近日，上市房企中弘股份（000979.SZ）麻煩纏身。先是預計上半年淨利潤大幅虧損14億元且債務纏身，後又收到監管警示函，董事長被指披露信息、募集資金不合規。一時之間引起業界和投資者的廣泛關注。
那麼，中弘股份究竟經營狀況如何？為何淨利潤大幅下滑？債務爆雷又是什麼原因？近日《投資者報》記者緻電緻函公司，先後撥打公司公開電話、公司官網電話、公司北京、海南分公司電話均無人接聽，撥打山東分公司電話有女性工作人員接聽但随即挂斷，記者後又聯系到一位接近中弘地産的相關人士，但其以不方便說話為由沒有接受采訪。
“退房風波”引發蝴蝶效應
7月13日，中弘股份發布的業績預告稱，預計2018年上半年歸屬于上市公司股東的淨利潤約為-14億元，比上年同期下降4876%。這一消息對投資者來說可謂晴天霹靂。據目前中弘股份披露的虧損原因稱：“一是融資成本費用變化導緻财務費用比同期增加10億元；二是對‘亞洲旅遊’的長期股權投資拟計提資産減值損失約1億元；三是受國家房地産調控政策影響，公司商業項目銷售停滞，住宅項目銷售大幅下滑，房地産項目銷售利潤較上年同期大幅減少。”
其實，對于中弘股份來說，其業績如此早有征兆。2017年第四季度，公司淨利潤已開始下滑。據财報顯示，2015年和2016年，中弘股份歸屬于上市公司的淨利潤分别為2.87億元、1.57億元，但在2017年，這一數字已變為-25.11億元，其中2017年第四季度開始由盈轉虧，巨虧25.79億元。
那麼為何在2017年第四季度突然出現巨額虧損呢？在公司公告中，中弘股份将虧損歸因于受國家房地産調控政策影響銷售收入下滑，尤其提到2016年已銷售的禦馬坊項目在2017年和2018年一季度大量退房，導緻2017年和2018年一季度銷售收入大幅下滑。
禦馬坊項目為何大量退房？據《投資者報》記者了解，因中弘股份當時采用了“售後包租”的營銷手段，這一方式主要是指房地産開發企業以在一定期限内承租或者代為出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售款。此方法作為商辦類項目屢試不爽的營銷手段，令開發商達到快速銷售的目的。但早在2001年和2011年，國家相關法律就先後明令禁止此類行為。然而，在法令禁止的背景下，中弘地産卻在其平谷禦馬坊和由山由谷項目銷售過程中，仍然采用此類方式銷售，對此，平谷區住建委也下達了“應當無條件退房”的要求。這也是上述項目出現大量退房的根本原因。
出售資産抵債務
此次退房風波也導緻了中弘股份現金流出現問題，2017年銷售商品、提供勞務收到的現金大幅下滑52%，降為21.18億元，這也從而引發了一系列連鎖反應。
由于經營虧損，加上此前曾多次進行股權項目收購，以及多個項目陷入停工危機，中弘股份的負債率及逾期債務規模都在不斷擴大。2017年，其負債率攀升至81.2%，一年之間同比增長近12個百分點。
且據中弘股份最新披露，公司及下屬子公司累計逾期債務本息合計金額43.19億元，全部為各類借款。對于這些逾期債務，公司公告中給出的計劃一是尋求重組擺脫困境；二是加快資産出售以償還借款；三是催收應收賬款緩解流動性壓力。
計劃發布後，7月12日，中弘股份就披露了一份出售資産公告，表示為盤活存量資産，減少公司負債，降低财務費用，增加公司流動資金，拟出售全資子公司海南如意島旅遊度假投資有限公司100%的股權，轉讓對價為14億元，交易對手方為佳兆業間接控股的海南羅勝特投資有限公司。
在債權債務沖抵後，海南羅勝特投資僅需支付現金7300萬元就可以拿下全部股權。而中弘股份雖隻收到7300萬元現金，但也将減少負債約82億元，同時增加10.3億元投資收益。7月8日，雙方簽署了股權轉讓協議。
除了售賣海南子公司，其控股股東中弘卓業将轉讓所持中弘股份全部股權。7月11日，根據中弘股份公告披露，中弘卓業共持有22.28億股，占公司總股本的26.55%，全部被司法凍結，其中已質押比例99.70%，而這些股權質押以及司法凍結的股份，合計涉及債務38.44億元。
為了緩解這部分債務，7月12日，控股股東中弘卓業也與新疆佳龍旅遊發展股份有限公司簽訂了股權轉讓框架協議，拟将所持全部股份轉讓給新疆佳龍，轉讓價款将另行商定。如果後續完成轉讓，中弘股份或将易主。
不過對此項交易，中弘股份曾表示，目前僅處于簽署框架協議階段，股權轉讓正式協議能否簽署存在不确定性。
除淨利虧損、債務纏身之外，中弘股份還被安徽證監局出具了警示函。警示函中有一項為募集資金使用違規。警示函稱：“2017年4月，公司審議通過使用閑置募集資金26.8億元暫時補充流動資金，期限不超過12個月。然而在此期間，公司使用20.7億元償還短期拆借資金，且未在12個月内将資金足額歸還至募集資金專戶。”
由此也可看出，中弘股份的資金鍊已經較為緊張。中弘股份由2017年退房潮引發此番危機，也為目前管控較嚴、信貸較難的房地産市場敲響了警鐘，此後落棋需更加謹慎，稍有不慎則會對資金鍊造成一系列沖擊。
截至今年7月20日，中弘股份股價已跌至1.03元，近一年來，本就不高的公司股價已多次呈現“斷崖式”跳水。2017年8月1日，公司股價最高也僅為2.01元。此後，從2017年9月開始，更是一路下跌，在2018年6月20日、6月22日最低成交價均觸及0.99元。