他感慨說，最近這一兩年，他所在城市稍微中心一些的地方，基本已經買不到萬元以下的房子：“你說一線城市二線城市工資高，機會多，房價上漲正常，我們這個城市工資也不算高，為什麼漲得這麼快？”
他的感慨并非個例。據了解，不少三四線城市成為這波房價上漲的熱點。
多種因素影響三四線房價
三四線城市房價上漲快是真的嗎？這背後的原因是什麼？
在本輪房價上漲中，新一線城市和部分二線城市的一個變化邏輯是：随着大量畢業生等就業人口的湧入，打破了房地産市場原有的供需平衡。
而對于一些此前不被關注的小城市而言，近幾年也出現了人口回流。比如，此前一直是人口輸出大省的四川，在2011—2017年，每年分别增加8.2萬、26.2萬、30.8萬、33.2萬、63.8萬、58萬和40萬常住人口，平均每年增加37.2萬人。至此，四川省常住人口規模連續7年增加。據了解，其中一部分人經過多年的積累，也有經濟能力在縣城購買新房。
然而，這一邏輯就很多地方來說，也并不完全适用。以成都市青白江區為例，根據其2017年國民經濟和社會發展統計公報數據，年末常住人口40.67萬人。2015年和2016年，該區的常住人口變化情況為：39.87萬人、40.21萬人，顯示出該區常住人口并未出現大幅度的增長。但2016年以來，青白江區的房價增長明顯。
而上述人口湧入邏輯，對于不少持續處于人口流出狀态的三四線城市，就更加難以成立了。
那麼，是什麼因素促進了這些城市的購房需求？據了解，首先是改善型住房需求。過去，三四線城市在所修建的小區大部分為7層及以下非電梯公寓，而随着家庭成員年齡增大，購買電梯公寓的需求大量增長。
但更關鍵的原因是房地産的投資和拿地需求都在從一二線城市向三四線外溢。
進入3月後，供職于成都某大型房地産商的一名負責人，往返于德陽、南充、攀枝花等四川省内三四線城市的頻率逐漸增多。
“過去是地方政府求着我們拿地開發，現在這些地區的土地都供不應求。”該人士稱。
随着一二線城市限購、限價，開發商的利潤受到影響，加之市場需求被抑制，一二線城市地價過高等因素疊加，目前大量房地産開發企業進入三四線城市。不少開發商轉而在新的區域拿地。而這些區域的一個共性是：對消費者不限購，對開發商不限價，同時随着經濟的發展，具備了承受更高房價的地區人均收入水平。
“比如我們剛剛在四川某GDP過1000億的城市拿了一塊地，我們的拿地成本在5000元/平方米左右，可能會賣到一萬，而這個城市的房價目前才8000元/平方米左右。”上述房地産負責人表示。
三四線城市土地市場異軍突起
中原地産研究中心統計數據顯示，5月單月，部分城市賣地金額達到年内最高紀錄，50大熱點城市合計賣地金額單月高達3130億元，同比上漲111.5%。其中賣地最多的城市分别是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、甯波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過百億。
從更長周期看，今年1—5月土地市場仍處高位，合計土地出讓金1.5萬億元，與2017年同期的9503億元相比，上漲57.6%，多賣了4520億元。杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南6個城市前5月賣地超過500億元，25個城市賣地超過200億元。
最高的杭州，賣地1391億元，同比上漲246%；其次是蘇州，賣地681.8億元，同比上漲77%。杭州5月出讓的百井坊地塊以107億元的總價成為近期全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，亦刷新了杭州的曆史新高。
從2018年以來土地市場整體表現看，三四線城市異軍突起是一大亮點。據中原地産統計，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、台州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、嶽陽、淄博、鎮江、紹興等20個三四線城市，賣地金額在2018年出現了明顯上漲，累計成交金額超過100億元。
可以預見的是，防範三四線城市土地市場過熱，将成為接下來的調控重點。易居研究院研究員詹毅凡注意到，與一二線城市較為冷清的土地市場相反，三線城市顯得相當火熱。5月份，雖然三線城市的土地成交面積出現萎縮，但土地成交均價卻有較大反彈，達到2011年以來新高。土地成交價格受房價影響較大，房價上行，則開發企業有更大的動力以更高價格拿地，5月份三線城市的地價創下新高，也是三線城市樓市火爆的縮影，相關政府部門應有所準備，防止市場過熱。
數據是最好的例證。5月，三線城市土地成交建築面積為793.1萬平方米，環比下降36.5%，同比下降7.9%；但成交均價為2187.3元/平方米，環比增長12.8%，同比上漲26.2%。
需警惕大量新增庫存
然而，西南财經大學副教授劉璐表示，導緻三四線城市房價上漲的主要因素，是中心城市調控趨嚴導緻的購買力外溢。
“一種情況是自然的補漲。比如很多東北城市都是這種類型，屬于市場價值的自然修正。”劉璐稱，“另外一種情況就是熱點中心城市向周圍的熱度外溢，以本省的中小城市為主。比如四川南充等地，2017年上半年的房價還在下行，但随着成都的樓市調控越來越嚴，包括南充在内的省内其他城市樓市逐漸熱了起來。”
值得注意的是，成都在5月15日發布購房新政後，對過去不在限購之列的遠郊城市也增加了約束性條款。其中最大的變化是從過去不限制購買，到限制以家庭為單位購買，而限購條件則從過去的無限制，到要求需繳納滿一年社保。
而類似成都的一二線城市樓市新政，會否刺激購房需求流向周邊三四線城市？
劉璐認為，現在情況比較複雜，如果成都新房二手房的價差存在比較長的時間，那周邊還會一直火。
同時，劉璐認為，盡管四川省内三四線城市本身有購房需求，但和三四線城市巨大的庫存相比不算什麼。“這一輪三四線城市熱起來主要還是核心大城市調控趨嚴帶來的購買力外溢。很多三四線城市自身的基本面是難以支撐樓市持久熱度的。”
對此有同樣擔憂的，還有來自房地産企業的負責人。
“潮水過去，三四線城市可能又出現大量庫存。”一名供職于全國某大型房地産企業的四川區域負責人表示，“現在有大量的開發商湧入了三四線城市，我擔心未來又将推高這些城市的庫存。”
尤其是随着大量開發商湧入，三四線城市人口數量少、購買力有限的短闆将會凸顯。“在我們業内，把這種行為稱為‘割韭菜’，”上述人士說，“畢竟在這些三四線城市，有能力購買高價房的人不多，當第一批開發商來‘收割韭菜’後，留給第二批開發商的空間已經不多了，而後續湧入的開發商如果繼續修建大量住房，也許幾年後，這些城市又會出現大量的存量住房現象。”
值得注意的是，從今年3月起，多個三四線城市政府開始發文進行調控。如四川省泸州市發文稱，将對“中心城區熱點區域的地塊，需要采取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的，由住建部門會同國土資源部門、規劃部門提出方案，并列入土地出讓方案報市政府批準後執行”。
而就在5月14日晚間，遼甯省丹東市政府出台了《關于促進我市房地産市場平穩健康發展的意見》，表示要堅定不移落實“房子是用來住的、不是用來炒的”工作定位，堅決防範炒房投機行為，并明确規定出限制區域範圍。
編輯/錢敏