很多人都熱衷于判斷接下來中國的房價走勢，北京、上海的房價還會漲嗎？一般情況下，這是個非常難解答的問題，因為你很難找到一個比較确定的标準來判斷，那我們不妨從大曆史的角度看，人類的生活方式是怎樣演變的。
在很久以前，人們從本能出發，以狩獵和采集為生。那時候要養活一家四五口人（當然那時“家庭”的規模并不止四五口人），需要20多平方公裡的土地。為什麼要那麼多呢？因為要打野獸啊——人們在追捕一隻受傷的鹿時所奔跑的範圍相當于3600個足球場那麼大。這還是在人類已經發明了投擲武器和長矛之後，而一隻孟加拉虎的領地範圍達100平方公裡。
按這個需求量衡量，中國大概隻能住下180萬人，其中上海隻能住下900人。
人類生活方式的一次大飛躍是從狩獵采集社會到農耕社會，一家人生活所需的土地面積從20多平方公裡縮小到0.3平方公裡左右，縮小為原來的近1/100。這對于大多數人來說是件好事，因為如果你沒能在3600個足球場的範圍内追到那隻鹿也不至于餓死了；另外，也不用為了多生一個小孩就想辦法幹掉你的鄰居。
0.3平方公裡，你很可能把這個面積想得過小了，它是30萬平方米。而一個傳統的工人，大概隻需要200平方米的工作空間，再加上他一家人的居住面積，大概是300平方米。到了工業時代，養活一家人所需要的平均面積縮小到原來的1/1000。從這一點來說，工業革命也許是人類曆史上最偉大的革命。
再到後來，人們養活一家人所需要的土地面積持續縮小，這時人們學會了蓋樓，土地使用效率提高了。總體來說，從圍着許多個足球場大小的草原和森林追野獸，到在辦公室的格子間裡做PPT，人們養活自己所需要的面積縮小到了原來的約百萬分之一。其實不隻是這樣，現在人類的平均生活水平遠遠高于農耕時代的國王。比如，東漢時蔡倫才改良好了紙，這種新玩意的普及又花了很長時間，因此在相當漫長的時間裡，人們一直在用一種非常“殘忍”的方式擦屁股。
人們養活自己以及家庭所必需的土地面積越來越小，這為人們逐漸形成紮堆的生活方式創造了條件。總體來看，人類的生活方式是越來越趨向于紮堆。人口總數越來越多，那些大城市容納的人口也越來越多。
其實，幾千年來增加的社會人口，留在農村的很有限，增量基本來自那些超級大城市。1000年前，人口超過10萬的城市沒有幾個；而現在，某個城市人口超過千萬也并不令人驚訝。
隻要經濟體系支撐得住，人們傾向于在一個适于生活的地方能住多少人就住多少人。這也從一個側面表明了一件事：計劃經濟不那麼高效的一個原因是，它阻止了人們的紮堆行為，或者說這種生産組織方式不知道應該怎麼組織人們到什麼地方紮堆。僵化的管理者總是傾向于讓人口均勻地分散到廣大土地的各個角落，這真是愚不可及。
想要判斷一個地方的房價是否還會上漲，隻要知道它在現有的經濟水平下是不是已經完成人的聚集過程就行了。在中國，這一過程顯然還沒有完成，人們還在不斷向超級城市和一線城市集中。戶口的管制作用隻是讓這個過程變慢。
原先人們以為互聯網的普遍使用會讓大城市衰落，從理論上看這似乎有道理，但預言家們忽略了一個要素，那就是競争。城市根本沒有變小，中國的大城市在互聯網廣泛應用前後，居民規模大概增長了50%，房屋價格增長了10倍左右。
隻要人類的紮堆史沒有結束，那麼那些超級城市的房價從長期來看就會上漲。沒辦法，人類就是一個喜歡紮堆的物種。
（林冬摘自《第一财經周刊》2016年第49期，喻梁圖）