近日，一則關于棚戶區改造的傳言攪動了整個地産圈，A股市場的地産股集體暴跌。
這則傳言的主要内容有兩點：一是國家開發銀行将棚戶區改造貸款審批權收回總行，全國“一刀切”暫停棚改；二是過去棚改主要以貨币化方式安置，将來改為以實物安置為主。
從傳言内容來看，“一刀切”暫停棚改的可能性并不大，因為去年5月份的國務院常務會議剛剛确定了未來3年的棚改計劃，2018到2020年再改造各類棚戶區1500萬套，兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。而傳言的第二點則有相當高的可信度，也就是改變棚改現有的貨币化安置方式，将來改以實物安置為主。
我國的城鎮棚戶區主要是指城市的簡易住房和棚廈集中連片區，以及城中村、各類城市危房等，棚戶區的形成多來自曆史遺留，有些來自五六十年前的自建住房，有些來自企事業單位的集體宿舍等等。對棚戶區的改造既可以有效改善民衆的居住條件，也可以有效拉動投資和消費，最近十幾年來，逐漸成為我國城鎮化的重要推手。
我國的棚戶區改造最早始于2005年，當年遼甯省率先實施了城市棚戶區改造，2008年以來，棚戶區改造開始在全國範圍内推廣。但是受制于資金限制，全國範圍内的棚改推進速度并不快，尤其是2013年，當年還将棚改目标從304萬戶下調至232萬戶。
為了解決棚改的資金難題，央行在2014年創設了一個全新的基礎貨币投放工具——抵押補充貸款（PledgedSupplementalLending，簡稱PSL），主要為支持棚改提供穩定且便宜的資金來源。PSL貸款的對象主要是國家開發銀行，後來擴展到中國農業發展銀行和中國進出口銀行。
有了央行的資金扶持之後，棚改進入高速發展的階段。2015年，國務院首次提出了棚改的三年計劃，2015到2017年完成改造各類棚戶區住房1800萬套。同時要求積極推進棚改貨币化安置，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨币化安置比例，達到去庫存的目的。
棚改之初以實物安置為主，也就是以房換房，相關程序比較複雜，而貨币化安置意味着直接給被拆遷的老百姓發錢，老百姓自己在市場上購買住房，大大提升了棚改推進的速度。今年“兩會”期間，住建部部長陳政高曾經表示，貨币化安置有很多好處：第一，提高了效率，老百姓從棚戶區搬出以後就可以住進樓房，而要建設房子至少要3年甚至4年時間，因此動遷群衆就可以免除周轉過渡之苦；第二，可以自由選擇，包括地點、樓層、新房、舊房、物業等。
從統計數據來看，我國棚改從過去主要以實物安置的模式，迅速切換到貨币安置的模式。2014年，我國棚改的貨币化安置比例隻有10%，2015年這一比例為29.9%，2016年則大幅提升至48.5%，2017年尚未有官方統計數據，但保守預計應該超過了60%。在央行資金扶持和貨币化安置的推動下，我國的棚改開始高速推進，2015至2017年，全國每年各類棚戶區改造新開工數都超過了600萬套，超額完成了首個三年計劃。
棚改的貨币化安置在大大提升了棚改效率的同時，也帶來另外一個問題，那就是三、四線城市房價上漲。因為貨币化安置相當于直接給當地樓市投放了巨大的需求和購買力，這在一定程度上背離了“房住不炒”的大背景。尤其是最近幾年一線城市房價得到控制之後，三、四線城市房價開始翻番上漲，棚改的貨币化安置被很多人認為是重要推手，也由此引發了諸多争議。此次市場流傳棚改即将迎來改革，未來的貨币化安置比例可能會大幅降低，應該還是具有相當高的可信度。如果未來棚改貨币化安置的比例大幅降低，對于樓市甚至中國經濟都會帶來重大影響。
從樓市來看，最直接的影響在于火爆的三、四線樓市可能會就此熄火。三、四線樓市一直是樓市高庫存的重災區，但是在過去幾年棚改安置貨币化的推動下，以及一、二線城市購買力的外溢，三、四線城市的房價在過去幾年都實現了翻番增長。和一、二線樓市相比，三、四線樓市缺乏足夠的産業和人口支撐，而且庫存比例也相對較高，在樓價翻番上漲之後可能泡沫更大，如果将來棚改安置貨币化比例降低，轉以實物安置為主，三、四線樓市的需求和購買力将大受打擊，不排除部分樓市泡沫破滅的可能。棚改變局的消息開始在市場流傳之後，A股市場的地産股集體暴跌，顯然也是預見到了棚改新政對行業的巨大沖擊力。
棚改變局在沖擊樓市的同時，也會對當前經濟帶來不可避免的影響。從5月份的經濟數據來看，多項關鍵指标的下跌已經超出市場預期，比如前5個月的全國固定資産投資同比增長6.1%，增速比1～4月份回落0.9個百分點，和去年前5個月的增速相比更是大幅回落了2.5個百分點。作為固定資産投資的兩大主力——基建和房地産，基建投資明顯萎縮，已經不再是穩增長的利器。相比之下，隻有房地産投資依然保持了穩定的增速，今年前5個月的全國房地産開發投資同比增長10.2%，比去年前5個月的增速提高了1.4個百分點。
随着中美貿易戰升級，去年一度為中國經濟做出貢獻的外需已經不再樂觀，而基建投資的萎縮也使得内需失去了一大塊動力，相比之下，房地産仍是當前中國經濟穩增長的重要來源。一方面要盡量避免刺激房價，同時還要考慮到對當前脆弱的實體經濟的沖擊，棚改在第二個三年計劃期如何變局顯然也是挑戰重重。
從當前中國經濟的現實來看，關于棚改“一刀切”暫停的傳言應該可信度不高，更現實的還是調整貨币化安置的比例，但即便如此，在當前時刻也相當微妙。
在過去我國外彙占款高速增長的年代，央行的基礎貨币投放主要以外彙占款為基礎，但是随着近年來外彙占款開始減少，央行的基礎貨币投放也開始尋找新的方式，而棚改催生的資金需求，使得央行在此基礎上尋找到了新的基礎貨币投放路徑。2014年以來，央行通過創新的PSL工具向棚改定向發放貨币，3年多時間以來，PSL餘額從無到有高速增長，已經成為央行釋放流動性的重要路徑，截至今年5月末，PSL餘額已經高達3.12萬億元。
央行創造PSL的初衷是為了支持棚改安置貨币化的資金需求，如果未來棚改安置貨币化比例大幅降低，意味着央行也必須相應調整PSL的投放規模，這其實相當于央行收緊基礎貨币的發放。
但從當前中國的貨币政策調整迹象來看，由于中國經濟面臨内外交困的壓力，實體經濟多項指标超預期下滑，加之貿易戰、債務違約、股市下跌等因素施壓，穩健中性的貨币政策已經開始出現放松的迹象，年初以來已經實施了三次降準，尤其是最近的一次降準，預計可以向市場投放7000億元的流動性。但是，在央行降準的同時，如果棚改安置貨币化比例開始降低，意味着央行一隻手在放水，一隻手又在關閘，顯然會在極大程度上稀釋當前貨币政策調整的效果。