創業就是雞窩裡的鷹，如何判斷雞窩裡的是雞還是鷹呢？最好的辦法就是把他們扔到懸崖下去，如果是鷹，它就飛了，如果是雞就摔死了。
“房子是用來住的，那就要住得舒服！”18年前，當代置業确定綠色科技戰略的時候，就預判到綠色發展會是國家戰略主題。而總是在綠色科技地産中領先一步的當代置業，也正在奔赴下一場“綠色空間運營”的路上。當代置業執行董事兼總裁張鵬既是公司18年來綠色戰略發展的見證者，同時也是主要的操盤手。
2018年7月，正值當代置業上市5周年之際，《投資與理财》記者走進了當代置業的會客廳。初見執行董事兼總裁張鵬，方臉、細眉、無邊眼鏡，透出一種威嚴，微微上提的嘴角釋放出天然的親和力。他走路飛快，一走進專訪間，你就能感到一股強大的氣場。這就是張鵬給記者的第一印象。
在正式專訪之前，記者先參觀了當代置業的綠色科技成果展覽，這也是張鵬特意交待的，可以看出他的細緻入微。作為财經媒體，本次采訪自然就從公司的“綠色科技戰略”制定開始。
謀大事重格局
其時，“綠色科技”早已成為當代置業品質的代表，在地産界裡盡人皆知，其所建設的房子，能夠保持24小時恒溫恒氧，不用裝暖氣、空調，甚至不用開窗通風。這不正是霧霾頻出的當下，所有人都在追求的生活空間嘛！記者的專訪就在此環境下進行。
回憶起2002年戰略制定的情景，張鵬還心有餘悸。“18年前，董事長張雷跟我們商量當代置業的戰略問題。作為一家初創民營房地産商要如何選擇？要麼你有錢，要麼你有地，要麼你有人脈，要麼具備強大的資源整合能力。那麼，到底是什麼樣的戰略支撐公司走得更遠，更能持續發展呢？那就是建立差異化的核心競争力。”
1998年7月，國務院頒發了城鎮住房制度改革的通知，正式拉開了房改序幕，兩年後，當代置業成立。在此之前，1975年出生、法律專業出身的張鵬，做過法警，當過記者，也做過互聯網工作，直到2002年加入當代置業，一幹就是18年，從職員到人力資源總監，再到副總裁及首席運營官，最後成為執行董事兼總裁。
“那時的房地産商并沒有意識到中國城鎮化進程的速度如此之快。”電影《大腕》中“葛優”的一萬元一平米自言自語還被當做笑話。對于張鵬來說，他剛剛加入當代置業不久，還是個負責内部刊物的普通職員，能參與公司戰略制定，也是董事長張雷廣開言路的胸懷。
正是被這種胸懷所感染，張鵬對此事非常用心，本着媒體人獨立思考能力和敏感性，提出許多想法和建議。“我們反複磋商，力圖尋找一條當代置業自己的護城河。”最後，“人應該居住在舒适的空間裡”成為當代置業所有人公認的結論。但是，房地産行業剛剛起步，對建築空間的原則隻有美觀、實用、經濟，并沒有“舒适”的概念。這又該如何抉擇呢？最後張雷拍闆“綠色科技戰略”。
曾國藩說過，“謀大事者,首重格局”。以職員身份參與公司戰略的讨論之中，也預示着張鵬與當代置業的緣分就此開始，而且必将走向領導崗位。
堅持比選擇更重要
戰略既定之後，就必須執行，但當時擺在當代置業面前的最大的問題是一沒方案，二沒人才。什麼樣的房子才是綠色的呢？難道是爬滿綠植的建築？當然不是！
為了将綠色戰略落地，肯定發生了許多故事，但是張鵬打斷了記者的提問，用一句話跳開了：“我們很少去講當年創業時的心酸，你能想象到的那些酸甜苦辣，你能想象到的那些艱辛，我們都遇到過了。我們遇到過了，别人也一樣遇到過。”
總之，其結果就是，綠色科技戰略在當代置業生根發芽，從一開始的綠色科技建築，到後來的綠色住區，從綠色住區到健康建築，從健康建築再到被動式住宅，現在當代置業正在開發“淨零能耗建築”。一位房地産研究員也向記者表示，在綠色、節能、舒适的建築領域，當代置業是全行業領先的。如果去追溯其樓盤數據會發現，當代置業的房價也總是比周邊的樓盤貴上幾千元。
“貴”是投資機構最敏感的數據，決定着是否受資本的支持，因此，在堅守綠色戰略的發展中，當代置業是孤單的。也正因為如此，2006年當代置業就啟動了香港上市計劃，并于2013年成功在香港主闆上市。然而在綠色戰略上全身心的投入，使得當代置業錯過了地産行業大發展的最佳時機。當同一時期起步的地産商進入千億級陣營的時候，當代置業直到2015年，其全年的銷售額還仍在百億水平徘徊。
