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為什麼德國人可以一輩子租房?

时间:2024-08-10 06:24:47


   

在北京住了兩年後,朱子娟有了在柏林買房的打算。21年來,朱子娟一直租房住。前19年她在德國上學、工作、結婚,期間搬了兩次家,從沒想過要買房。


   

  2008年回到北京後,她已經搬了四次家。


   

  在德國,租房的生活質量和住在自家房子裡幾乎沒有區别。“德國的房子,建築和裝修質量普遍都很高。出租房也很幹淨,上一任房客搬走時會主動打掃,然後物業再收拾一遍。物業還會主動問新房客,對房子各方面是否滿意,說地闆、地毯如果不滿意還可以換。”朱子娟之前在德國租的房子,是上世紀八十年代建的,内外看起來都還很新,而在中國,很多幾年前剛建的房子現在就“不能看了”。


   

  在德國找房一般是自己翻報紙廣告欄,也有人找房屋中介。德國《住房中介法》規定,如果中介任意提高傭金,會被處以高達2.5萬歐元的罰金。


   

  在北京,他們一般通過中介找房,簽合同時“要面對各種不可預知的問題”。每次都要看很多房子,很少能遇到滿意的。他們對月租的心理上限是六七千元,這個價位範圍内房子的質量,有時會讓她的德國丈夫感到憤慨:“這樣的房子為什麼會被允許出租?”第一個房子特别新,裝修的氣味還未散盡,他們簽了一年合同,精心布置後搬了進去,這時小區的入住率還比較低。不久,樓下一家開始裝地暖,他們受不了噪音,住了三個月就搬走了。“德國的房子要完全竣工才能入戶,法律還對裝修時間做了詳細規定,避免打擾其他住戶。”朱子娟說,在德國,各種施工現場都比較安靜,速度也比較快,因為施工方一般會盡量提前裝配好部件,減少在現場的勞動量和工作時間。


   

  付了一個月租金作為違約金提前終止合同後,他們繼續在北京的租房生活。


   

  在德國,朱子娟身邊大部分人都租房住,甚至經濟情況相當好的人也很少買房。德國聯邦數據統計局在2009年公布的數據稱,隻有大約43%的德國人有自己的房子,這一數據隻相當于歐盟國家平均值的60%。在英國、西班牙和意大利,這一比例大約在70%~80%之間,美國則為69%。


   

  事實上,對大多數德國人來說,買房并不是什麼困難的事。在首都柏林,市區的房屋均價為1500~2000歐元/平方米,而柏林2009年的人均月收入約為2400歐元。


   

  即使在GDP占德國首位、房價也最高的慕尼黑,市區房屋均價約4000歐元/平方米,而剛畢業的大學生稅後月收入一般也超過2000歐元。


   

  第一次主動終止合同後,朱子娟夫婦搬到了偏遠一點的地方,但他們很快發現,在龐大的北京,郊區的概念和德國城市郊區有很大區别。第二次搬家是因為離她辦公室太遠,她最終不能再忍受,每天上班單程就需要一個半小時。


   

  後來,他們住過三環邊上一套80平方米的房子,覺得空間太小隻簽了三個月;還住過四環邊上的酒店式公寓,卻因為一次長期停水而再次搬走。


   

  在現在的房子裡住了一年,最近續約的時候,房東提出租金要漲20%。“德國法律規定,兩年可以漲一次租金,最多不超過7%。”朱子娟覺得很難接受。不過權衡再三,他們覺得房子本身的确不錯,而且周邊租金都漲了很多,經過講價,最終把上漲幅度降到了18%。


   

  他們發現,北京房租幾乎一年漲一次,“幅度有時大得可笑”,也不受任何限制。他們的一個朋友在雍和宮附近的胡同租了個四合院,一年期滿續約時,房東提出要漲30%,于是朋友隻好搬家。對于房租的上漲,德國《民法典》做了規定:房東必須提交正式的書面說明,闡明合理的漲價理由,還須舉出三個同類住房漲價的例證,房客不同意的話,就由法律裁決。


   

  德國法律對提前終止合同的規定,也側重房客利益。房客想解除合同,可以不闡明任何理由,隻需要提前三個月提出申請。而除非有非常特殊的理由(如房客死亡),否則房東無權單方面終止固定期限合同。


   

  有人通過計算得出,由于德國房價長期沒有多大變化,如果買一套房子,十年後出售的話,将所有附加費用都計算在内,甚至要損失10%~11%的價值。


   

  中國最近的一份研究報告指出,北京申請首套房貸者的平均年齡是27歲。通常這一年齡段的人買房,直接理由是為安定下來結婚。而在德國,首次購房的平均年齡是42歲,對穩定生活的向往通常并不構成買房的動力。


   

  在北京住了兩年後,朱子娟有了在柏林買房的打算。因為相比之下,她發現德國的房子更便宜。在距柏林市區40多分鐘車程的郊區,“風景優美,附近有一條小河”,她看上了一套占地面積1000平方米的别墅。那幢附帶車庫和一間小屋的别墅,價格約合人民币50萬元。跟北京的房價相比,實在很便宜。


   
   
   

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