領展房産基金為房地産投資信托基金，主要投資于香港及其他地區之非住宅用途物業。
領展走勢圖（00823.HK）領展（00823.HK）的物業配置獨特，主要集中在傳統市場，在約10,800份租約當中，首三大行業「飲食」、「超級市場及食品」和「街市/熟食檔」共占了總租金收入50%以上，而彙坊（中型商場）的面積與房産收益貢獻比占總收入超過50%。
這些與民生息息相關為主體的物業，在景氣下行時，能發揮緩沖作用，造就了領展得以穩坐香港龍頭房地産信托的位置。根據領展年報，已出租内部樓面面積的每平方呎平均每月租金，由2005/06年度的25.4港元，升至2016/17年度的58.9港元，累計升了132%，平均複合年增長率為7.9%，高于差饷物業估價署公布的私人零售業樓宇租金指數的升幅。
翻新商場狂加租
根據2017/18年度的中期報告顯示，領展的香港物業占整個組合估值為91.2%，物業租用率達96.3%。2017年第三季，香港的生産總值錄得3.6%增幅，加上家庭每月收入中位數增長達4.3%，良好的經營環境有利租金複蘇，預期上升幅度會超過20%，令香港物業組合的租金對銷售額比率（rent-to-salesratio）達13%，遠超其他估值相近的股份，例如九倉置業（01997.HK）。
以加租為策略外，領展近年亦積極通過翻新商場，出售增值潛力低的屋邨商場以增加資産回報率。于2015/16年度和2016/17年度，分别以34億港元和73億港元出售了包括嘉福商場、廣田商場、興民商場、穗禾苑商場、安蔭商場及長康商場等21個項目。
回購對沖出售資産
截至2017年9月底，香港的總物業數量按年減少五個至155個。值得投資者留意的是，過去四年領展出售非核心資産的平均溢價率達42%，今年2月份出售的物業項目溢價更達52%。
雖然出售資産會導緻租金收入減少，但近年公司積極進行股份回購，有助對沖資産出售帶來的負面影響。我們預期領展于2017年至2020年的每基金單位分派（DPU）的平均複合年增長率能達9%，短線目标價為75元。
筆者為證監會持牌人士，未持有上述股份