北京小飛手教育科技有限公司副總經理傅恒曾有過同樣的經曆，而今，他已成為“局外人”。2018年5月，他正式入住地處海澱區溫泉鎮的中關村創客小鎮，由此開啟全新的生活狀态。
早上7點，趁着雨後難得的夏日涼爽晨跑半小時，吃早餐，8點準時開始一天的工作。住所、辦公室、餐廳，都在步行不超過5分鐘可達的距離範圍内——而北京的平均單程通勤時間為52.9分鐘。此外，女兒的幼兒園就在百米之隔的公司對面。
和傅恒享受到同樣福利的，還有高新技術、新能源、文化創意等領域的其他創業者。這個創客小鎮正是為他們而設計建立的。
作為北京市首批利用集體建設用地建租賃房的五個試點項目之一，創客小鎮不僅提供了公租房，還有共享辦公、項目展演等工作空間及生活服務功能。自2017年1月迎來第一批創業團隊至今，這裡已陸續進駐了490多家企業。3000位傅恒一樣的創業者，在這裡實現了“樓上居住、樓下辦公”的理想生活。
月租從4萬元降至2000元
對工作任務繁重的創業者而言，保證工作和休息的時間尤為重要。從事中小學無人機課程研發的傅恒和團隊的小夥伴們對此感受頗深。
“兩個多月以前，每天耗費在上下班路上的時間是兩個多小時，現在不足10分鐘，工作效率明顯提升。“傅恒說。
在創客小鎮能享受到的便利遠不止于此。
小鎮一期占地5.9萬平方米，建築面積約19萬平方米，有10棟共2772套精裝公寓，2.68萬平方米衆創空間以及2萬餘平方米商業服務空間等配套業态。
其中，公寓部分包含了兩室一廳、一室一廳、大開間三種戶型。《瞭望東方周刊》記者走訪樣闆間時發現，房間内家具、電器一應俱全，甚至連晾衣架都已配齊，創業者們可以拎包入住，一些“兩用”房還可以放下床闆休息、收起床闆辦公。
“房子有好幾種裝修風格，我挑了一套最喜歡的粉紅色大開間。”知療科技有限公司CEO陳曉迪告訴《瞭望東方周刊》。
按照海澱區政府鼓勵創新創業的專項補貼政策，入住小鎮的創業者還可以享受50%的租金補貼。以陳曉迪居住的40平方米開間為例，原租金每月2330.8元，補貼後隻需1165.4元。她的團隊申請了位于一樓的兩套公寓用作辦公，月租金隻需2000多元，而之前的寫字樓租金為兩年100萬元，每月約為4萬元。
北京創客小鎮科技有限公司是這個小鎮的運營方，其CEO胡堃告訴《瞭望東方周刊》，整個衆創空間部分有578個工位，還設有獨立辦公室、視頻會議室、路演大廳、展示中心、會客廳等，基本可以滿足一個創業企業在基礎設施方面的所有需求。
此外，為彌補小鎮位置偏遠、交通不甚方便的缺憾，園區内還專門配置了分時租賃的電動車、電動公交車，班車體系也已完備。此外，餐廳、24小時健身房、咖啡館、便利店、健康管理體驗中心等公共服務設施，為創客們提供了生活保障。
“所有的辦公、後勤服務我們都有智能化的管理系統，家電維修、室内保潔等服務，住戶隻需要通過我們的App一鍵申請預約就可以了。”胡堃說。
不限戶口和收入的公租房
中關村創客小鎮的前身，即2013年啟動建設的溫泉鎮351地塊，和其他幾個集體土地建租賃房的試點一樣，計劃建設普通公租房，由區政府整體趸租後，再配租給符合條件的公租房輪候人群。
2015年，項目定位發生了變化。
當年5月26日，時任海澱區區委書記隋振江、區長于軍等區領導到溫泉鎮現場調研“一鎮一園”工作時提出，基于海澱區具備創新、創業土壤，保障房能夠滿足普通輪候家庭需求的現實，給出了将351地塊試點與“大衆創業、萬衆創新”結合起來，面向“雙創”人群提供專項保障。
按照這一方向，2015年底，溫泉鎮政府引入社會資本，成立了由鎮集體企業，北京興泉置業開發建設有限公司（以下簡稱興泉置業）控股的混合所有制企業——北京創客小鎮科技有限公司，專司項目的運營。
“公司成立的時候，項目其實已經開工兩年，整個社區的主體結構基本完工了。我們進來之後，對園區建築作了裝飾及空間功能等方面的調整。”胡堃告訴本刊記者。
更複雜的調整在于配租政策和管理制度的設定。
按照此前的北京市保障性住房準入标準，申請公租房需滿足京籍、3人及以下家庭年收入不超過10萬元等條件，這一要求就把很多創客擋在了門外。
“項目要延續對無房家庭的保障，同時精準定向創客，既需要打破原來的保障房審核标準，又要對創客加以篩選，這涉及到從國家部委到市、區各相關機構不下十個部門的溝通協調。”胡堃說。
經過近一年時間的研究策劃，2016年12月20日，中關村科技園區海澱園管委會、海澱區房管局、财政局聯合發布了《海澱區創客人才公共租賃住房承租評審實施辦法》。其中規定：申請入園的企業須是在海澱區注冊、原則上注冊時間不超過5年的初創公司；企業産品（服務）屬于《國家重點支持的高新技術領域》或海澱區重點支持的産業領域的範圍，如高新技術、文化創意産業等，提交的創業計劃要符合海澱區産業發展方向。申請公租房的企業員工則不限戶籍、不限收入。中關村創客小鎮服務公示欄“項目申請在線上提交通過審核之後，還要經過線下評審，針對不同的行業，評審團由對口的投資人、技術專家以及政府人員組成，評分要超過80分才行。”傅恒介紹說。
