自8月中旬以來，“國家隊”成為胡景晖對外界喊話時頻繁出現的熱詞。不過，亦有分析人士認為，“國家隊”進入房屋租賃市場是“昏招”，甚至直指其為“開倒車”的表現。
支持方代表胡景晖：國家隊應控股，并派駐黨委書記
胡景晖在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，他希望“國家隊”未來能控股住房租賃運營商，社會資本和外資可以持有小部分股份，并且應向這類企業派駐黨委書記，按照國企的辦法進行管理，“他們（指職業經理人）可以繼續在企業任職，當運營總裁甚至總裁，但控股權必須掌握在‘國家隊’手裡。”
按照他的說法，被社會資本“挾持”的租賃機構遲遲未找到可以盈利的正确路徑，隻得靠高于市場價的價格瘋狂收房以“跑馬圈地”擴大地盤。“根據我的了解，租賃機構背後的投資方2018年給他們定的KPI（關鍵績效指标）就是不惜一切代價擴大規模。”他告訴記者，這才是自如、蛋殼等企業瘋狂高價收房的根本原因。
今年6月，自如CEO熊林的一段講話似乎印證了胡景晖的這一說法。熊林在彼時稱，長租公寓要精耕細作，短期内不可能盈利，需要過“品質關”“規模關”和“增值關”三個關口。而他對“規模關”的解釋是：在當下的住房租賃市場，租賃機構旗下若沒有超過100萬間房屋，單體城市若不突破20萬間房源，則不要談與盈利有關的話題。據他披露，自如的目标是到2018年年底完成100萬間的“小目标”。
大舉擴張的背後便是高周轉、高出租率，以及不可避免的快速裝修和承租人的快速入住。一位行業研究者告訴《中國經濟周刊》記者，近日杭州發生的阿裡巴巴員工入住自如甲醛超标房屋後因病去世的事件與此有一定關聯。
反對方代表郭毅：讓“國家隊”進入是胡扯，開倒車
“目前的幾輪融資都沒有涉及‘國家隊’成員，這個問題我們不便評論。”《中國經濟周刊》記者就“國家隊”是否應進入住房租賃市場的問題聯系了自如、蛋殼、魔方、新派等長租公寓品牌，均得到了與此相似的回答。
“目前的政策還不明朗，我們又發行了資産證券化産品，此時不願多言。”一位從業者告訴《中國經濟周刊》記者，大家都在等待有關部門最新的決策。
記者發現，以自如和蛋殼兩家公寓運營商為例，自如在今年年初的40億元A輪融資方為華平投資、紅杉資本、騰訊等；蛋殼公寓在今年完成的兩輪共1.7億美元融資中的投資方為華人文化、高融資本、元璟資本、老虎環球基金等。長租公寓領域确實尚未見如共享單車風靡之時“國家隊”跟進參與投資的情況。
“我認為讓‘國家隊’進入是不可能實現的，更不可能派黨委書記，這全是胡扯。”思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅不看好“國家隊”進入住房租賃市場的前景，她認為這完全有悖于市場經濟的規則，房租上漲是市場現象，應該以市場化手段加以解決，而不是“開倒車”走過去的老路。
“‘國家隊’進場，資本屬性和來源變了，但商業模式并沒有變，獲取房源的形式也沒有變，供需關系短期内也很難改變，有什麼理由說‘國家隊’的到來可以穩住房租呢？”郭毅認為，若想迅速穩定房租，“國家隊”入場後也隻有一個辦法，即發布租金指導價，“這樣做短期内可以見效，但長期來看毫無疑問對租賃市場是巨大的傷害，甚至不能稱之為‘市場’了。”
她的建議是，政府部門應當嚴格制定規則，然後準确執行，做到有法必依，對犯規者依法進行處罰。同時加大對低收入者和無房者的保障性住房供給力度，除此之外不應有其他更多幹涉。
在租客抱怨房租上漲的同時，長租公寓也面臨短期内不能盈利的現實，可觀的營收數字不僅是對投資方的交代，也是兌現資産證券化産品年化利率承諾的先決條件。一旦“國家隊”入場，盈虧的賬該怎麼算？是否可以褪去社會資本身上的逐利屬性？
“國有資本本質上也是資本，對逐利性的要求相比社會資本一點也不差，很難說他們進入了房租就會下降。”北京飛馬旅發起人郭昕告訴《中國經濟周刊》記者，“國家隊”的第一桶金是靠财政撥款取得，源自公民的納稅，但“國有資産同樣需要保值增值，依然不能做虧本的買賣”。
郭昕分析說，另一種可能是通過财政撥款補貼租賃業務，将其徹底變性為公共事務支出，如此一來相當于用所有納稅人的稅款為占社會群體一部分的租客發放補貼，“這明顯也是不合理的。”
純租賃地塊多被地方國企收入囊中
“國家隊”試水租賃市場的經驗并不是零，除去資本層面，國企也頻繁介入住房租賃市場。2018年1月，上海地産集團正式發布滬上首個國企租賃住房業務品牌“城方”，今年上半年，計劃開工4000套租賃房，年底前全面開工，2020年實現交付；8月下旬，深圳推出穩租金試點項目，由深圳地鐵集團與深業集團共同成立的公司操盤。
在一些地方政府出台的文件中，國企也被寄予厚望。如2017年9月上海出台《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，明确稱要讓國企成為租賃住房的“壓艙石”。這從上海純租賃地塊的去向上也可見一斑。
截至目前，上海共成交35塊純租賃用地，累計規劃建築面積212.03萬平方米，平均成交樓面價為6524元/平方米。在企業排名中，上海地産集團在拿地面積和拿地總價上高居榜首，競得共計10幅純租賃地塊，總建面超過70萬平方米，成交總價超58億元。
諸葛找房統計數據顯示，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃的宅地以來，全國多個熱點城市相繼推出純租賃用地，至今累計共71塊，已出讓土地面積超過440萬平方米，平均樓面價為每平方米5104元。而各城市挂牌的自持租賃住宅用地多為定向出讓給當地國企，除深圳一塊土地出現過市場化競拍，最終溢價率30%成交之外，其餘基本都是獨家參拍，底價成交，相當于定向交給了國有企業；準入門檻的提高使拿地成本降低，自持純租賃地塊幾乎均被具有資質的市級、區級國企收入囊中。
對于國企獲得大量純租賃地塊，中原地産研究中心首席研究員張大偉向記者分析說，根據中原地産統計，全國已有超過10個城市成交租賃類土地，可供應超過12萬套租賃住房。他認為，這部分價格受國企或政府部門影響的租賃住房一旦進入市場會有非常大的良性作用：可以直接增加供應，緩解供需結構緊張；還可以平穩價格，避免價格出現非理性上漲。“這部分土地成本相對較低，運營難度小，對于租賃市場來說，能起到租金價格的平穩影響。”
責編：陳惟杉
美編：孟凡婷