房地産政策不會馬上轉向，但一線城市和少數二線城市房價上漲過快必然導緻政策收緊，未來地方房地産政策将“因城施策”
□楊紅旭
近段時間，全國房地産政策面出現異動。一個信号是今年3月25日上海和深圳出台新的調控政策，以及近期南京、蘇州、合肥的政策收緊；另一個信号是人民日報采訪權威人士透露出對房地産泡沫的隐憂。那麼，如何判斷當前房地産政策的性質和下一步走勢？
當前房地産政策性質
其一，去年12月召開的中央經濟工作會議，重點要求化解房地産庫存。
會議公告罕見地用了325個字符論述房地産去庫存的重要性。以前曆屆中央經濟工作會議對房地産的闡述從未超過300字，2014年12月的中央經濟工作會議中，更是隻字未提房地産。
化解房地産庫存是核心點。所謂的要打一場房地産去庫存的殲滅戰，所有措施皆圍繞這一個目的展開。這其中涉及兩項改革：一項是戶籍制度改革，另一項是住房制度改革。兩項改革的疊加部分是農民工市民化。2014年7月《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》規定，到2020年，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。接下來要督戰各地政府落實。
作為新市民，不管是落戶還是持有居住證，都應享受到與本地居民相同的公共服務，包括住房保障。所以讓農民工享受到公租房才是正理。地方政府可以收購存量房用于公租房。但是，當前也存在一個突出問題。外來人口與農民工更願意落戶工資水平較高的大中城市，甚至是一線城市。而當前戶籍改革的方針是：全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理确定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。因此，農民工自購房多在小城鎮，可能與落戶容易有關。
其二，今年3月兩會上的政府工作報告中提出，完善住房支持政策。
從報告對于房地産的表述來看，可以總結為以下三點：
第一，篇幅較短，是2008年以來字數最少的一次。主要有兩方面原因，一是去年以來已陸續出台了很多政策，本輪房地産調控放松進程已進入後半段；二是去年12月的中央經濟工作會議，已罕見地用320多字闡述了房地産去庫存，更高級别的會議已有詳述，這裡簡述也算正常
第二，棚改房指标持續加碼。從近幾年的棚改房建設指标看，2014年為470萬套以上，2015年為580萬套，2016年為600萬套。可見，棚改正成為惠民生與促投資的重要力量。另外，以前總是提出“保障性安居工程”多少萬套，今年不再提及這一名詞，估計要退出曆史舞台了。此外，提高棚改貨币化安置比例，也有利于去庫存。其實過去幾個月，各省級政府和城市政府紛紛出台相關政策，加大力度，甚至有些地方幹脆完全實行貨币化安置，讓拆遷戶拿着錢去市場上買房。
其三，與前兩年相比，今年政府工作報告中對房地産的利好減弱。2014年提出“針對不同城市情況分類調控”，其後半年左右時間内，多數城市取消限購限貸限價等。2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪稱巨大利好，其後“3.30”等諸多政策讓改善需求爆發。而今年政府工作報告，雖然沒有很強的利好信号，但仍有弱信号：“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，适應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地産庫存”。這也就意味着，今年還會有小部分新政策出台，部分屬于“補丁”政策。
地方政策分化顯著
在去庫存、穩增長的經濟發展目标下，區域樓市的冰火兩重天也引發了“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策基調：樓市平淡的地區，優惠和刺激型政策頻出；樓市非理性火爆的地區，收緊型政策已現端倪。因此，“因城施策”将成為未來地方房地産政策制定和實施的主導思想。
一方面，多數地區放松政策，全方位激活樓市需求端和供給端，全力去庫存。
今年以來，全國各個地方出台的以去庫存為目标的刺激型政策可主要歸納為6大類：
1.采取寬松的财政政策，從房地産企業和購房者兩方面降低稅費、激活市場。多地出台了包括減免稅收、清理房企開發過程中行政事業性收費等措施，為房企減輕負擔，推動市場和企業走出低潮期。比如，重慶市對房地産企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。
同時，在房地産需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。比如甘肅省将住房轉讓手續費整體下調33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方财政補貼；新疆将商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，确定補貼年限後，差額部分由政府财政予以補貼。
2.充分利用公積金杠杆工具，協助購房者入市。住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“标配”。比如，四川省與全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協議，積極推進異地購房，并推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋。
3.多舉措鼓勵支持農民進城購房，開放最具潛力的購買需求端口。去年底召開的中央經濟工作會議提出，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。今年的政府工作報告再次強調，要加快農業轉移人口市民化，推動農民工在中小城市安家。截至今年4月，全國已有20餘省先後出台政策鼓勵農民工進城購房。主要舉措包括：将農民工納入住房公積金制度範圍、發放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。比如江西、湖北、四川等省份逐步将包括農民工在内的新市民納入住房公積金制度範圍。再如四川省專門拿出30%的公租房房源用于解決農民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。
