孟曉蘇：房地産仍将長期拉動中國經濟增長。這是一個讓很多國人質疑的問題。
先看一些數據：
中國的GDP增幅在十二五期間持續走低。“權威人士”說，這個L型不是一個階段，而是會維持相當長一段時期。
而房地産在2014年、2015年持續24個月投資下滑，明顯拖累國民經濟。
中央的應對措施是，2015年年底明确要求化解房地産庫存，促進房地産發展。2016年，中央和國務院實施了因地、因城施策的政策。
據我推斷，房地産業長期拉動中國經濟增長。
中國房地産有泡沫嗎？
資産增值促進房地産持續上漲，但同時也引發人們擔憂，房地産業會迎來崩盤的那一天嗎？
在我看來，中國樓市“泡沫論”被人講了多年，一天都沒有準過。講房價要下跌的專家，講了20年，也沒有一天準過。因為他們不懂得鄧小平的基本觀點：實踐是檢驗真理的唯一标準。
1989年，《人民日報》刊登的一篇報道稱，“北京房價竟高達每平米1600元。”現在，27年過去了，房價上漲了40倍。
27年，中國房價上漲40倍！
有人說日本、美國、迪拜是泡沫！中國就一定也有泡沫嗎？美國房地産高居美國GDP第一位，仍然是美國的主導産業。2012年以來，美國房地産開始複蘇，推升美國經濟發展。同時，還推升了特朗普的身價。在很多人看來，這個在美國連一個科級幹部都不是的房地産商，竟然打敗了16個共和黨的競選人，又打敗了民主黨的競選人，當上了美國總統，是個笑話。
再來看看德國房價，有人編了一個德國房價的神話故事，稱：從1975-2011年的26年間，德國實際住房價格累計下降了21.6%，而同期英國、法國實際房價累計上漲145%和123%。他将其歸結為，德國政府制度性因素，主要是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。
但實際情況是，我曾向德國共産黨的前主席求證，他說這是德國政府造成的，柏林牆被推倒後，西德和東德的房價被平均計算了。事實是，近年柏林、慕尼黑、科隆、法蘭克福的房價年漲幅為6.3%-13%。
所以，中國的房地産業存在泡沫的可能性很小。
未來房價還會繼續上漲嗎？
1987年，中國的房價是每平米408元，到現在一直都在上漲。有人問，現在的房價已經漲到如此高，今後還會繼續上漲嗎？
我相信黃奇帆的一句話：短期看供求、中期看結構、長期看通脹。
從供求關系來看，一二線城市的房子生産周期是18個月，再加上規劃設計、土地審批18個月，加起來一共三年，抛開預售還有三年。
從通脹來看，貨币主義大師弗裡德曼認為：通貨膨脹是由于貨币的增速高于經濟的增速而造成的。看一組數據：2003－2012年期間，M2平均增幅達18%。2013、2014年兩年平均增幅達12.3%。
但近年我國M2增量，為何沒有引發“通脹”？拿GDP跟增長相比是錯的，我們忽略了存量也在增值，這是跟弗裡德曼的理論相矛盾的地方。
有以下幾個原因：
一是大量資金被“資産增值”包括房地産增值所吸納。二是“雙重轉型”：對擴大貨币發行量提出要求。例如：礦山資源拍賣流轉等。此外，還有居民現金偏好等。
當年房改賣給大家幾萬塊錢，現在一下漲到了幾百萬；過去企業上市不值錢，現在企業一上市股票價值多少萬億。再加上農地流轉入市又需要錢，這些錢從哪兒來？都被我們忽略了。
在這樣的資産增值面前，房價上漲已經成為一個曆史，也必将構成我們的未來。
房地産未來的市場需求
未來還有沒有市場需求？我從五個方面來給大家提示一下：
第一，城鎮化進程将繼續推動中國房地産業20年發展。
第二，城鎮居民自住和改善性需求巨大。包括首套住房需求、改善型住房需求、家庭小型化需求等。事實上，中國的人均居住面積與多數歐美國家相比，還差很遠，僅實現人均33平米，戶均110平米。
第三，棚戶區改造解決低收入家庭住房困難。舊城改造需要持續進行。目前，城市棚戶區裡居住的人口還有一億人。
第四，新增人口帶來即期與長期的住房需求。中國生育率高，一年能生出兩個保加利亞的人口，兩年生出一個加拿大的人口。
第五，養老與度假需求，都需要房地産開發。現在中國的老人已達2.2億人，我當年提出的“分時度假”方案，開始在逐漸推廣。
總而言之，中國有這麼大的需求，房地産業将會進一步拉動中國經濟的長期持續增長。
中國房地産的趨勢是：短期看供求、中期看結構、長期看通脹
（本文根據第25屆中外管理官産學懇談會上的演講編輯整理而成，未經本人審閱）
責任編輯：朱麗