買房租房的無中介時代似乎正一步步到來。
近日，蘇甯易購總裁侯恩龍宣布，今年“818”期間蘇甯将正式上線“蘇甯有房”，定位于一個沒有中介的二手房交易平台。“無中介”的具體做法是：以蘇甯旗下便利店“蘇甯小店”為依托，整合集團線上線下資源，為用戶提供全流程簽約、貸款、過戶、交房等服務。房源信息完全公開透明，買賣雙方可實現自由溝通，并且，按套收費，每套房産交易服務費一口價9999元！
近年來，在資本的簇擁下，出現了愛屋吉屋、房多多、安個家、房天下等等一大批互聯網中介公司，它們大多打着“颠覆傳統”的旗号，用低價切入市場，從傳統中介手裡切分蛋糕。但是，浪潮過後這些玩家基本都沒了聲音，現在剩下的互聯網房地産平台，幾乎都是中介模式。
那麼蘇甯有房“直買直賣”的無中介化，是颠覆性模式創新？還是一個僞概念？買房租房領域的颠覆式創新該怎樣啟動？《中外管理》為此專訪了南京工業大學天誠不動産研究所所長、南京市房地産學會會長吳翔華。
無中介，無店鋪的理想會實現嗎？
《中外管理》：業内有說法：“蘇甯有房”推的無中介模式，等于是在革“鍊家”們的命。在您看來，蘇甯有房模式是否有颠覆性？
吳翔華：其實也不算是颠覆，之前試圖通過互聯網來介入傳統中介，把傳統中介運營方式改變的企業也不少。無中介，無店鋪，直接通過網上交易，傭金減免或者零傭金，搜房網也做過這類嘗試，但是效果不是特别好。所以蘇甯有房不是第一個想要颠覆的。
《中外管理》：它的模式有沒有一些創新性？
吳翔華：準确來說，與之前的嘗試來比較，也沒有特别的創新，都是通過一個平台，線上線下結合完成交易。
房地産和一般産品的交易不太一樣，首先它不具備同質性，比如：洗衣機、電冰箱、汽車等産品除了型号不同，基本上是同質的。但是房地産不同，每一套房子都不一樣，必須實地看房，實地了解，而且合同的規範、政策的調整、貸款方式、買賣雙方的心理等也不一樣。所以蘇甯有房，隻能解決局部問題，颠覆性很有限。還有很多問題還要通過傳統方式來解決。
9999元傭金，是不是來攪渾水的？
《中外管理》：也就是說，房地産交易并不是一手交錢一手交貨那麼簡單，它是一個專業度很高的行業。那麼蘇甯有房的直買直賣無中介化是不是個僞概念呢？
吳翔華：9999元一口價傭金的确對傳統中介是一個沖擊。目前中介行業的傭金率在1.5%-2.4%之間，一套上百萬的房子，幾萬元的傭金費是肯定要花的，主要是花在專業性服務上。因此蘇甯有房9999元的口号，能不能與服務相對等就不得而知了。有沒有更多經紀人提供線下服務？這些人又是什麼樣的水平？能不能對風險規避防範？蘇甯有房運作時間還不太長，目前還沒看到這方面的信息。
房産中介行業蘊含的風險和問題是比較多的，其他一些過去嘗試過的企業，比如：搜房網，房多多，最後還是變成了傳統中介——直買直賣的方式實際上很快變成了宣傳的噱頭。也就是說，先把顧客吸引過來，甚至采用零傭金策略，但是真正交易的時候發現還是需要通過傳統方式實現，隻不過是在原來的市場中攪渾了水，起到了創業初期吸引顧客注意力、擴大市場占有率的效果。
圖東方IC颠覆成本，才能颠覆商業模式
《中外管理》：蘇甯有房是不是蘇甯智慧零售布局的一部分呢？
吳翔華：它是有蘇甯小店的線下服務，但是成本也并不低。人力成本、信息宣傳成本，還有為了賣掉一套房可能要帶客戶看10套房，這些付出的額外成本都是比較高的，房子不是同質化的産品，并不是看一眼就買。房屋買賣是大宗交易，涉及付款能力，貸款方式等，這麼來看其實蘇甯有房的成本并不比傳統中介低。
