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廈門樓市:與戶籍挂鈎的“獨立行情”

時間:2024-10-28 08:47:03


    口文|《小康·财智》記者吳潔廈門報道

如果說廣州是“一線城市的身子,二線城市的房價”,經濟總量僅位列全國第51位的廈門則是“二線城市的身子,一線城市的房價”。

近幾年,房價上漲最多的城市有哪些?除了深圳、上海和北京這三大一線城市之外,位于東南沿海的二線城市廈門也在其中。根據2015年3月70個大中城市的住宅銷售價格變動情況,廈門相比2010年上漲了35.4%,該數據位列上海(40.5%)之後,與北京(35.5%)接近,比廣州(33.4%)高出2個百分點。可見,廈門雖然位居二線城市,但是房價卻緊随一線城市,甚至已趕超。

新年伊始,北京、上海、深圳等地樓市相繼出現火爆現象,而這次,廈門卻沒緊跟上步伐。

廈門走出“獨立行情”

春節前,非限購城市首付比例可下調至兩成的利好消息讓人猝不及防,可以說一定程度上給了市場安心放假的理由。果不其然,春節以後,上海賣房者一天漲價三次,“千萬級”新盤“瞬間”被搶光,北京的二手房過戶大廳“一号難求”……上海、北京等一線城市房價出現迅速上漲,樓市火爆異常。

而每每緊随“北上深”之後的廈門卻出乎大家的意料,走出了“獨立行情”。
    數據顯示,廈門2月新建住宅平均價格為22243元/平方米,環比微跌0.9%,同比上漲5.16%。成交量方面,據廈門國土房産局統計,2月份廈門全市共計成交一手住宅687套,比去年同期的770套減少10.78%,比今年1月份的938套減少26.76%,創下2014年1月以來新低。

值得一提的是,這已是廈門新建住宅成交量連續第二個月低于千套,這在近幾年非常罕見。

“購房入戶”關閘

單從數據看,今年前兩月廈門樓市似乎有些低迷,但實際情況果真如此嗎?

業内人士表示,目前廈門樓市以消化前期庫存為主,沒有多少新房源入市,導緻成交量有所下降。至于房價,其實和去年年底差不太多,并無十分明顯下降迹象。“最重要的原因,就是房企暫緩了推盤節奏。”有業内人士分析說,去年年末廈門樓市供銷兩旺,消耗了2016年初的市場需求,進入2016年1月份,廈門房企推盤暫緩,供應銳減。加上2月份又正好是春節假期,處于傳統銷售淡季,導緻成交量陷入低谷。

而說到2016年年初的市場需求,就不得不提廈門的“購房入戶”政策。

根據2013年12月廈門市政府發布的《關于調整我市購房入戶政策的通知》,自2016年1月1日起,購買廈門商品住房的外來人口将不再享受“購房入戶”政策紅利。

由于購房入戶大限降至,許多購房入戶的需求在去年12月集中爆發。數據顯示,2015年12月份廈門商品住宅成交4620套,日均成交約149套,商品住宅成交總套數環比上漲22.64%;住宅總簽約面積約為558459.35平方米,環比上漲29.36%。

價格方面,根據國家統計局發布的2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,當月廈門新建商品住宅價格環比上漲1.3%,連續10個月上漲,漲幅全國第三;同比上漲6.5%,漲幅全國第六。

盡管同比漲幅位居第六,但由于2014年廈門成為全國房價最為堅挺的城市,因此兩年下來廈門的房價仍名列前茅。根據中國指數研究院發布的百城新建價格住宅指數,廈門去年12月均價為22206元/平方米,比廣州高出5148元。

廈門均和房地産評估董事長王崎分析,去年11月、12月,趕搭購房入戶“末班車”的人數确實不少,這也推動了廈門樓市成交量價齊漲。但這個政策并不是去年底才臨時出台,而是2013年底就已經出台,給了兩年的緩沖期。而這兩年,正是廈門房價漲幅最大的兩年,可以說需求在這兩年已經得到一輪釋放。

外地購房者是主力

如果說廣州是“一線城市的身子,二線城市的房價”,經濟總量僅位列全國第51位的廈門則是“二線城市的身子,一線城市的房價”。報告顯示,去年均價高于2萬元/平方米的城市總共有四個,分别是深圳、上海、北京和廈門,這四大城市被列入超高房價城市。

“我們這裡無論是就業機會還是工資水平,都遠不能跟北上廣深比,也比不上杭州、南京等地,但是房價已經向一線城市看齊。”家住廈門海滄區的周女士說,現在在廈門島内買得起房的大多是做生意的,而福建經商群體十分龐大,大家都想在廈門有一套房子。

記者了解到,廈門島内面積隻有141平方公裡,占廈門總面積不到10%,島外占廈門總面積的90%以上。由于以前的投入和産業布局都集中在島内,因此各區域之間發展并不平衡。目前,在廈門島内,已有不少在售項目價格突破5萬元;島外最靠近島内的幾大灣區,房價也在穩步朝3萬元大關邁進。

“我們這裡招個跟單員,有好多大學生來應聘,但其實工資也才三四千。”廈門當地一家外貿企業工作人員曾小姐說,廈門外貿出口占據福建半壁江山,外貿出口企業衆多,但很多大學生在外貿企業裡工作幾年也才五六千元,工資水平和廣深有很大的差距。

在當地業内人士看來,廈門的房價與廈門本土工資水平的關聯度不是很高,因為廈門大半的房子是被外地人買走的。數據顯示,去年廈門以外的客群,總共購買了20501套商品住宅,面積233.14萬平方米,占了66.45%。外地購房者占比近七成,可見廈門對外來購房者的吸引力之強。

王崎說,廈門的樓市格局跟深圳類似,始終存在較大的供應緊缺,土地供應相當有限。廈門與深圳一樣,外來人口遠遠超過本地人口,廈門作為福建省唯一的副省級城市,在城市建設、教育等公共産品的供給方面都是福建最好的,在全國也頗負盛名,因此對周邊泉州、漳州、龍岩等地區都有很大的吸引力。可以說,廈門的房價與福建經商群體的關聯度更高。
   

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