2016年9月30日，北京發布樓市調控新政，标志着“史上最嚴”的商品房調控正式開始。随後，各個城市陸續跟進。如今調控已近兩年，房價漲跌幅度如何，市場說法不一。
國内最大的20家上市房企（A股、H股上市房企，按照淨利潤排列）業務涵蓋了國内房地産業較為發達的城市，從這些公司逐月公布的新建商品房簽約銷售金額（下稱“銷售額”）、銷售面積等來自銷售一線的數據，或許可以看出一些新建商品房的價格走勢。
2016年9月份，這20家公司平均簽約銷售價格（總銷售額/銷售面積，以下同）為每平方米12435元；2018年7月份平均簽約銷售價格每平方米15550元（銷售額5373.08億元，銷售面積2297.81萬平方米）。按照單價計算，每平方米價格上漲了25%。
這20家上市房企經曆了2015年的行業低迷後，在2016年初“去庫存”的大背景下開始複蘇。2016年、2017年銷售額呈現了量增價升态勢，平均簽約銷售價格年度漲幅分别為7.45%、9.34%，2018年前7個月，平均簽約銷售價格增幅為4.46%，并創出新高。
此外，20家上市房企銷售額和銷售面積同比增速回落，但依然是正向增長。
去庫存，2016年起地産銷售回暖
今年前7個月仍處增長通道
國内最大的20家上市房企，既有連續數年位列利潤榜首位的中國海外發展（0688.HK），也有國企地産龍頭保利地産（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ），混合所有制企業萬科（000002.SZ），以及大型民企中國恒大（3333.HK)、融創中國（1918.HK）、碧桂園等。
2015年，由于房地産市場疲軟，各公司的利潤也不樂觀。碧桂園2015年度歸屬母公司股東淨利潤同比2014年下降了9.31%，隻有92.76億元；中國恒大的2015年歸母淨利潤隻剩下104.6億元，同比下滑了17.01%。
2016年初，國内房地産行業開始“去庫存”。與制造業去庫存可能要經曆“降價出清”的痛苦過程不同，房地産的去庫存呈現出銷售“量升價增”紅火場面。
2016年前8個月，這20家公司就完成了2015年全年銷售額，銷售價格處于上升通道。
2016年9月，房地産銷售依舊一派“熱鬧”景象。銷售數據顯示，20家房企當年9月合計銷售額達2875億元，是2016年的最高值；銷售面積2312萬平方米，同為最高值；平均每平方米銷售價格12434元，是當個季度最高值。這3個數據同比2015年9月，增幅分别是108.96%、91.29%、9.24%。9月單月銷售額，比2015年第一季度3個月的銷售額之和還多17%。
從這些數據看，銷售額和銷售面積增長約一倍，同時伴随銷售單價上漲。如果比喻成股市，就是成交量同比放大的同時，大盤指數在上升，是牛市來臨的信号。
2016年9月30日開始，一輪針對房地産市場的調控政策開始席卷各重點城市。
當年9月30日至10月上旬，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，還有天津、成都、鄭州、濟南等二線城市，三線城市如佛山、廈門、無錫、珠海和惠州等，共22個城市發布了力度不一的樓市調控政策。
調控帶來的，主要是銷售面積的下降。2016年10月，20家房企銷售總額環比下降4.5%，銷售面積環比下降5.04%，銷售單價基本持平。
當年的11月和12月是比較慘淡的兩個月，20家房企11月比10月銷售額減少31%，銷售面積減少29.76%，顯示出縮量調整的态勢。同時，每平方米銷售單價從9月份的12435元/平方米下降到12234元，下降201元，對應100平方米的房子，購房者可以節省2萬元。
不過，累計到全年，2016年20家上市房企的業績還是大幅增長。
2016年全年，20家公司銷售額同比增長35%、銷售面積同比增長22.5%。從增長幅度看，銷售額高于銷售面積，源于每平方米銷售單價同比增加，上漲幅度為7.45%。20家上市房企中有8家銷售額同比增幅超過50%，融創中國、碧桂園、新城發展控股3家公司增幅超過一倍。
銷售低迷在2017年1月份迎來小谷底。當月，20家上市房企平均銷售單價創下自“9·30房地産新政”後的最低價格——12167元/平方米，調控前下降267元，降幅為2.14%。值得注意的是，當月開始，20家上市房企銷售面積和銷售額開始增加。
2017年全年，20家上市房企依舊呈現量增價升的态勢。從20家公司逐月銷售數據看，銷售額、銷售面積和單價，都呈現重心逐漸擡高态勢。2017年全年銷售額和銷售面積同比增幅分别達52%、39%，銷售額增幅再次超過銷售面積增幅，同時每平方米平均單價同比增長9.34%。
今年前7個月，這20家公司銷售額和銷售面積分别增加了34%、28%，每平方米單價增幅4.46%。各項數據的增長幅度有所回落，但依舊在增長通道中。
集中度上升，越靠前份額越大
碧桂園銷售面積相當于12家龍頭企業之和
“史上最嚴”調控開始後，一些資金鍊原本就緊張、融資依賴性大的中小房企逐漸沒落，優質資源越來越向大型企業集中。
