近期，A股上市公司已陸陸續續發布了2018年上半年的成績單，其中，曾經風光無限的地産行業由于最近一兩年深受調控政策影響，其業績表現也更受市場關注。
8月13日，房地産行業巨頭保利地産（600048.SH）率先披露了半年報，那麼其上半年的成績如何呢？拿地支出與城市布局有何變化？資金鍊是否穩健？《投資者報》記者近日帶着這些問題緻電緻函公司一位女性負責人，其稱将有工作人員查看采訪函，但截至發稿記者并未收到回複。
拿地不再激進
從2018年半年報可以看出，保利地産維持了較為穩健的增長态勢。今年上半年，營業收入為595億元，同比增長9%，淨利潤93億元，同比增長30%，與去年同期相比增速有所提升。2017年上半年保利地産營收同比下滑1.2%，淨利潤同比增長僅2.5%。就房地産銷售數據而言，2018年1月至7月，保利地産簽約面積1621萬平方米，同比增長36%；簽約金額2391億元，同比增長46%，已完成設定銷售目标4000億元的60%。
保利地産的銷售戶型仍然定位在普通住宅的中小戶型，今年上半年，公司住宅産品銷售金額占比達90%，其中144平方米以下中小戶型住宅産品占比達90%。
而在城市布局方面，保利地産依然以一二線城市和珠三角、長三角等核心城市群的三四線城市為主，其中一二線城市簽約金額占比近78%。從區域上來看，珠三角和長三角兩大核心城市群分别占比達31%和20%。上半年簽約金額最多的是廣州，達200億元以上，其次為佛山、杭州兩地100億元以上，北京等14個城市超50億元。
在這些城市中，二線城市對保利地産的業績增長貢獻較大。今年上半年，二線城市的銷售單價提升帶動銷售金額維持10%以上的增速。
不過值得注意的是，保利地産土地儲備已有下滑。截至2018年上半年，保利地産待開發土地儲備面積8950萬平方米，其中一二線城市5425萬平方米，占比約61%；區域上看，珠三角和長三角兩大核心城市群4124萬平方米，占比約46%，總土地儲備較2017年年底下降2%。
今年上半年，公司新拓展項目共計69個，其中并購、合作等方式獲取項目45個，占拓展項目總數的64%。新增容積率面積1510萬平方米，花費總成本1072億元，較去年同期，新增土地儲備下降了11%。
拿地不再激進也可以從現金流量表中購買商品、接受勞務支付的現金這一數據體現出來，2018年上半年為959億元，同比增長18%，而去年同比增長高達73%。
土地儲備減少的同時，保利地産還在加快去庫存，截至2018年6月末，公司全國商品房待售面積下降至5.51億平方米，同比下降14.7%。且新開盤數量也占比較小，2018年上半年在售樓盤共計567個，其中國内樓盤557個，2018年新開盤的僅有69個。這些數據在一定程度上體現出保利地産2018年對于房地産市場的态度。
周轉放慢财務費用大增
此外，值得注意的是，雖然保利地産的待售面積同比下降，但存貨周轉天數卻較長，也就是說，從拿地到建成房子賣出仍需要很長時間。2018年的半年報中，公司的存貨周轉天數高達2160天，差不多6年，比貴州茅台都要長兩年。這一存貨周轉天數是在2017年以來突然激增的，同時增長較快的還有存貨金額，2018年上半年達4846億元，同比增長30%，比去年高了9個百分點。
也就是說，雖然保利地産加快了待銷售面積的去庫存速度，但囤的土地、以及還不到銷售環節的這一部分資産仍然較多。在現在的房地産市場環境下，周轉時間高達6年無疑意味着很大的不确定性，因為很難說6年後房價是否還會大舉增值。
此外，存貨周轉天數越長，存貨占用水平越高，流動性越低，對資金鍊會造成一定影響。查看公司的資産負債率，2018年上半年達79.32%，較2017年年底的77.28%和今年一季度的78.45%連續升高。不過由于房地産行業的特殊性，在計算房地産企業的資産負債率的時候，通常要把預收款項剔除掉，因為預收賬款是房屋預售時收到的房款，待拿到現房後才确認為營業收入。保利地産剔除預收賬款後的資産負債率維持在40%左右，在行業平均水平之上。
細看保利地産的融資情況，2018年上半年，公司融資活動現金流入856.31億元，同比增長43.16%，綜合成本5.09%，其中新增有息負債796.13億元，有息負債綜合成本為4.86%，融資成本低于行業平均水平。從債務類型來看，有息負債仍以銀行借款為主，占比超過71%，公司債券及中期票據等直接債務融資工具占比約14%。
對于公司的融資情況，保利地産在财報中稱：“公司充分發揮融資優勢，以低成本儲備大額資金。”
雖然融資成本較低，但2018年上半年，保利地産的财務費用高達17.92億元，逼近淨利潤的兩成，較去年同期增加137%。
此外，保利地産2018年中報顯示，公司經營性現金流為-98.33億元，同比下滑2%。這意味着拿地速度快于銷售速度，且2018年上半年公司累計銷售回籠1698億元，回款率較去年同期下降了3.5個百分點至78.9%。銷售回款速度下降、利息支出增加，都是影響資金鍊健康的潛在不穩定性因素。