政策越嚴苛，越不可能堅持
很多人會對北京二手房價格環比下跌“0.9%”嗤之以鼻，但它的意義在哪裡呢？就是一個“跌”字，基本可以得出房地産市場已經降溫的結論，一二線以及我多次強調非常危險的環北京一帶的房地産市場的确已經“變天”。
“變天”的根本原因在于政策。特别是“3·17”以來祭出的各種前所未有的嚴厲政策：限價政策鎖定了價格，限售政策鎖定了交易，而限貸政策鎖定了流動性。市場無論如何堅強，短期的調整都是必然的，而且政策蔓延到哪裡，哪裡都會降溫。這就是我過去一直強調“政策有效”的原因。
觀察中國的房地産調控，每一次調控其實都見效，對市場的影響都很大，之所以讓外界感覺到“調控無用”，根子在于沒有堅持。如果從中國房地産的政策周期看，每次政策的周期是兩年左右，在這兩年期間，不密切關注房地産的人是不會看到市場的這種短期變化的，因而一直認為政策沒有任何作用，這是一種誤判。
所以我們看到的情況，就是政策如果溫和，市場不但不會降溫，而且會加速上漲；政策如果嚴苛，整個市場又會死掉，這是管理層又不願意看到的。我不知道這種賭氣式的調控如何收場，我隻知道越是嚴苛的政策，越不可能堅持，一旦房價真的下降，最着急的仍然是政府。
稀缺是理解房地産周期的關鍵
有所不同的是，最近三四線城市房價瘋漲。
中國的三四線城市，大體分兩種情況：一是經濟基礎不錯，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環中，這些城市房價相對于核心城市較低，與核心城市的購房行為之間有某種互補；另一類則純粹因為價格相對偏低，但住房的存量很大，經濟基礎也一般，未來不會出現大量的人口流入的城市。
對于這些城市，我一再強調，購買自住沒問題，但如果用于投資，這種選擇非常危險。但今年我們似乎刻意想讓三四線城市的房地産市場升溫。在這些城市住房存量已經嚴重過剩的情況下，投資者湧入，開發商大量拿地，這種“雞犬升天”的狀況值得政府、開發商和購房者警惕。
我希望這個遊戲的每一個參與者都明白，一二線降溫、三四線瘋漲隻是短期的政策周期導緻。中國房價長期的趨勢仍然服從于供求規律和城市稀缺的原則。對于房地産長期的走勢，必須跳出政策周期判斷。
未來的人口隻會往大城市走，而不會跑到小縣城去，好的城市、高品質的城市在中國屬于稀缺資源，這也意味着城市分化的趨勢會越來越明顯。即使在我所言的大城市中，由于住房品質的差距，未來的好房子也會稀缺。稀缺是理解房價最根本的邏輯，也是理解房地産周期的關鍵。
短期而言，我相信北京、上海、深圳等熱門城市的房價仍然會調整，隻要政策堅持。一旦政策周期逆轉，最具财富保值功能的仍然是這些城市的房子。管理
特約編輯：馬小琳