不同，不能照抄照搬深圳的做法。“不能要求西部的三四線城市，或者縣級市，制定像深圳這樣的規劃，因為這些地方沒有大量的人去租房，用不着大力發展租賃市場。”
還有業内分析認為，深圳房改示範性有限的另一個原因是“土地财政”。
目前，我國有關房地産的财政稅收是以土地出讓和房産交易兩個環節為主，尤其是土地出讓金占據了地方财政收入的很大比例，産生了所謂的“土地财政”。
據中國指數研究院數據，2017年共有北京、杭州、南京、武漢、上海、重慶、天津、成都、廣州9城土地出讓金超千億元，其中北京和杭州土地出讓金超2000億元。
從财政依賴度看，2017年北京财政收入5432億元，北京的土地财政依賴度達51%；佛山的土地财政依賴度最高，達到141%；杭州的土地财政依賴度也高達140%，還有南京136%，廣州80%等。相比之下，深圳和長沙的土地财政依賴度全國最低，為24%。
土地财政依賴度低，讓深圳開展房改有了底氣。
“深圳不再靠賣地也能賺錢。”葉智锷告訴《中國經濟周刊》記者，目前，深圳通過土地所獲取的财政收入占比較低，深圳政府對土地的依賴程度弱，所以深圳才能夠非常大膽地去改革。
但像深圳這樣不靠賣地也能賺錢的城市不是很多。據中國指數研究院2017年對全國35個大中城市統計顯示，僅12個城市的土地财政依賴度低于50%。
“雖然地方政府正在積極轉型尋找新的支柱産業，但新産業發展不可能一蹴而就，賣地成為政府财政收入的重要支撐，短期内地方财政對土地出讓收入的倚重仍将繼續。某種程度上，房改的大面積推進仍面臨一定的阻力。”袁鋼明說。
編輯：牛绮思
美編：孫珍蘭