2012年，徐先生取得其位于山東省青島市某村房屋的國有土地使用證。2015年12月9日，區政府作出《行政處罰決定書》，決定撤銷徐先生的國有土地使用證。徐先生不服，向青島市中院提起行政訴訟。
2016年2月3日，在上述訴訟審理期間，徐先生與街道辦簽訂《協議書》，約定協議簽訂之後首先拆除案涉房屋，簽訂《拆遷安置補償協議》，然後根據上述行政訴訟判決結果确定土地性質和補償标準。同日，徐先生和村委會簽訂《拆遷安置補償協議》。協議簽訂後，村委會在沒有其他合法手續的情況下強制拆除了徐先生的房屋。
2017年11月3日，徐先生向青島市中院提起行政訴訟，要求确認區政府和街道辦的行政行為違法。2018年1月31日，青島市中院經審理認為，徐先生與村委會已就案涉房屋簽訂了《拆遷安置補償協議》，且已經領取部分貨币補償，案涉房屋依約應予拆除。但街道辦在未催告徐先生自行拆除，也未聽取徐先生相應的陳述、申辯意見、且未明确對涉案房屋内财産的清點及保管程序等情況下，直接就涉案房屋實施強拆行為，顯然并未履行相應法定義務，程序違法。
據此，青島市中院作出确認街道辦強制拆除徐先生房屋的行政行為違法的判決。
【法律分析】
房屋拆遷是政府依法行使公權力，滿足公共利益需求的行為，這種對私人權益限制的正當性，需要合理的機制來保障，尤其是程序機制。政府依法對被征收房屋直接實施拆除，必須依照法律完成合理的流程，否則将造成程序違法，進而影響到整個行政行為的合法性。
本案中，街道辦在答辯時稱，徐先生和村委會簽訂了拆遷安置補償協議，徐先生同意協議簽訂後拆除案涉房屋。青島市中院在判決中也肯定了徐先生房屋應予拆除，那為什麼還判決确認街道辦強制拆除徐先生房屋的行政行為違法呢？
徐先生委托聖運律師為其維權，律師認為國有土地上房屋拆遷應遵循以下幾點：
一、拆遷行為前提合法
《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《拆遷條例》）第二條及第三條指出：在城市規劃區内國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，适用條例。拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生态環境改善，保護文物古迹。
拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的安置補償前提之外，還需獲得形式合法正當的要求，即獲得有權機關批準、取得拆遷許可證，還需要具備實質的前提，即符合城市總體與局部規劃，有利于舊城履行、改善環境與保護文物古迹。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質可以是形式上的違法與實質上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關系人認為其項目建設或拆遷行為違法上述規定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。
二、拆遷主體是否适格
拆遷安置補償協議中對法人或其他組織主體的特别要求，主要是針對拆遷人，根據《拆遷條例》的規定，拆遷人應當依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補償協議可能導緻無效。如該協議有其他内容且屬于法人或組織能力範圍的，該内容為有效;關于拆遷房屋等約定内容應當非屬于拆遷協議的性質;如果該協議還有其他違法情況，如違反國家總體建設規劃的，則該協議還可能被認定為無效。
因此，認清協議雙方當事人的主體是否為合格主體，對協議的簽訂至關重要，雙方合格則各方權利将易于保障，同時各方義務也易于實施。各方不适格，則容易導緻不能意料的糾紛，使雙方陷于認識之外的風險之中。
三、被拆遷房屋概況
被拆遷房屋概況是否明晰，将影響被拆遷人可得的補償款是否恰當合法。根據《拆遷條例》第二十四條規定：補償款的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地産市場評估價格确定。則在本項内容中首先須明确被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷範圍之内，明确房屋坐落即明确房屋的區位補償價等項的補償标準，一旦經雙方确認，該标準即确定，拆遷人與被拆遷人雙方将不會再就此産生糾紛;房屋的建築情況，包括建築面積、使用面積等。
房屋的建築規模是影響拆遷補償款項的重大因素之一，雙方在協議中就此達成一緻認識，同樣有利于未來拆遷協議的順利履行。除上述項目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附着物等情況在這裡進行記載，明确相關補償項目。總之，越詳細的記載越有利于減少糾紛，同樣有利于将來糾紛的解決。
【典型意義】
于法律而言，程序正義被稱為看得見的正義。房屋征收拆遷過程中利益較量一直首居其位，被拆遷人的合法利益一旦被侵犯就會加劇官民矛盾。合法拆遷的程序十分重要，不斷熟悉這些程序，建立一個大緻的框架、脈絡，是被征收人提升自身維權能力的有效方法。遭遇拆遷應當盡快咨詢專業律師，及時維護自身權益。
□北京聖運律師事務所王有銀主任律師團隊