據《中國經濟周刊》記者不完全統計，自去年9月以來，碧桂園的安全事故已造成至少11人死亡。最近的一次發生在7月26日。當晚，安徽省六安市碧桂園·城市之光建築工地發生圍牆和活動闆房坍塌事件，造成6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重（下稱“7·26事件”）。
外界認為，碧桂園頻發安全事故，根源在于其“高周轉”模式。《中國經濟周刊》記者就相關問題進行了采訪。但8月3日，碧桂園在位于廣東佛山的總部召開媒體見面會時，該公司主席楊國強否認事故頻發與高周轉有關。
“高周轉搶的是預售許可證”
所謂高周轉，即業内俗稱的“不壓貨”：拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金後再投資。主要是指房地産企業在樓市流動性收緊的情況下，以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。
高周轉模式可以追溯到2010年，萬科等房企運用高周轉模式創造了前所未有的銷售額，這一年也被券商稱為高業績和高周轉的“元年”。
碧桂園不是高周轉模式的最先使用者，卻把這種模式發揮到了極緻。10多年前，萬科曾奉行“5986”高周轉模式，即拿地5個月即動工、9個月銷售、第一個月售出八成，六成産品必須是住宅，但這一模式因施工安全、房屋質量等問題被逐步放棄，碧桂園則予以傳承。
碧桂園的高周轉被業内成為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。根據碧桂園今年流傳的内部文件，碧桂園已意圖把開盤工期壓縮到3個月，“開盤工期≤3個月，獎勵20萬元；開盤工期在3~4個月，獎勵10萬元”。
“開盤工期和施工工期不是一回事，高周轉搶的是商品房預售許可證。”深圳瑞誠房地産營銷策劃有限公司董事長王大國對《中國經濟周刊》記者說，根據相關規定，開發商在投入一定比例資金後，當地住建部門會發放預售許可證。
“開發商拿到許可證後就可以銷售，在購房者交完首付之後到房管局備案，再與購房者到銀行面簽之後就等銀行放款了。一個施工期為一至兩年的樓盤，僅6個月就完成了銷售，這意味着開發商又可以拿這些錢去做投資了，資金成本和時間成本都節省了，這也是不少房企熱衷高周轉的原因。”王大國說。
王大國還介紹說，各地發放商品房預售許可證的時間不同，有的是在地下室建好之後，有的是在樓層蓋到一半，還有的是在樓盤完工。記者注意到，根據2007年修訂的城市房地産管理法，要取得商品房預售許可證，除了已交付全部土地使用權出讓金、持有建設工程規劃許可證，還必須“按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并确定施工進度和竣工交付日期”。
碧桂園能達到6個月資金再周轉，與房地産市場上行有很大關系，特别是品牌房企開盤就能很快賣光，這使不少房企都推崇高周轉模式。
“高周轉”曾廣受追捧
《中國經濟周刊》記者梳理發現，除了碧桂園，泰禾集團（000732.SZ）、陽光城（000671.SZ）、新城控股（601155.SH）等上市房企也是高周轉模式的擁趸。
泰禾集團是高周轉的多年實踐者，其董事長黃其森今年5月表示，高周轉就是利潤，就是競争力，今年重點圍繞高周轉進行優化升級，集中力量強化高周轉，旗下項目追求6個月的開盤速度，該公司要求各大區域公司将節點指标梳理出來，分解到每個部門。
在“7·26事件”之前，一些房企正在學習碧桂園模式。在保利地産（600048.SH）近日召開的股東大會上，該公司董事長宋廣菊表示，該公司在項目周轉方面也學習了碧桂園的一些做法，已有專門的運營中心來提高效率。常規情況下，項目争取一年内能夠銷售，特殊情況下五六個月也可以。