從銷售面積和銷售金額看，20家上市房企2017年的市場占有率分别是16.96%、21.48%，較2016年分别提高了3.93和3.83個百分點。
今年這樣的趨勢還在延續，截至7月份，這20家上市房企銷售面積占全國銷售面積的比例達到22.55%，比2017年同期提升5.59個百分點，銷售金額占比35.74%，比2017年同期提升14.26個百分點。
行業集中度較高的現象在這20家上市房企中也有體現。排名前十的上市房企2015—2017年銷售額占20家上市房企的比例分别達74.37%、73.58%、71.02%，2018年1—7月為72.51%。排名前十的上市房企銷售額也占到20家公司的70%以上，即排名前十的企業占市場份額的七成，剩下三成歸排名後十的公司分。
融創中國是近3年銷售額排名前進最快公司。2015年時，融創中國全年累計銷售額排名第八，2016年超越了華潤置地(1109.HK)和綠城中國(3900.HK)，前進到第六名，2017超過了保利地産，排名第四。今年前7個月稍有退步，融創中國至第五名。
碧桂園銷售額排名則是隻進不退。在2015年時，碧桂園銷售額隻排名在業内第五，前面有萬科、中國恒大、保利地産、中國海外發展。2016年，碧桂園一躍進入行業前三，2017年更是坐上業内頭把交椅，銷售額一舉突破5500億元。同期銷售額突破5000億元的隻有萬科和恒大，與碧桂園的差距分别為3.95%和9.95%。今年1至7月，碧桂園累計銷售額依舊保持第一，并和第二名、第三名拉開了差距，分别高出28.42%和30.27%。
今年前7個月，除了綠城中國銷售面積同比減少6.54%外，其餘19家上市房企同比均有不同幅度的提升，增長幅度在50%以上公司有6家。
其中，新城發展控股(1030.HK)銷售面積增加了118.25%，位列銷售面積增幅首位；融創中國以106.29%的增幅位居次席；第三名是中國金茂(0817.HK)，銷售面積增長86.08%。另外3家增長50%以上公司分别是旭輝控股集團(0884.HK)、世茂房地産(0813.HK)和國瑞置業(2329.HK)。
今年前7個月碧桂園仍舊是銷售面積冠軍，銷售面積達4673萬平方米。即使在這20家業内“大塊頭”公司中，碧桂園一家的銷售面積，相當于銷售較少的12家之和。而且，碧桂園更是拉開了和第二名公司的差距——2017年同期，碧桂園銷售面積比第二名高21%，現在将這個差距又提高了21個百分點，達到42%。
不過，進入7月，碧桂園的銷售速度明顯放緩，單月銷售額和銷售面積環比分别下降了53%和67%。
大部分龍頭房企利潤大幅增長
首開股份預計歸母淨利潤同比增長約290%
銷售單價提升，再加上銷售面積增加，房企的利潤指标上漲即成自然。
截至8月21日，20家上市房企中已有3家公司發布半年報，其歸屬母公司股東淨利潤均實現了同比增長。
保利地産今年上半年淨利潤同比上漲15.13%，相比2016年上半年，增幅達31.15%；毛利率為35.27%，創近兩年半的新高。
今年上半年，萬科銷售金額同比增長51.8%，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比增長24.9%。房地産毛利率34.68%，創出近5年新高。
招商蛇口上半年歸屬母公司股東淨利潤同比增長97.54%，源于社區開發業務結轉毛利同比增加、聯營合營公司權益法投資收益同比增加。
20家上市房企中，另有8家發布中期業績或對上半年業績做了預告，均為大幅增長，增長幅度從50%到290%不等。多數房企的公告稱，增長原因是房地産銷售面積增加的同時毛利率升高。
首開股份(600376.SH)預告，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比增長約290%，源于營業收入增加，以及公司聯營合營企業投資收益大幅增加。
新城發展控股歸屬于公司權益持有人的合并淨利潤增長至少200%，增長原因是其控股子公司新城控股（601155.SH）“2018年上半年公司房地産項目結算金額有較大幅度的增長”。
融創中國銷售面積同比增加106%，擁有人應占溢利（接近于A股歸屬于上市公司股東的淨利潤）較去年同期增長超過200%。
中國恒大稅後淨利潤預期同比增長125%以上，今年上半年銷售金額增加了24.61%，同期銷售面積增加17.4%。解釋利潤增加的原因時，恒大表示，主要源于提升産品質量、增加産品附加值、降低成本費用等。
雅居樂集團(3383.HK)房地産銷售收入的毛利率更高,預計較2017年同期大幅增長80%～90%。
富力地産(2777.HK)因“可确認收入的物業增加以及該等物業的毛利率增長”，合并利潤同比增長55%以上。
碧桂園2017年基數較大，但依舊獲得129.4億元的股東應占利潤，同比增長約72.5%。
旭輝控股集團今年上半年淨利潤同比增加58.6%，公司今年銷售面積同比提升68.66%，銷售金額同比增長40.02%。
責編：周琦美編：孟凡婷