《新周期：中國宏觀經濟理論與實踐》
推薦指數：★★★★
作者：任澤平甘源
出版社：中信出版集團
出版日期：2018年8月
作者簡介：
任澤平：恒大集團首席經濟學家（副總裁級）、恒大研究院院長。曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯席所長。長期從事宏觀經濟、公共政策、貨币金融、房地産等領域研究。
甘源：恒大研究院高級研究員。曾供職于中信證券、方正證券。從事宏觀經濟、貨币政策、彙率、流動性、互聯網金融等方面的研究。
秦朔：現在對于房地産後市我看到大概有幾種看法，一種認為現在租售同權，很多地方在出台政策，包括在開發一些很好的地段去做租賃房，比如北京提出5年要出來25萬套。如果大規模的租賃房出現，對于房價的上升是不是會有明顯的抑制性因素？
由于房産稅、限價限貸限購等“五限”，很多人認為房地産會慢慢不行，尤其是2017年銷售額和投資量都很多，所以很多人也認為2017年就是房地産最高點。另一種觀點認為中國現在總體上改善性需求還很大。我看到一個數據，現在在我們的自有産權房裡有百分之二十幾連獨立衛生間都沒有。所以可以說過去很多房子本身也不行了，從這個角度看中國的房地産還有希望和空間。
所以很多朋友都在想，我在北上廣買不起，就在周圍買，特别是在有城際連線能很快接軌的地方買。很多人認為房地産還有很多窪地，我不知道你怎麼思考這個問題，你采取一些什麼行動？
任澤平：房地産這個話題其實大家非常關注，争議也非常多。我是研究了17年宏觀、10年房地産。坦率地講，我覺得這個市場上能把房地産說清楚的人屈指可數，甚至大部分流行的觀點，我發現都是錯的。
我不僅研究房地産，我還有操盤經驗。為什麼很多人對房地産看錯呢？
我覺得第一是不了解政策。比如，當很多人講房地産市場的時候，誰告訴你房地産就是一個市場？中國土地供給都是管制的，但市場應該是有供求的。分析的邏輯框架都錯了，何談分析？所以那麼多人過去10多年不停在看空，結果漲成這樣。
第二是不要試圖用單一邏輯來解釋。比如，大家經常講中國要人口老齡化了，所以房價漲不動了。老齡化這個話題講了這麼多年，房價還是無畏無懼地上漲。
究竟怎麼來理解房地産？我在2015年就跟大家提出“一線房價翻一倍”。我這10年的研究用一句話來概括，叫“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。長期來說人口流入的地方有潛力，因為人才是房子的最終需求，人都跑了，這個地方房地産肯定沒有投資價值；短期炒一把，後來會跌得很慘，這是短期看金融；中期看土地，人口流入多的、最近這兩年沒供地的地方，那更有投資前景。
秦朔：所以中國的城市現在用于房地産特别是用于住宅的土地供給，在整個城市的面積比重是偏小的，跟全世界的大城市相比都是偏小的。
任澤平：在我們的城市規劃裡，不同城市的規劃文件，有一句話10年沒變，叫“控制大城市規模、重點發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”。你好好琢磨這句話，控制大的、重點發展小的，但事實上你看人是怎麼流動的呢？人是從東北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人來到了大的都市圈，而你要控制它的規模怎麼辦？不供地。人來了，你不供地那價格怎麼走？暴漲。
東北西北這些中小城市人都跑了，但是你要重點發展，還給它供了很多地，導緻庫存太高。所以說一二線城市房價過高，三四線城市庫存過高。
我比較建議未來要重點發展大都市圈，因為你看上百年來城市化的經驗，無論是美國、歐洲還是日本、韓國，基本的規律都是人往大的都市圈遷移，因為大的都市圈更節約土地、更節約資源、更有活力、更有效率，更能為那些有才華的青年人提供實現夢想的機會，這是一種文明。如果控制大城市規模，不讓人來，不讓人們享受城市的文明，這是反文明的。
秦朔：人口問題、土地問題，還有金融問題。有人說現在杠杆水平太高了；有人說現在這個杠杆相對于歐美來講，我們這個餘額真的還不足為奇，意思是建議居民更多地把中長期貸款都投到房貸裡，你覺得大家還有能力支撐起來嗎？
任澤平：其實這種簡單地做國際比較我覺得沒有太大的意義，為什麼呢？因為美國就是喜歡消費，甚至一度搞到了零首付，後來次貸危機發生了。美國本身儲蓄率就是比較低，當然這是有原因的，因為美國社會保障體系非常健全，有滑梯在那兒兜着——整個社會最低保障的底線。
中國儲蓄率比較高，跟文化有關。所以這個杠杆高低跟美國進行對比，我覺得不可比。如果一定要講的話，我認為：第一，中國目前這個杠杆其實不高，因為我們是一個儲蓄文化；第二，從動态來看，這兩年加得是有點快，甚至用了一些短期的消費貸來加，這是風險點。
秦朔：那總體上，你對于房價本身的走勢還是屬于比較樂觀的态度？像當年，你那麼旗幟鮮明地說“一線城市翻一倍”，現在還有類似的這種旗幟鮮明的觀點沒有？
任澤平：我的觀點一直都旗幟鮮明，就是簡潔而鮮明。因為我對我自己包括我的團隊的要求就是，我們所有的研究第一要實戰，第二要負責。所以你看我所有的報告：“5000點不是夢”，我就是看5000點股票；“一線房價翻一倍”，我就看好一線房價能翻一倍；“新周期”，我就看好周期、看好金融、看好消費。
所以對于房地産市場我的觀點也非常明确。當然這裡這個問題不能這麼問，就是當很多人問你對中國房地産市場怎麼看的時候，這個問題無法回答。因為房地産永遠是一個區域市場。比如說過去的兩年，北京、上海房價翻了一倍，但東北房價并沒有漲。所以搞開發的人永遠記住，房子最重要的是什麼？地段。判斷房地産市場永遠要記得它是有區域屬性的。
因此按照我的框架就是“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。那麼從長期來說看人口流入，什麼人流入啊？有才華的青年人，他們帶着夢想來，還有那些财富淨值人士，帶着财富來這個地方，有活力，有希望，那這個地方未來的房地産市場就是有潛力的。
（本文摘自《新周期：中國宏觀經濟理論與實踐》一書，内容略有删減，标題為編輯所加。）
編輯：牛绮思美編：孫珍蘭