為何采用高周轉模式的房企越來越多？曾擔任多家房企高管的中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向《中國經濟周刊》記者分析說：“在去杠杆、防風險的大形勢下，民營房企的各種融資途徑有限，資金鍊的緊張迫使企業采取了超出正常項目程序和流程的高周轉措施；由于競争的加劇，加之對企業規模、投資回報的追求，高周轉逐漸走向反面，即違背正常項目施工程序和必要的流程、工藝時間所允許。”
關于房企融資渠道受限，《中國經濟周刊》記者曾以《房企發債變難了嗎？》（網絡閱讀：http://www.ceweekly.cn/）進行過報道。近三年，房企融資結構已發生較大變化，傳統的融資渠道已經因為嚴厲的房地産調控而收窄。華南一家上市房企高管也對《中國經濟周刊》記者說：“現在的房企重視排名，主要是因為隻有排名靠前，才更容易融資。如果不在房企前50名内，銀行可能都不會放貸款，這或許也是房企想通過高周轉使自身規模更大的因素之一。”
上述高管還稱，高周轉是整個房地産開發企業的慣用手法。“不得不高周轉。如果房企願意放慢速度，也可以對資金不那麼在意，但又擔心行業排名下降，因此，不敢放慢速度。當然，這會造成兩個極端，一些房企高周轉越快，擴張也快，排名就很靠前。反之，一些房企因融資受限，最終可能會被淘汰出局。”
此外，根據淨資産收益率（ROE）這一财務指标，也能直觀看出高周轉對一家房企收益的重要性。按照“ROE=銷售淨利率×資産周轉率×權益乘數”計算公式，在銷售淨利率因房價難以走高，權益乘數（指資産總額是股東權益總額的多少倍，權益乘數反映了企業财務杠杆的大小，權益乘數越大，說明股東投入的資本在資産中所占的比重越小，财務杠杆越大）所表達的高杠杆受限背景下，房企要不斷提升收益能力，隻能依靠較高的資産周轉率這一條路。
碧桂園應該是高周轉模式的直接受益者。根據克而瑞地産2012年至2018年前7個月的房企銷售額排行看，碧桂園隻用了6年時間就坐上了2017年銷售冠軍的寶座。其銷售金額也從2012年的475億元增至2017年的5500.1億元，增幅為10.58倍（見表1）。
如果再從ROE角度來看，資産周轉率對碧桂園收益的貢獻度超過同級别的一些房企（見表2）。以2017年為例，在4家知名房企中，盡管碧桂園權益乘數即财務杠杆并不高，但它的ROE排名卻居第二位，這與它的資産周轉率排名第一是分不開的。業内人士：高周轉沒有好壞之分，關鍵要規範運營
高周轉模式在碧桂園“7·26”事件之後引發熱議。
針對高周轉模式，萬科前高管林少洲8月3日公開表示，單從财務管理的角度看，高周轉有其合理性，能夠提高資本回報率，但不能以犧牲施工工期為代價。一旦過分推崇高周轉，過度追求速度，把房子做成快速消費品，就會給行業帶來信用危機。
8月2日，綠城房地産建設管理集團董事長、總經理李軍在2018博鳌房地産論壇上表示，中國的房地産開發模式一直存在一些弊病，現在差不多走到了一個死胡同。市場形勢逼着開發商進行快周轉、控成本，房屋質量也越來越差，明後年可能迎來購房者投訴和維權高峰期。
上述房企大佬為何如此直言不諱？柏文喜對《中國經濟周刊》記者分析說：“近兩年來由于房地産行業産業環境的變化和企業對于規模和利潤的追求，迫使企業紛紛走上了高周轉的道路，在推高周轉的過程中難免忽視了必要的工藝要求、放松了應有的品質把控。所以李軍的擔心也代表了業内人士對行業的憂慮。”
也有專家表達了不同的觀點。清華大學貨币政策與金融穩定中心副主任郭傑群表示，房企的高周轉模式是由房地産市場當前的特點決定的。華東一家上市房企高管也對《中國經濟周刊》記者表示：“高周轉僅僅是一種模式，沒有好壞之分。在特定的市場條件下，企業可以選擇高周轉。關鍵是看誰能走到底、誰能走得快。”這位高管也強調，關鍵是要回到誠信經營、規範運營的軌道上。
責編：陳棟棟美編：孟凡婷