誰又能想到，這個城中村曾是著名的“蟻族”聚居地，聚集了超過6萬的外來人口，一度聞名全國。
2010年北京市兩會期間，幾位人大代表在本地人口不足3000人的唐家嶺調研走訪時發現：這裡80%的村民都在自家宅基地上加蓋樓房，有的甚至高達7層；不少房子的二樓面積比一樓還大，不乏打開窗戶即能伸手夠到對面的“拉手樓”；街道上污水橫流。
同一時期，地處海澱區溫泉鎮的東埠頭村的情況也大體如此：社情複雜，治安、消防、衛生隐患突出。
2010年3月29日，唐家嶺地區村民回遷樓及多功能産業用地正式奠基，唐家嶺地區整體改造全面啟動。一場用集體建設用地建設租賃住房的城中村改造，徹底改變了唐家嶺、東埠頭村、朝陽區平房鄉平房村等一批試點的面貌。
跨越了政策、資金、模式這三重門檻，從前靠吃“瓦片”為生的村民，依靠集體土地上建設的租賃房，找到了一條全新的集體經濟發展方式。
“以前隻能吃蘋果，現在允許吃梨子了”
“長期以來，相較于國有土地，集體土地的用途限制更多。”北京在明律師事務所主任、征地拆遷業務部首席律師楊在明告訴《瞭望東方周刊》。
楊在明介紹，現行《土地管理法》将土地進行了城市和農村的市場分割，隻有在國有土地上建房才能成為商品房，在市場上流通，而農村集體土地上建的房子不能買賣交易。
而目前，在“城鄉一體化”的規劃框架下，集體建設用地已開始探索有限制的交易，即取得國家正式的規劃審批的集體建設用地，允許建設房屋進行租賃，但不能買賣、不得轉租。
楊在明認為，唐家嶺這樣的群租現象人口淨流入的大中城市普遍存在，正是這種現實需求倒逼了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《試點方案》）的制度創新。
原國土資源部、住房和城鄉建設部于2017年8月28日發布的《試點方案》明确，在北京、上海、沈陽、南京、杭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。相比目前正在北京市大興區等33個縣區進行的農村土地制度改革試點，這種創新隻是“邁開了一小步”，但其對于農村土地制度改革的意義卻并不簡單。
《試點方案》中提到，開展集體土地建租賃試點，“有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程”，試點的目标則是形成一批可複制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
國務院發展研究中心綜合研究室主任劉衛民告訴《瞭望東方周刊》，就北京而言，傳統鄉鎮企業、農貿市場等集體經濟産業，并不符合未來的産業規劃發展方向，而集體土地建租賃房則有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，緩解住房供需矛盾。
“也就是說，以前隻能吃蘋果，現在允許吃梨子了，但要講究吃法。運營模式是這場試驗能否成功的關鍵。”劉衛民說。
“首要問題是缺錢”
盡管制度障礙正在破除，但集體土地建租賃房仍存在諸多困難。
“首要問題是缺錢。”北京市泓科鑫宇房地産投資有限公司（以下簡稱泓科鑫宇）常務副總經理賀建峰對《瞭望東方周刊》坦言。
泓科鑫宇是朝陽區平房鄉在2011年針對平房村集體土地租賃房試點項目專門成立的集體企業，主要負責試點項目的開發建設、資金籌集等工作。
而平房村的這個名為泓鑫家園的公租房小區總投資11億元，“幾乎全是缺口”。
“這個項目地處北京規劃的綠化隔離帶，所以征地款項有限。而且集體土地沒有進入市場進行招拍挂，不能進入一般開發的貸款流程，無法融資。”賀建峰說，為确保項目工程順利開工，朝陽區房屋管理局預付了3年約2億元的租金，剩下的部分則由鄉政府統籌。
“幸好這個地塊是預留的集體建設用地，一直空置，如果涉及拆遷會更難。”賀建峰說。
唐家嶺項目也用同樣的方式緩解了建設資金的燃眉之急。經村、鎮、區共同協商，海澱區政府預付了3年共8900萬元租金，支持項目在2014年正式開工建設。
如今，資金捉襟見肘的情況已經改善。
2017年11月，北京發布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（以下簡稱376号文）中提出了三種融資方式：集體土地租賃住房項目的資本金及其他配套資金可以通過集體經濟組織自有資金，運營機構或簽約租賃企業支付租金；農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，或者由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式，與國有企業聯合開發建設。
北京市住建委相關負責人告訴《瞭望東方周刊》，目前集體土地租賃住房試點項目還可以獲得國家開發銀行北京分行、農業銀行北京分行、建設銀行北京分行、華夏銀行4家銀行的低息貸款。
從四家銀行已經确定的具體融資方案來看，符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司可以獲得最長25~30年的貸款期限，并可靈活還款；銀行還對其設置寬限期，寬限期内隻還利息不需還本；試點項目建設期内利息可用貸款償還；貸款金額最高可達項目總投資的80%，等等。2017年4月12日,工作人員在北京燕保·馬泉營家園公租房項目登記處對市民提交的申請材料進行初步審核
村民變股民，月入2萬元
實際上，唐家嶺、溫泉鎮東埠頭村、平房村三個已投入運營的試點項目之所以能夠通過區政府預付租金解決部分建設資金問題，是因為這幾個集體土地租賃房都是由政府整體趸租，再作為公租房向符合條件的申請人配租。
這種租賃模式下，項目幾乎不存在任何經營壓力或風險，但這種“旱澇保收”也引來了一些擔憂。“缺乏市場化的運營，集體資産如何增值，農民的利益如何保障？”一位不願具名的觀察人士對《瞭望東方周刊》表達了這樣的疑惑。
對此，接受采訪的北京市規土委相關負責人認為：“應該注意到，376号文中明确提出，‘鼓勵’而非‘強制’趸租集體租賃住房作為公租房房源。也就是說，集體土地租賃住房可以與房屋租賃市場接軌，租金也可以市場化。即便是公租房，每年也有一定的租金漲幅，況且，項目還有配套商業物業。”
“376号文還提到，鼓勵将集體租賃住房委托給專業化運營企業進行管理和運營，通過提高租賃業務和物業管理的标準化、專業化水平，住房、商業配套的租金也會有提升空間。”上述規土委相關負責人表示。
中原地産首席分析師張大偉告訴《瞭望東方周刊》：“集體土地的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。”
賀建峰也透露，根據測算，泓鑫家園公租房項目的年收益率為7%~8%，收回全部成本需要15~20年。
實際上，長遠、穩定、可期的租金比一次性買斷土地的補償更有吸引力。
公開資料顯示：2016年唐家嶺村民委員會改制為村股份經濟合作社，村民以土地作股，分享集體土地租賃房試點項目的租金收益，變為股民的村民還可以将回遷房作為公租房出租，這樣算下來有的家庭可實現月收入2萬元左右。
另據《每日經濟新聞》報道，上海市的一個集體土地租賃房試點項目，闵行區七寶鎮聯明村的公租房小區年租金回報率可達到約15%，加上小區的兩個市場、商務樓等産生的收入，目前村裡每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。
“集體土地建租賃房的最終目的，是要兼顧經濟效益和社會效益，實現農村集體、農民、租賃房需求人群以及政府的共赢。”上述北京市規土委相關負責人說。