成交至上的談單模式，讓經紀人不惜侵犯購房人的房屋知情權。
文｜王倩
上海鍊家事件一石激起千層浪，引發人們對于房産中介目前所存在問題的探讨。“上海鍊家事件”讓鍊家成為衆矢之的，然而，這一事件背後所折射出來的問題更能夠引發人們的思考。目前，無論是租房還是買房，消費者對于中介的印象隻有一個字“亂”，探讨房産中介的亂象，還要先回顧一下上海鍊家發生的兩起事件。
此前鍊家上海公司被上海消保委曝出兩起“出售問題房源、涉及違規放貸”的事件；上海住建委随之針對鍊家展開調查，涉事門店及相關經紀人員的網上簽約資格被暫停。
“對于近期上海鍊家公司的兩起投訴事件，我們已在第一時間進行了嚴肅的内部調查和整改，并與客戶進行了密切溝通和協商。我們對此過程中客戶所遭遇的損失和困擾，緻以最誠懇的歉意。”針對上海兩起因不規範經營導緻的官方調查風波，鍊家董事長左晖公開表示。同時，依據《鍊家地産管理人員紅黃線管理規定2.0》，鍊家對上海鍊家營運總經理、大區營運總經理等兩起事件的相關責任人，予以黃線處分（一年内兩次黃線處分，将予以辭退），一年内不得晉升，部分負責人予以降職處理。
經紀人亂象分析
抛開事件本身不談，隻是房産中介的經紀人管理就值得去深究。然而，經紀人隻是一個表面現象，而催生這種參差不齊經紀人現象的是鍊家乃至房産中介行業的管理模式。
這種經紀人亂象并不是鍊家所獨有的，《商學院》記者以購房人的身份走訪了我愛我家、麥田地産等比較知名的房産中介，發現經紀人亂象到處存在。成交至上的談單模式，讓經紀人不惜侵犯購房人的房屋知情權。
對于新型的互聯網中介，更是魚龍混雜。《商學院》記者下載了不同中介的APP，選擇經紀人進行聊天，為了防止經紀人的惡意騷擾，中介在開發軟件時設置的是在APP上進行注冊選房、與經紀人溝通，經紀人無法知道購房人的手機号。而在實際操作過程中，與經紀人進行APP溝通，經紀人對于購房人手機号的興趣要大于對購房人需求的興趣。
那麼，中介經紀人入職門檻是什麼樣的？記者就經紀人入職門檻、對于經紀人采取什麼樣的管理模式以及考核機制等問題詢問鍊家，鍊家的給與的答複是鍊家的經紀人管理以及考核機制很多，不好一一列舉，未與答複。左晖在首次回應上海鍊家事件中指出，“絕大多數糾紛都有我們自己的問題，我幾乎還沒有看到一起消費者的投訴中我們的經紀人是沒有瑕疵的。”鍊家公關部一位工作人員告訴記者，鍊家對經紀人管理有嚴格的考核，如果經紀人對客戶提供不實信息，最嚴重的後果是辭退。在走訪過程中，記者了解到，每家中介公司對于經紀人都有着這樣或那樣的嚴格的考核制度，然而，為什麼這些嚴格的機制被經紀人執行走了樣？
關于“首付貸、過橋貸”等各種貸款
随着“北上深”房價水漲船高，越來越多的剛需族感覺如果再不趁早買房，可能以後買得起的幾率越來越小。在記者走訪過程中，發現衆多剛需族的一個觀點，在一線城市，房子越早買越好。那麼問題來了，剛需族沒有足夠的首付怎麼辦？
上海鍊家事件回放
第一件事是經紀人隐瞞房屋事實，将有抵押的房屋在未告知客戶情況下賣給客戶，引起糾紛；第二件事是客戶黃先生所購房屋在交完首付之後被告知房屋被三家法院查封，并且已付房款被業主挪作他用。為推動交易完成，鍊家為黃先生墊資，黃先生支付鍊家利息。這就是被上海消保委爆出的“出售問題房源、涉及違規放貸”的事件；上海住建委随之針對鍊家展開調查，涉事門店及相關經紀人員的網上簽約資格被暫停。
記者以購房人的身份在中介門店走訪過程中發現，許多中介退出了一種“首付貸”的産品，甚至在某些中介門店打出了“你買房，我付錢”的宣傳口号。
以鍊家的“首付貸”為例，在工作人員向記者展示的宣傳單上，記者看到“服務居間合同+全額中介費=即可申請首付分期”的首付貸款模式，看起來能夠減輕購房人的首付壓力。那麼事實是如此麼？