4.通過加大棚改安置和住房保障貨币化力度、打通商品房與保障房通道和大力發展租賃市場等措施，盤活存量房，去庫存。不少地區利用棚戶區改造，通過貨币化安置、政府回購商品房等政策化解房地産庫存。比如福建、新疆、湖南等省要求棚改貨币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發商自持、各類機構投資者購買存量房開展住房租賃業務，扶持以住房租賃為主營業務的企業。
5.實施房地産供給側改革，增加經營性房地産項目比重，鼓勵企業并購重組。鼓勵企業利用存量房發展旅遊、養老、創業等地産，開展多元化經營等措施，已經逐步在庫存量較大的地區出台。比如山東、海南、遼甯、新疆、江西等省探索将空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地産、家居式短租客棧等持有型物業；将符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地産、“創客空間”等；還允許開發企業修改城鎮規劃、允許調整住房套型結構相關内容，将已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地産或新興産業用地。
6.進一步拓展購房群體，允許外國人購房，鼓勵大學生購房。比如沈陽市支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元；對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。
另一方面，少數城市開始收緊政策，力求穩定房價、嚴控風險。
“收緊”型政策分為兩大路徑，主要是緊縮需求端，可歸納為4方面内容：
1.實行差别化信貸政策，預防和嚴控潛在的金融風險。比如上海市規定二套普通住房首付不低于5成，二套非普通住房首付不低于7成，此外購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平台。再如深圳市二套房或近兩年内有房貸記錄的首付最低4成。
2.限購政策進一步升級。比如上海市提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年内在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上；企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。再如深圳市規定本市戶籍居民家庭限購2套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，此前年限則為1年及以上；對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。還有廊坊市規定非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。
3.規範房企管理，嚴禁房企、金融機構提供“首付貸”等非銀行系統高杠杆房貸業務。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市全都發文清理整頓首付貸。上海市規定嚴禁房地産開發企業、房産中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。
4.強化房地産市場監管，規範預售，防止捂盤惜售。比如蘇州市加強商品住宅項目預售許可管理，30000平方米以下商品住房項目宜一次性辦理商品住宅預售許可；并要求項目取得預售許可證後，預售房源應在10日内一次性全部對外公開市場銷售；在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月内不宜調高，6個月内調高幅度不宜超過6%，12個月内不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。再如合肥市房地産管理局等四部門聯合出台樓市調控新政，對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進行嚴厲查處。
未來政策走勢
5月9日，《人民日報》采訪權威人士，為中國經濟問診把脈，透露出中央将抑制房地産泡沫的信号。涉及房地産市場觀點主要如下幾點：
1.固有矛盾還沒根本解決，新問題有所暴露。特别是民營企業投資大幅下降，房地産泡沫、過剩産能、不良貸款、地方債務、股市、彙市、債市、非法集資等風險點增多。
2.高杠杆必然帶來高風險，不能也沒必要用加杠杆的辦法硬推經濟增長。一些國家曾長期實施刺激政策，積累了很大泡沫，結果在政策選擇上，要麼維持銀根寬松任由物價飛漲，要麼收緊銀根使泡沫破裂。
3.政策要把控好“度”，既不過頭，也防不及。即使方向正确、政策對路，一旦用力過猛，不但達不到預期目的，還會釀成風險。比如恢複房地産市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取。
4.股市、彙市、樓市的政策取向，應回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能簡單作為保增長的手段。對于樓市而言，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加杠杆“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差别化調控政策。
由此可見，權威人士比較關注防風險，尤其是高杠杆所帶來的房地産泡沫。未來一段時間，央行和銀監會不再會出台更加寬松的房貸新政了。就這一輪短周期而言，首套房貸最低二成已經到底。房地産去庫存應該靠“人的城鎮化”，即鼓勵農民進城購房，成為新市民，但不應鼓勵本地居民投資投機性購房，不能縱容投資投機性購房需求，比如利用“首付貸”等高杠杆買房、炒房。
雖然這位“權威人士”的上述觀點在房地産政策取向方面透出一絲涼風，但是還不宜據此認為房地産政策立馬就會轉向。因為全國房地産庫存仍在高位，去庫存還遠沒達到理想效果，房地産刺激政策不可能這麼快“鳴金收兵”。主要是一線城市和少數二線城市房價上漲過快，必然導緻收緊政策。
（作者為上海易居房地産研究院副院長）