相較于頭部房企20%~50%的增幅，禹洲地産（01628.HK）前7月銷售額增幅隻有1.36%，顯得有些格格不入。
8月10日，禹洲地産公告稱，2018年7月合約銷售額為30.16億元，與6月銷售數據相差無幾，僅高于1月份27.58億元的銷售額。
與此同時，根據億翰智庫《2018年1~7月中國典型房企銷售金額TOP200》榜單，禹洲地産前7月累計實現銷售金額為245.1億元，與上年同期基本持平，同比增他1.36%，相比去年年底74%的增速來講大幅下滑。
而從上述榜單顯示的行業排名來看，2018年前7月禹洲地産位居第59位，相較去年同期的第42位下降至17位。
不可忽視的是，禹洲地産董事局主席林龍安提出了2018年實現600億元的目标，而從前7月的銷售額來看，僅完成了40.85%，這一數據不免讓業内質疑其銷售目标完成存在壓力。
禹洲的銷售增速為何大幅下降？600億元目标又該如何實現？諾亞财富地産研究負責人黃琳珊認為，與公司戰略本身分不開，譬如土地儲備，推盤節奏，利潤要求等。對此，《投資者報》記者向禹洲地産發去采訪函，公司方面稱，“現在為半年報靜默期，不方便接受媒體采訪。”
銷售承壓
2018年禹洲地産銷售規模目标存在壓力，從數字上可以看出，2018年前7月，禹洲地産銷售額為245.1億元，同比增長1.36%。
而作為對比的是，同期内頭部房企碧桂園增幅為47.75%；恒大為22.81%；保利地産為52.39%；綠地為27.95%；融創更是高達95.18%。與禹洲地産同級别的奧園集團增幅為143.09%；合景泰富為84.63%；越秀地産為34.43%；佳兆業集團為52.19%。
此外，《投資者報》記者根據中國指數研究院《2018年1~7月中國房地産企業銷售業績TOP100》榜單梳理得知，今年前7月，TOP100房企總體銷售規模為5.53萬億元，同比增長42.31%。
很明顯，從目前業績情況來看，禹洲地産在銷售規模賽道上逐漸掉隊。不過，禹洲地産方面稱，要押寶下半年。禹洲地産執行總裁蔡明輝曾公開對媒體表示，2018年公司計劃推出的貨量達900多億元，其中上半年供貨占比35%，下半年占65%。
此外，禹洲地産董事局主席林龍安在近期的博鳌房地産論壇上也直言對公司完成600億元目标有信心。他還在今年股東大會上透露年初從沿海家園收購過來的一些項目，也開始着手進行銷售了。“包括一些武漢、沈陽、佛山的項目。貨值大概在10億元左右，不包含在920億的部分中，”林龍安說道。
不過，從土地儲備、業務發展模式以及調控政策來看，業内人士認為，禹洲地産要完成600億元銷售規模目标有一定的壓力。黃琳珊認為，嚴格調控下，下半年的整體環境不是很好。“另一方面，下半年每個月70億元的銷售金額，在目前比較難拿預售證以及多城市限價的情況下，企業是需要權衡總體業績及利潤的平衡，”黃琳珊進一步對記者表示。
财經評論員嚴躍進也認為，下半年銷售目标完成肯定有不确定因素，因為政策方面對于銷售交易環節的管制其實是比較多的，容易帶來很多問題。
此外，房企下半年整體提速的勢頭，也為禹州地産押寶下半年實現銷售目标帶來極大挑戰。據藍鲸财經等媒體報道，首創置業（02868.HK）、旭輝控股（00884.HK）、金地集團（600383.SH）等多家房企下半年均會加大銷售力度。
而一二線城市調控政策加碼的政策高壓也讓土儲大部分集中在一二線的禹洲地産面臨考驗。截至2018年3月底，禹洲地産土地儲備超過1500萬平方米，貨值約3000億元，80%的土地儲備都在一二線城市。“一二線去年開始調控，今年政策加碼，市場銷售壓在地闆上，房企很痛苦”，上海中原地産分析師盧文曦對《投資者報》記者表示。
規模VS利潤？
根據公開資料，自2009年上市以來，禹洲地産一直保持着30%以上的毛利率及12%以上的淨利潤率，甚至長時間超過頭部房企恒大、萬科。
以恒大為例。8月6日，恒大發布2018年半年報，稅後淨利潤超520億元，較去年同期增長125%以上，一度被業内認為是開啟了利潤新賽道。而不可忽視的是，在2017年之前恒大的淨利潤率一直維持在10%左右，2016年、2015年淨利潤率均為8.3%。
甚至于萬科的淨利潤率也一度跌破10%，2015年，萬科歸屬于上市公司股東的淨利潤率較2014年10.76%下降至9.27%。
對于高利潤率及高毛利率持續發展的原因，諾亞财富地産研究負責人黃琳珊認為，成本控制能力是一大重要原因。黃琳珊向《投資者報》記者給出的一組數據顯示，禹洲地産期間費用與營收的占比2015年、2016年及2017年分别為-9.00%、-8.33%和-7.83%。
不可忽視的是，禹洲地産自身的高利潤增長模式，也成為其擴大規模的一大掣肘，規模和利潤的平衡問題也就成了禹洲地産不可避免的一個選擇難題。
在追求利潤的同時，禹洲地産并未放棄對規模的擴張，在2017年度業績會上，董事局主席林龍安表示，2018年禹洲地産的銷售規模目标為600億，2020年跨入千億門檻達到銷售規模1200億元。
不過，要想在規模上突圍，有業内人士稱，禹洲地産土地儲備方面還需努力，尤其是要防範所在城市限價和其他購房限制性政策的出台。
禹洲地産董事局主席林龍安曾公開表示，公司土儲戰略布局以一二線為主，80%的土地儲備都在一二線城市，其中，55%的土儲集中在上海、蘇州、杭州、南京、合肥。“所以實際上土地儲備結構還需要有一些新的調整，尤其是後續需要尋找一些黑馬屬性的城市土地儲備項目，”财經評論員嚴躍進對記者說道。
據公開報道，禹洲地産全國性戰略布局已全面展開，未來粵港澳大灣區将會是禹洲地産的重要布局區域。2018年禹洲地産預計有300億元預算用于拿地，其中的三分之一資源将會用來布局粵港澳大灣區。此外，西南片區也将是禹洲地産重點關注的片區，但僅會在合适時機内進入。