為保證有進有出，合同期每滿一年，創客小鎮會對企業開展一次年審，25%的團隊将會因為發展不好或違反公租房管理規定等原因被淘汰掉。“事實上，一些成長較快的團隊也會随着公司的壯大主動離開，去尋找更大的空間。”胡堃說。
年租金多出了6800萬元
“從試點效果上來看，中關村創客小鎮無疑是成功的，其中最突出的便是很大程度上實現了‘職住平衡’。”國務院發展研究中心綜合研究室主任劉衛民對《瞭望東方周刊》表示。
如今，集體土地建租賃房試點已擴展至13個城市，各城市陸續公布實施方案，中關村創客小鎮這個将國家住房保障戰略和“雙創”戰略巧妙結合的項目，從建設過程到運營模式，都為其他試點提供了借鑒。
作為一種集體經濟的創新形式，創客小鎮要确保集體資産的安全、增值和效益最大化，在運營管理方面作了很多市場化的探索。
溫泉鎮黨委書記方海強告訴《瞭望東方周刊》，創客小鎮投資規模估算約13億元，其中建安成本約10億元，土地成本約3億元。資金來源主要是自有資金、銀行貸款以及政府支持資金，項目回收周期大約要18年，20年淨收益約2.1億元，主要來源為房屋租金。
“實際上，由于公寓部分由政府趸租，房屋的基礎租金基本上是‘旱澇保收’，而根據我們的測算，改造為創客社區之後，住宅租金這一項每年比作為傳統公租房多出了6800萬元，并且能提前一年收回全部建設成本。”方海強告訴本刊記者。
除居住部分之外，項目其餘配套空間，包括地上和地下空間則由小鎮科技公司趸租，并按照“雙創”需求進行改造、招租、運營和服務，獲得的市場收益，51%仍然歸控股公司興泉置業所有。
盡管創客小鎮尚處于運營初期，還未實現可分配收益，但方海強認為未來的增值潛力可期。創客小鎮還具有“孵化器+加速器”的定位和功能，入駐企業可以獲得創業輔導、财稅法咨詢、企業營銷推廣等創業資源和服務。
“入駐園區的初創公司，涵蓋人工智能、智能硬件、新能源環保、新材料技術等前沿科技企業，未來可能會出現行業巨頭，我們要使其整體進入我們的孵化體系，同時提升對企業的科技服務能力。”方海強說，目前創客小鎮在孵的小微科創企業已經有228家。
他還透露，興泉置業目前還在着手籌建創客小鎮投資基金（目前基金總規模在6000萬元左右），以加速小微企業成長。
胡堃告訴本刊記者，不同的創業企業聚合在一起，碰撞出了很多機會，這些都是助力企業發展的優勢條件，“目前小鎮内部就已經有不止一起的合資合并案例了。”
全鎮統籌，收益共享
實際上，在集體土地建租賃房項目中，最重要的相關方是農民，他們的利益如何保障是核心問題。中關村創客小鎮公寓内景“我們利益分配機制的基本原則是全鎮統籌、全體農民共享。”方海強強調。
海澱區北部“一鎮一園”規劃溫泉鎮集體建設用地規模為120萬平方米，溫泉鎮351地塊為東埠頭村集體土地，包括村民宅基地及部分非宅公産，2011年通過村民自治的形式進行村莊騰退整理得出，共約13萬多平方米。
“中關村創客小鎮項目落成，東埠頭村民可獲得回遷安置房、基礎土地收益（占地費），更多的資産性收益則由全鎮的人來分享。”方海強說。
除了可以從項目獲得長遠、可持續的産權收益，“上樓”之後，很多農民還找到了穩定的就業機會。“我們自己的物業服務團隊就優先向周邊居民和村民招聘，這本身也是我們要承擔的職責，集體經濟，不光要解決經濟效益還要解決社會效益。”胡堃說。
更直觀的社會效益則體現在“村容村貌”的改觀和産業調整上。
據方海強介紹，“随着項目建設的拆違騰退，原有近300餘出租戶自然消失，疏解非首都功能産業從業人員1000餘人。”
除此之外，在他看來，創客小鎮通過聚集創新人才的模式，還可以實現創新産業的聚集，從而創造集體經濟産業化指數級發展的上升空間。
不過，在孵化器、衆創空間雲集的今天，創客小鎮也面臨着不小的競争壓力。
“接下來我們的重點是總結小鎮的獨特模式，形成品牌向外輸出。實際上現在已經有很多地區到小鎮來尋求經驗，其中既有一些集體土地租賃房項目來交流經驗，也包括一些人才公寓、青年公寓項目尋求合作。還有一些地方政府也希望引入中關村創客小鎮的孵化體系和産業資源，複制創客小鎮模式。”胡堃告訴本刊記者。
對溫泉鎮來說，基于創客小鎮的探索成果，集體經濟也有了明确的發展方向。“溫泉鎮集體産業用地除已納入創客小鎮一期、二期項目的地塊外，剩餘地塊均為教育科研用地，未來我們拟根據創客小鎮項目創新創業孵化情況配套建設創客小鎮三期項目。”方海強說。