“我們沒有大發展起來。”張鵬說。他在公開場合也說過，“當代不以追求規模為目标。”但是塞翁失馬，焉知非福，從當下的市場環境來看，雖然企業規模很重要，但是可持續發展更重要，綠色戰略給了當代置業更好的可持續發展的機會。
2013年以來，随着房地産政策逐漸縮緊，融資成為企業發展的難題。而2016年，當代置業卻成為首家内地房地産企業在香港完成綠色債券發行的上市公司，募集資金3.5億美元，利率僅為6.875%。這代表着香港投資者對當代置業18年來堅守綠色戰略的肯定，也是對張鵬及一衆高管們堅守綠色的肯定。
這是因為在香港發行綠色債券，必須要過品質質量監督認證局的評定，非常嚴格。張鵬自豪地說，“我們當代通過這個評定是渾然天成、水到渠成的，根本不用去刻意做什麼，就完全符合條件。”說到此處，張鵬臉上洋溢着燦爛的微笑。
不僅如此，當代的綠色科技戰略與國家綠色戰略吻合，其全生命周期的産業家園運營商目标也與地方發展的戰略吻合，這在房地産大調控的當下，當代綠色科技戰略優勢正在厚積薄發。
百人一步與雞窩裡的鷹
張鵬對人才的培養确實有一套。漢·班彪《王命論》：“蓋在高祖，其興也有五：一曰帝堯之功裔，二曰體貌多奇異，三曰神武有征應，四曰寬明而仁恕，五曰知人善任使。”其中“知人善任”就是張鵬的識人用人的哲學。
2013年在香港主闆上市之後，張鵬開啟了當代置業内部創業的先河，被稱之為“創變生态體”。俗話說，欲先用兵,必先選将!“當代有一個文化，叫一個人走一百步不如一百個人走一步。”他說。可見他的管理觀念已經上升到哲學高度。在采訪中，他對愛将如數家珍一般。
“第一資産總裁李熠,1985年出生，今年33歲，一畢業就在當代，現在是第一資産的總裁。倍格空間的周賀，1989年的孩子，今年29歲，在美國磨練了一年半，回來就做倍格。首席投資官呂曉彤，公司孵化項目的資本戰略計劃及實施都有他的功勞……”
不僅如此，張鵬對人才管理也别具風格。“今年李熠參加公司的海外遊學，其中一個行程是參觀盧浮宮。但是李熠卻自己離隊，在盧浮宮外的玻璃金字塔下與北京的團隊開了3個小時的視頻會議。”對此張鵬說，“我們尊重他的專注。”
對每個創業者，張鵬都是親力親為。51VR是他最看重的項目，也是虛拟現實行業中表現最好的項目。香港“紅籌之父”梁伯韬私訪51VR，引得張鵬對香港人的專業專注的精神敬佩不已。
香港著名投資人梁伯韬曾一個人來到當代置業樓下，給51VR創始人李熠打了個電話，表明自己的來意。李熠直接向張鵬電話詢問意見，“有個投資圈的人在公司樓下，他讓我去聊聊”。“那你就去吧！”張鵬說。10分鐘後，“鵬總，你還是親自下來聊聊吧！這個人是梁伯韬！”李熠的話裡明顯有些急促和緊張。“梁伯韬是誰？”張鵬問。此時的張鵬還不熟悉創投圈人物。“梁伯韬就是那個給京東劉強東投下第一筆錢的人。”李熠說。
随即，張鵬立即找到了關于梁伯韬的資料：香港人，知名投資人，在上世紀90年代，因一舉包攬了所有中資央企和國企在港上市的業務，獲得“紅籌之父”的稱号。再後來，就是市場所熟知的，51VR獲得了梁伯韬、光速、途家、STARVC超過2000萬美金的投資故事。
張鵬還像一個創業導師一樣，發現機會，鼓勵創業。張鵬給記者講了第一通正創業立項的案例。當有業主被困電梯時，物業隻能通知電梯廠家的維保人員一起去解救，這樣的流程，業主往往要被困1小時甚至更長時間，而電梯維修保養是特種行業，物業無能為力。為了解決用戶的痛點，當代置業組建了電梯維保公司，在采購電梯時就與廠家簽署協議，委托培養自己的特種行業人才，并将電梯維保人員分散安排在各小區物業，一旦電梯發生故障，維修人員在5分鐘内就能趕到現場。平時這些維保人員會按計劃檢查電梯，降低故障率。