《中外管理》：也就是說，它隻是依托“蘇甯小店”節省了租金成本，其他成本并沒有節省到？
吳翔華：換個角度看，如果現在傳統中介用他的門面去做一些零售業務呢？比如，建設銀行把網點變成零售服務網點，也可以起到這個作用。所以蘇甯有房的“無中介”模式沒有太多的新意，成本也沒降低多少。因為産品最終的交易模式沒有改變。
如果從事經紀業務，必須要有專業的經紀人，比如：網簽合同需要有經紀資格，才能有網簽密鑰，然後下載打印合同。所以蘇甯有房并沒有比傳統中介節約多少人力成本。一般零售業務的店員做這件事情從法律上來講是不可能，所以必須要有從業資格。
《中外管理》：如果成本降不下來，那麼9999元傭金和服務應該是不對等的？
吳翔華：房地産中介機構有三大塊占份額最大的支出，第一個是傳播支出，比如：要把房源或客源信息傳播出去，就必須要借助其他平台，這是很高的成本；第二個是房租成本；第三個是人力成本。
這三塊支出，任何一個中介機構，不管采用什麼形式，不管号稱如何颠覆，關鍵看三大塊成本能節約哪一塊。蘇甯有房最多能節約門店租金這一塊，其他成本并不比别人少。但是9999元的價格想去補償另外兩塊成本是比較困難的。隻能說在初期通過這種方式吸引關注，擴大市場占有率。其他的延伸業務，不一定直買直賣，可以通過别的方式，獲得傭金的渠道就會多一些，然後獲得成本補償。
給蘇甯生态引流？不能夢想“全能型”企業
《中外管理》：有說法認為“蘇甯有房”在給蘇甯進行數據引流。假設你的房子是從蘇甯買的，房屋交易過程中的數據，比如：你的家庭收入、還貸能力、房子情況、居住地址、職業、家庭人口、日常消費習慣等，能夠構建一幅全面的個人大數據畫像。有了數據未來還能銷售蘇甯其他産品。
吳翔華：任何一個商家或者傳統中介機構都夢想着做一個全數據的産業生态，把整個消費全部包下來，比如：一家企業就想把家電、裝修、電商等等全都包下來，實際上這不可能。很多商家都在這麼做，盡管蘇甯有房有這方面的傾向和努力，但是我相信整個成效不會太好。蘇甯可以提供家電服務，因為這本來就是它的強項。但是每個人的選擇都是非常多的，而其他的一些數據服務和應用，客戶的整個消費生态的掌控是很難的。每一家企業都這樣想，以為數據有了就什麼都有了。
在全數據方面，實際上大家都處于平等競争的位置上，具體哪一家都沒有什麼特殊性。如果隻有你一家，那麼整個消費數據全是你的，你說了算，但實際情況并不是這樣。通過這個方式去形成一個生态或者消費産業鍊，擴大盈利點，想法是很好，但現實是很骨感的。
不符合規律的創新，就是賠本賺吆喝
《中外管理》：實際上，針對蘇甯有房公布出來的房源，傳統中介機構完全可以搶先撥打房東電話提供專業度更高的交易服務。這種很難防止的撬單行為，蘇甯有房是不是也應考慮到呢？
吳翔華：撬單也是蘇甯有房應該去防範的，不然直買直賣就是賠本賺吆喝，在為其他中介引流。
再加上一開始店内零售人員在房産中介服務方面不是特别專業，三句兩句就會被其他中介撬單。所以要做這個行業必須要有一套專業的隊伍和專業的制度，那麼成本就提高了，之後和傳統中介沒有多大差别。
現在包括阿裡，京東都在做房産中介的布局，但是這個行業有它的特點，它的部分功能可以在互聯網上實現，比如：房源、客源發布。但是産品的特殊性決定了最後的交易一定要在現實生活中面對面交易。成交模式和其他商品是不一樣的，所以要尊重這個産品規律。做創新要在符合規律的前提下，才能取得比較好的效果。
責任編輯：李靖
蘇甯有房的“無中介”模式沒有太多的新意，成本也沒降低多少。因為産品最終的交易模式沒有改變