孟曉蘇:房地産仍将長期拉動中國經濟增長。這是一個讓很多國人質疑的問題。
先看一些數據:
中國的GDP增幅在十二五期間持續走低。“權威人士”說,這個L型不是一個階段,而是會維持相當長一段時期。
而房地産在2014年、2015年持續24個月投資下滑,明顯拖累國民經濟。
中央的應對措施是,2015年年底明确要求化解房地産庫存,促進房地産發展。2016年,中央和國務院實施了因地、因城施策的政策。
據我推斷,房地産業長期拉動中國經濟增長。
中國房地産有泡沫嗎?
資産增值促進房地産持續上漲,但同時也引發人們擔憂,房地産業會迎來崩盤的那一天嗎?
在我看來,中國樓市“泡沫論”被人講了多年,一天都沒有準過。講房價要下跌的專家,講了20年,也沒有一天準過。因為他們不懂得鄧小平的基本觀點:實踐是檢驗真理的唯一标準。
1989年,《人民日報》刊登的一篇報道稱,“北京房價竟高達每平米1600元。”現在,27年過去了,房價上漲了40倍。
27年,中國房價上漲40倍!
有人說日本、美國、迪拜是泡沫!中國就一定也有泡沫嗎?美國房地産高居美國GDP第一位,仍然是美國的主導産業。2012年以來,美國房地産開始複蘇,推升美國經濟發展。同時,還推升了特朗普的身價。在很多人看來,這個在美國連一個科級幹部都不是的房地産商,竟然打敗了16個共和黨的競選人,又打敗了民主黨的競選人,當上了美國總統,是個笑話。
再來看看德國房價,有人編了一個德國房價的神話故事,稱:從1975-2011年的26年間,德國實際住房價格累計下降了21.6%,而同期英國、法國實際房價累計上漲145%和123%。他将其歸結為,德國政府制度性因素,主要是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。
但實際情況是,我曾向德國共産黨的前主席求證,他說這是德國政府造成的,柏林牆被推倒後,西德和東德的房價被平均計算了。事實是,近年柏林、慕尼黑、科隆、法蘭克福的房價年漲幅為6.3%-13%。
所以,中國的房地産業存在泡沫的可能性很小。
未來房價還會繼續上漲嗎?
1987年,中國的房價是每平米408元,到現在一直都在上漲。有人問,現在的房價已經漲到如此高,今後還會繼續上漲嗎?
我相信黃奇帆的一句話:短期看供求、中期看結構、長期看通脹。
從供求關系來看,一二線城市的房子生産周期是18個月,再加上規劃設計、土地審批18個月,加起來一共三年,抛開預售還有三年。
從通脹來看,貨币主義大師弗裡德曼認為:通貨膨脹是由于貨币的增速高于經濟的增速而造成的。看一組數據:2003-2012年期間,M2平均增幅達18%。2013、2014年兩年平均增幅達12.3%。
但近年我國M2增量,為何沒有引發“通脹”?拿GDP跟增長相比是錯的,我們忽略了存量也在增值,這是跟弗裡德曼的理論相矛盾的地方。
有以下幾個原因:
一是大量資金被“資産增值”包括房地産增值所吸納。二是“雙重轉型”:對擴大貨币發行量提出要求。例如:礦山資源拍賣流轉等。此外,還有居民現金偏好等。
當年房改賣給大家幾萬塊錢,現在一下漲到了幾百萬;過去企業上市不值錢,現在企業一上市股票價值多少萬億。再加上農地流轉入市又需要錢,這些錢從哪兒來?都被我們忽略了。
在這樣的資産增值面前,房價上漲已經成為一個曆史,也必将構成我們的未來。
房地産未來的市場需求
未來還有沒有市場需求?我從五個方面來給大家提示一下:
第一,城鎮化進程将繼續推動中國房地産業20年發展。
第二,城鎮居民自住和改善性需求巨大。包括首套住房需求、改善型住房需求、家庭小型化需求等。事實上,中國的人均居住面積與多數歐美國家相比,還差很遠,僅實現人均33平米,戶均110平米。
第三,棚戶區改造解決低收入家庭住房困難。舊城改造需要持續進行。目前,城市棚戶區裡居住的人口還有一億人。
第四,新增人口帶來即期與長期的住房需求。中國生育率高,一年能生出兩個保加利亞的人口,兩年生出一個加拿大的人口。
第五,養老與度假需求,都需要房地産開發。現在中國的老人已達2.2億人,我當年提出的“分時度假”方案,開始在逐漸推廣。
總而言之,中國有這麼大的需求,房地産業将會進一步拉動中國經濟的長期持續增長。
中國房地産的趨勢是:短期看供求、中期看結構、長期看通脹
(本文根據第25屆中外管理官産學懇談會上的演講編輯整理而成,未經本人審閱)
責任編輯:朱麗