全國兩會之後，多個出現房價異常波動的城市迎來史無前例的強力調控。到3月26日，北京繼“認房又認貸”、“1年内離婚不享受單身購房政策”後，又針對商住房出台限購政策。業内人士認為，當前北京樓市調控政策的嚴厲程度已經接近“頂配”。
同時，廣東、海南、安徽、河北、浙江等地城市近期亦密集升級樓市調控措施。限購和提高首套房或二套房首付成為“标配”。
接受記者采訪的諸多市場人士普遍認為，新一輪調控對市場的短期影響比較明顯，但長期效果有待觀察，因為被限制的需求随時可能在政策放松時出現迅速反彈。
相關人士建議，政府宜在細化房地産調控政策的同時，加快建立完善長效機制，從而在根本上促進房地産市場的健康發展。
真的“一房難求”？
雖然對經濟持續向好、房價堅挺的普遍預期以及預防通脹、資産保值增值的需求，被認為是引發此前房價快速上漲的背景因素，但記者調查發現，樓市“虛火”原因更為複雜。在“謠言”的作用下，部分熱點城市再現非理性購房恐慌，機構和個人乘機捏造謠言，哄擡房價。
在海南，“一房難求”、“一夜翻番”、“房價暴漲”等字眼頻頻見諸網絡、形成刷屏之勢；在上海，數千購房人“通宵排隊搶房”的消息經自媒體誇大傳播後，輿論效應迅速在全國蔓延開來。
然而經實地調查，記者發現海南和上海等地樓市成交量價“暴漲”背後是市場人為的扭曲和“異化”。
《财經國家周刊》記者近日沿海南島環線和中線市縣調研發現，在衆多平台發布“一房難求”等消息、造成市場“暴漲”假象的背後，是衆多樓盤在正常銷售，甚至表現平淡。
在海口西海岸以西、澄邁縣盈濱半島等熱門樓盤所在區域，并沒有出現網上流傳的“一房難求”、“擠破售樓中心”的場面。
在盈濱半島海濱某項目，一上午幾乎沒有前來咨詢看房的購房者，售樓中心工作人員更在中午12點左右就鎖門離開。
在三亞、萬甯、瓊海、文昌等地，“門可羅雀”是對不少售樓處最貼切的形容詞。
“現在房子賣得很快，但是待售的房子也不少。”項目銷售人員普遍表示，不存在一房難求的情況。
澄邁縣某樓盤銷售經理孫曉旭說，“去年下半年以來，市場确有好轉，房屋均價也出現上浮，但絕對不是外界所稱的‘暴漲’。”
2月底，上海遠郊一樓盤也引發數千人“通宵排隊搶購”。然而，記者在事發樓盤連續蹲點查明，該項目預售797套，開盤後7天才賣完，并非此前所傳“日光盤”。
“連夜排隊搶房”顯然是開發商的營銷炒作。記者進一步調查發現，目前發布此類樓市“謠言”的多為房地産企業、中介以及樓盤營銷自媒體公号。
值得注意的是，以上公衆号傳播此類消息時，通常會在不實信息中植入房産項目廣告，例如“海南多地房源告急，地産大佬預測未來5年房價将持續上漲”、“幾千人瘋搶路勁上海派”等等。海南和上海等地樓市成交量價“暴漲”背後是市場人為的扭曲和“異化”。個别門戶網站的房産頻道也加入了散布此類消息的“大軍”，利用政府規劃等“利好”在網上散播虛假信息；此外，亦有房地産企業的官方微信号借機炒作熱點城市及周邊房産價格暴漲，人為制造樓市“賣斷貨”的假象。
在推盤的實操層面，融創上海區域營銷總監程仲梁表示，“對于開發商而言，在推新盤之前肯定要通過各種方式蓄客，推多少套、蓄客數量都是自己掌握。隻要前者數量遠低于後者，就很容易營造出熱銷氛圍。”
供需失衡下亂象頻出
市場人士認為，熱點城市的供需失衡是導緻“病毒式謠言”蔓延的重要原因。
記者調查發現，熱點城市房地産市場供不應求确實存在。以上海為例，受調控影響，2017年2月份上海商品住宅供應量為28.63萬平米，環比下滑23%。而供應量的連續下挫與不斷上揚的房價形成了鮮明對比，2月全市商品住宅均價環比上揚0.2個百分點至4.7萬元/平米，同比增幅達3成，再創曆史新高。
在北京，由于新房供應持續緊張，近期二手房房價也出現快速上漲。
旭輝集團北京公司副總裁孔鵬認為，二手房交易不受政策調控限制，更能真實體現市場供求關系。因此，市場供不應求是目前北京樓市的基本狀态。
同策咨詢研究總監張宏偉認為，由于對熱點城市房價看漲預期沒有改變，“少量多批”、“捂盤惜售”等推盤方式反複出現，房企會采取“饑餓營銷”等手段營造供不應求的局面，進一步炒高房價。