宣傳單上寫着，首付金額=真實成交價格15%大于等于總授信額度，其意思是指，能夠所借的首付金額是真實成交價格的15%，而其授信額度在最高30萬元，而以家庭購房最高60萬元，授信期限1-5年。不同的年限，其利息也不同。以120萬的網簽總房款為例，首套30%的首付，36萬的首付，其中可以向鍊家借120*15%等于18萬元。鍊家工作人員告訴記者，這種首付貸項目是與銀行共同合作的項目，一般是走華夏銀行和北京銀行。這就是被外界所诟病的首付貸。外界一直質疑這種模式具有很大的金融風險。
左晖的公開回應是，“配資的事從兩方面來說，第一個鍊家配不了資，因為我們的金融平台90%以上的業務是做的交易過程中的資金周轉，比如業主原來的貸款沒還完，需要資金先還上剩餘貸款然後再贖房産證做交易，這裡面并不能給消費者真正增加資金，甚至有可能是降資、降杠杆。”
“鍊家存在加杠杆的金融工具可能是首付貸款，二手房市場是做不了首付貸款的，主要原因是資金成本高。要做到一成的首付貸，需要10%的利息，這個利息需要開發商補貼，另外開發商要做一些把關，所以首付貸主要是新房業務。2015年新房業務總體交易額是1200億元，P2P業務做了138億元，其中做了3個億元首付貸，現在還有1.2億元的存量，這1.2億元是不可能攪動市場的。”左晖公開表示。
鍊家同時表示，已在今年2月份停止了新房首付貸業務。然而，随着房價的不斷上漲，各地開始對首付貸款進行摸底排查，就在十二屆全國人大四次會議舉行的記者會上，央行副行長潘功勝在稱：央行與相關部門一起，結合即将開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地産中介機構、房地産開發企業以及他們與P2P平台合作開展的金融業務進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠杆、變相突破住房信貸政策的行為。首付貸被徹底貼上“違法”标簽。
對此，鍊家表示，“鍊家的周轉型金融業務通過互聯網金融創新的鍊家理财平台融資。鍊家理财平台于2014年11月29号開始試運行，是點對點，即個人對個人的網絡借貸信息平台。鍊家理财隸屬于鍊家網（北京）科技有限公司，是獨立的法人。鍊家理财十分理解政府的擔心，願意積極支持并配合政府的調查及整改措施。”從記者的走訪中發現，關于首付貸，并不僅僅限于新房市場，二手房市場同樣适用。記者在跟一些中介工作人員交談中明确自己是購買二手房，而工作人員也在積極向記者推薦這一首付貸業務。記者在了解中發現，包括搜房網等在内的有首付貸業務平台的互聯網中介也停止了相關“首付貸”業務。
房産中介管理模式之弊
無論是經紀人的瑕疵還是金融業務的瑕疵，其背後是整個房産中介的管理模式。
在衆多的房産中介門店中，記者看到，牆上貼着各種各樣的員工業績榜單，根據業績榜單對員工進行分類，其中包括買賣業績、租賃業績、金融業績。每位員工的業績明确，數字鮮明。是否是這種業績激勵模式讓衆多經紀人不惜冒着巨大風險違規操作，因為隻要風險避過了，績效就是自己的？《商學院》記者不做過多解讀。
在鍊家，工作人員告訴記者，所有房源都是公開的，昌平區的經紀人可以賣石景山區的房子，隻要在同一個城市，隻要你看得到房源，隻要你手裡有客戶，全北京的房源都可以賣。在我愛我家，工作人員同樣也是這樣告訴記者，無論是租房還是買房，所有房源都是公開的。在中介公司看來，這種内部競争的管理方式，一方面能夠産生正面影響，促進經紀人的不斷成長；而另一方面，是否也會造成惡性警長，互搶客戶，産生不良影響。
是否是這種業績激勵模式讓衆多經紀人不惜冒着巨大風險違規操作，因為隻要風險避過了，績效就是自己的。