對于創業者激勵機制上，張鵬的設計非常厚道，公司分擔前期的風險，給創業者更多分享成功的獎勵。“給創業者ALLIN的權利，就必須基于最好制度激勵。”比如，職員内部創業，工資要下調一半，與此對應的是期權、受限制股票單元計劃、虛拟跟投的激勵機制。“給創業者ALLIN的動力，尊重他們做事的風格。”他說。張鵬對每一個項目和創始人都非常了解，但是張鵬有一個原則就是“不能背離商業的本質——盈利”。
如何不能背離商業的本質呢？張鵬也有一套“雞窩裡的鷹”理論。他說：“創業就是雞窩裡的鷹，如何判斷雞窩裡的是雞還是鷹呢？最好的辦法就是把他們扔到懸崖下去，如果是鷹，它就飛了，如果是雞就摔死了。”
資本陽謀反補當代
目前為止，當代置業共有40多個孵化項目，張鵬命名為“創變生态體”，寓意是創新裂變中。其中最著名的是51VR，3家新三闆公司，第一物業、第一文體、第一人居。然後是第一商業、蔓蘭酒店、S0餐廳、倍格創業、摩碼公寓……
如此多的項目如何管理呢？張鵬把它們分成為5個事業群，分别為綠色社區事業群、綠色科技事業群、綠色文體事業群、綠色空間事業群，綠色金融事業群。為什麼前面都有“綠色”兩個字呢？他說：“就是告訴所有事業群，别忘本！所有一切都是當年種下的‘綠色’種子。”
作為香港上市公司，當代置業并不能因為是自己孵化的項目就會特殊關照，“那叫利益輸送！”張鵬的話中帶着對資本市場投資者的尊重和敬畏，“我們必須嚴格按照上市公司的公司治理執行”。“香港市場的管制比A股更嚴厲。”雖然當代置業旗下沒有一家公司在A股上市，但張鵬對各個資本市場的監管規則非常熟悉。
對于正在形成的當代新三闆系，張鵬說：“孵化的公司上新三闆有3個好處，規範公司治理，便于總公司的管理；有利于做股權激勵，兌現當代的承諾；提高社會影響力，吸引外部投資。”對處于低迷期的新三闆市場，張鵬不僅不悲觀，還認為這個時候是應該進入的時候，“跟買房子一樣，現在的新三闆是醞釀的階段。”誠然，第一物業自挂牌以來已經融資近1.4億元，第一文體也已融資8000萬元。
“因為不上新三闆，外部的投資人會不信你，挂在新三闆上，企業受到約束，規範和标準帶來的信任，企業之間也會形成相互賦能，這就是當代新三闆系帶來的優勢。”他說。
對于未來的資本市場，張鵬首次告訴記者他的思路：“我不能弄一堆葫蘆娃，最終還是會找到一個核心産品，比如物業、科技、人居等組成一個公司，然後申請A股主闆上市。但是現在，項目公司必須在新三闆市場上打基礎。”
而51VR的VIE股權結構，未來會選擇在美國上市，這就能形成一個香港主闆、國内主闆、新三闆和美股4個資本市場的泛當代系。
如今，這些孵化的項目開始反哺當代置業，51VR制作虛拟現實的樣闆間，拓展了實體樣闆間的局限；第一物業等開始外部擴展，為更多的社區服務。張鵬說：“這就是設想中的綠色、科技、舒适、節能的全生命周期産業家園運營商。”
在張鵬眼中，這些創業項目與當代置業是一個“星際”，也就是生态系統。現在各地政府出現“搶人”政策，而當代的“星系”正符合地方發展需求。所以，張鵬對當代置業未來的發展信心十足，“那是咱們的春天。”
張鵬的“三心不可得”
張鵬是少數民族，工作之餘最大的愛好就是寫公衆号，最新的一篇文章是《如是如釋》。起因是世界杯上央視給C羅一個評價“如是如釋”，意思就是如此的如釋重負。“這就像企業經營一樣，走到一定的程度，就要把身上的擔子全釋放出來，才能更快地往前走，遇到問題要趕快把之前的放下來，找新的出路、策略、途徑去解決新的問題。”
而之前的一篇是《三心不可得》，講的是佛教裡的“過去心、現在心、未來心”，講的是要在執着和不過于執着中要找一個平衡。“要讓自己去執着，又要讓自己放下，如何取舍？在矛盾中找到适合你的那個點，就是你的立人之道。”
平時的張鵬工作狀态是忙碌的，看上去紅光滿面，背後是辛勤的汗水。“我們就是身體抗造，每天平均就睡五六個小時，有時候更少，大部分時間是交流、溝通、寫東西。”遊泳和每天的快走就是張鵬日常的鍛煉和保養。
對于記者的最後一個問題，當前新三闆的當代系已經形成，是否意味着當代置業轉型成功了呢？“其實現在我們也不認為自己或者企業有多成功，還差得遠着呢！真的還差得遠着呢！”他說。