在供需不平衡的樓市，開發商組織“人山人海”的開盤，就能巧妙抓住購房人害怕買不到房子的心理，制造、放大房子供不應求的情況，以刺激購房人加速出手。
記者近日在廣州和深圳調查發現，不少售樓處的沙盤上，絕大部分樓盤已經貼上“售罄”的标簽。銷售人員表示，“大家都是搶着來購買，有時候還需要抽簽才能拿到房票。房子一直都很好賣，不需要特别打電話推銷。”
而在各地政府推出針對新房的“限價”措施後，“陰陽合同”長期盛行。
目前由于新房售價“限高”，預售證發放較為嚴格。“申請預售證也要排隊。”一位開發商告訴記者，“就算申到預售證，網簽還得排隊，政府是在故意延緩交易時間。”
在“限價令”下，“陰陽合同”再現江湖。記者走訪廣州黃埔、從化等地的多個樓盤發現，“雙合同”已成為不少樓盤公開的秘密。
記者近日以購房的名義挑中一套95平方米的房子。銷售員告訴記者，原價2329409元人民币，優惠後為2067168元，“這套房子在政府的備案價格為1439814元，這就需要另外簽一份總價為627354元的裝修合同。”
記者調查發現，該樓盤政府的備案價約為1.52萬元，而實際成交價卻高達2.18萬元，比政府備案價每平方米高了6600元。
建立長效機制
業内人士認為，當前各地樓市調控政策的嚴厲程度已經接近“頂配”，政策工具出現同質化，這一現象凸顯出建立和完善房地産市場長效調控機制的迫切性。
相關人士建議，應從以下幾個方面考慮樓市調控長效機制的框架設計。
一是要加大對“謠言”打擊力度，維護健康市場秩序。
業内人士認為，當前房企和中介的違法成本太低，對市場持續健康發展依然是一個不小的隐患。
“自媒體平台憑借一些捏造的情況進行虛假宣傳，對市場造成極大的恐慌和傷害。然而，他們自身收益往往是違法成本的幾何倍數，按照現在這種處罰标準，違法成本太低。”海南現代管理研究院院長王毅武認為。
專家建議，加快推進房産中介行業立法進程，加強二手房挂牌的“房源編碼制度”等基礎設施建設，在加大打擊虛假宣傳的同時，從制度層面減少虛假房地産信息的操作空間。
2016年9月，上海市公安機關對編造傳播樓市謠言的7名涉案中介依法刑事拘留，對規範上海二手房市場作用明顯。
“由于我國樓市存在盲目性和盲從性，購房者群體心理預期對房價的變化有着巨大的影響力。”上海交通大學文化産業教授淩金鑄認為，當前自媒體占據網絡輿論陣地，受到開發商和中介機構廣告投放的自媒體大号反複誤導網民的房價預期，有的借謠言炒作樓市，制造漲價預期。政府宜對那些惡意散布謠言并利用謠言哄擡房價者進行嚴厲處罰，采取刑拘等方式以儆效尤。
二是夯實制度基礎，實現“漲後控”到“事前調”的轉變。
不少地方住建部門負責人告訴記者，“環比不增長”成為地方調控的主要目标。但限于地方事權，地方政府在樓市調控中隻能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控，相關政策工作儲備已經快用盡了。
“長效機制涉及金融、稅收、土地财政，已經超越了地方政府權限。急需國家層面協調相關部委，理順法律法規，政策機制銜接，如此才能讓地方政府具有較強的操作性。”珠三角一位住建部門負責人說。
安徽省住建廳房地産市場監管處處長王立國認為，目前各地政府樓市調控普遍是出現房價快速上漲之後采取手段，屬于典型的事後調控。未來各地宜通過管理創新、技術創新，挖掘搜集房地産開工、備案、簽約、購房合同等關鍵信息數據，配合稅收、金融等政策，逐步研究建立長效調控機制，在漲價之前就及時介入，通過擴大土地供給、激活市場存量等方式，提前進行調節，避免房價過快上漲。
三是加快發展住房租賃市場，彌補供給不足短闆。
北京市房地産協會秘書長陳志認為，政府宜加快鼓勵發展住房租賃市場。“短期來看，熱點城市的土地和新房供應與需求相比遠遠不足，加之不少住宅用地拍賣時即要求自持，這就意味着未來新房供給将日益減少，不少一手房市場需求将擠壓至二手房市場。”因此，政府宜鼓勵企業和個人将一部分長期持有的住宅和商住産品打造成租賃性産品，提高住宅供應，實現全民住有所居。
違法成本
“自媒體平台憑借一些捏造的情況進行虛假宣傳，對市場造成極大的恐慌和傷害。然而，他們自身收益往往是違法成本的幾何倍數。”