站在風口浪尖的長租公寓，似乎委屈地背了一個鍋，而從資本逐利的天然驅動性來看，長租公寓們被指推高房租并不冤枉。
半個月前，我愛我家原副總裁胡景晖掀起了中介行業的一股熱潮，直斥自如、蛋殼公寓等以高出市場20%~40%的價格搶房源，是房租上漲的推手。
此事一出，胡景晖次日高調離職，而北京住建委也約談了自如、蛋殼等主要的住房租賃企業，要求不得以高于市場水平哄擡租金搶占房源，各租賃企業負責人也表示自家公寓不存在故意哄擡租金的行為，承諾不漲資金。
就該事件，有多位業内人士表示，房租上漲是受調控、高房價、季節性多個因素共同導緻的結果，但從資本逐利的天然性來看，長租公寓或多或少在其中助推了一把。對此，《投資者報》記者向自如、蛋殼、相寓等多家公寓品牌發去采訪函，截至發稿，僅蛋殼公寓給予相關回應。
房租普遍上漲
引發這一輪關于長租公寓話題背後的事實是，北上廣深等一線城市平均租金7月份同比增長超20%。
據一位北京的自如客向《投資者報》記者反映，其租住的房間前後一年時間就上漲1100元，漲幅高達37.93%。
據該租客透露，其于2017年9月末在北京中關村區域租的自如，戶型為兩室一廳，其隻租了其中一間，因該房源為轉租方，當時價格僅要2900元。今年7月份自如管家開始催續租，直接給了一個續租價格4000元。“其實，一開始是要漲到4500元，然後管家說申請了一下說給降低500元，最後降到了4000元，”該租客對記者表示。
針對續租房租漲幅，自如管家向該租客給出的解釋是“自如，作為長租領導品牌，有着嚴格系統的收出房價格控制體系，不存在一線員工随意修改和哄擡價格的可能。”而針對這一價格控制體系，自如相關負責人稱公司計價模型，根據市場價格計算精準的收出房價格。
事實上，上述租客并不是個例。據該租客介紹，住在他隔壁的室友，之前的租金是3900元，續租時也被要求漲到5500元，後因“續租不得上漲高于5%”的規定，自如降低到4000元。
這隻是當前租賃市場的一個縮影。數據顯示，7月份北上廣深四個一線城市以及成都、天津、杭州、南京、青島、廈門、重慶共計11個城市的房租價格同比平均漲幅高達22.12%。
其中，北京以20.3%的增幅位居第六，排名前5個城市的同比增幅分别為成都32.4%、廣州30.7%、深圳30.5%、重慶25.1%、天津23.09%。
針對房租大幅上漲，各地區政府高度關注，北京、南京、天津等率先發表聲明嚴查租賃企業哄擡租房價格，壟斷租賃房源等行為，并約談租賃企業。
對于此現象，有專家稱，可以設置類似房地産調控“限價”的房租指導價，動态調整漲幅上限。中國房地産經濟同業聯盟主席胡景晖則在8月26日某論壇上表示，房租漲幅必須要低于公司單位的工資漲幅。
此外，胡景晖還表示，要想真正的解決房屋租賃問題，必須讓“國家隊”盡快入場。“中介市場上份額最大的前三或者前五的房産中介，必須由國資控股。”胡景晖說道。
自如們的商業邏輯
針對房租上漲現象，胡景晖認為，長租公寓應該承擔三分之一的責任。“所謂長租公寓在資本的挾持下，高價收房，超出市場平均合理租金20%到40%收房，這是事實。”胡景晖在論壇上表示。
當然，他也指出，房租的上漲存在很多方面的因素，包括CPI、貨币因素、季節性因素的推動。另一方面從需求的角度來看，一線城市在人口機構上叫做騰籠換鳥，需求結構的變化也推高了房價。
諾亞财富地産研究負責人黃琳珊也表示，長租公寓是推高房租的原因之一，但不是唯一的原因，受調控、高房價影響，租房需求增多，也是推手之一。
“自如、蛋殼等長租公寓品牌以高出市場20%~40%的價格收房，這個現象确實存在。每一家收房條件都不相同，為了競争，彼此擡價，很常見。”黃琳珊進一步向記者表示。
易居智庫中心嚴躍進則表示，現在說的長租公寓漲價，有一點是明确的，即此類房屋的裝修成本比較高，很多都是裝修了以後再進行租賃，所以租金會提高。正如嚴躍進所說，類似自如、蛋殼等長租公寓均屬于分散式公寓，通過從個人業主收房再進行改造，存在着拿房成本、裝修成本、人工成本和融資成本等。
以自如為例，2018年1月16日，自如完成40億A輪融資，估值在300億元左右，若以競争對手我愛我家截至8月30日36.82倍的市盈率為參照，自如每年得盈利8.15億元。
而據公開報道，自如目前房源規模約70萬間，8.15億元分攤到70萬間房源上，也就意味着1間房每年要盈利1164.3元。據記者了解，自如每間房僅裝修成本就達到3萬~5萬元，還有拿房成本、人工成本、融資成本等，要如何在覆蓋成本的情況下實現1164.3元的盈利？
盡管矢口否認推高房租，但自如等長租公寓的定價水平高于市場租金平均水平卻是事實。以上海租房為例，記者比較了房東通過中介租賃的挂牌價格與自如定價的差異。一套位于錦南浦三小區的62平方米的2室1廳1衛戶型，自如定價5290元/月，另收取8%的服務費也就是5713.2元。
而58同城上顯示，錦南浦三小區該戶型參考價格範圍在4750元~5450元/月。此外，記者了解到，同小區、同面積、同戶型的租賃房源，有一套挂牌租金是4100元/月，另一套為4900元。
此外，位于臨沂七村小區的一室戶，記者在自如APP上看到共有三套房源，定價分别為4030元/月，4390元/月，4490元/月，面積分别為36平方米、38平方米、38平方米。
而在中介平台上挂牌該小區的一室戶房源，租金價格普遍在3470元~3930元/月，面積與自如房源相差不大。
多位受訪的租客對記者表示，目前的高房租已經很難獨自負擔，偶爾也需要家人的支持。