結束了資本博弈兵戎相見的萬科A（000002.SZ），對調控持續升級下的中國房地産拐點帶來的巨大沖擊，心知肚明。
8月份，銷售金額和銷售面積在基數并不高的情況下，創下今年除2月以來最低；去化率僅為47%，大幅低于上半年55%~65%的去化率。背後，是萬科在一二線城市600多個項目都面臨着較大的調控壓力。
而向長租公寓、物流地産、商業地産等方面的多元化轉型，也面臨着極大的考驗。以至于萬科董事局主席郁亮也不得不沖口而出：以“活下去”為最終目标。
前路漫漫，勝算幾何？9月26日，《投資者報》記者多次撥打郁亮與萬科總裁祝九勝的電話，并以短信詢問，但截至發稿前均未得到相關回複。
去化率的威脅600多個項目都面臨着較大壓力
8月份，萬科實現合同銷售金額383.4億元，同比增長3.5%，環比下降15.1%，合同銷售面積257.4萬方，同比下降6.0%，環比下降16.1%。銷售金額和銷售面積在基數并不高的情況下，創下今年除2月以來最低(2月受春節影響，銷售金額為356億元）。
西南證券房地産行業首席分析師胡華如在報告中直言，萬科的推盤力度略低于預期。
萬科投資者關系總監趙旭翔在9月7日的萬科經營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。
趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨着較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放松，那麼銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。
趙旭翔詳細解釋，萬科8月份平均認購時間是半個月，如果半個月不能賣到30%就已經是較差了。同時個人按揭貸款的上升幅度在縮小，8月份銷售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成數為4.6成。客戶自有資金比例較高，獲得信貸資金比例較小是去化率走低的核心原因。而按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多，執行較為嚴格，這與整體銀行監管态度有關。
萬科的最大風險“活下去”成第一目标
市場環境逆勢之下，萬科“船大不好掉頭”的緊迫感與焦慮感已經非常明顯。
萬科董事會主席郁亮近日在南方區域9月月度例會上說道，房地産行業轉折點實實在在的到來了。集團要做的第一件事情，就是進行戰略檢讨，落實到事業部是三年事業計劃書的檢讨，落實到具體的業務操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目标。
郁亮強調：我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目标的達成變得非常重要，6300億元的回款目标是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億元回款目标沒達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。
春江水暖鴨先知。郁亮今天提出的“活下去”與拐點論，力度甚至要比2008年王石提出的拐點論更嚴重。當時随着4萬億元的“救市”，地産商們不僅渡過了一劫，反而還越活越好。
誠如郁亮講話中所透露的那樣，政策風險已經成為萬科最大的風險：因為我們中大多數人未經曆過2008年的政策調控，很多人對最基本的市場信号沒有反應。
“在政策調控後，我們失去了發現客戶的能力，産品力也在不斷削弱，管理動作根本沒有考慮如何應對政策調控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區别，更沒意識到回款延遲或沒有回款的時候給我們帶來的損失，因此四個區域需要對開發業務進行梳理。”郁亮說道。
萬科如何應對調控沖擊波？郁亮提出了四大措施：戰略檢讨、業務梳理、組織重建、事人匹配。在開發業務上，要重點關注，新業務發展、現金流、實現股東回報的有序增長；非開發業務上，投入和産出的匹配問題，嚴重不匹配的項目必須要調整；風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整；做了三年還未做成的業務不要再做；做了三年仍然靠萬科内部資源内生增長的業務，也不要做。
在内部管理上，萬科總部新的架構中取消原有的部門設置，成立三大中心，取消部門分管領導和部門經理，除集團合夥人外三大中心由26個中心合夥人進行管理。
業内猜測，為應對6300億回款目标，萬科或将采取全國性大幅降價措施，地産行業價格戰即将打響。事實上，目前大房企的價格調整策略已經開始，據媒體報道稱，恒大推出國内全部樓盤8.9折，如果全部優惠進行疊加，最低可至7.4折。此外，碧桂園個别項目出現8折優惠。
當然，如果把“收斂”和“聚焦”落實到萬科行為中，很明顯的兩條路徑是：拿地放緩與擴大多元化。
8月份，萬科新增項目20個，權益建面261.2萬平方米，同比下降33.1%，環比下降40%，支付權益價款164.4億元，同比下降45.4%，環比下降35.4%。
而在多元化方面，自今年萬科宣布要轉型城鄉建設與生活服務商後，其在長租公寓、物流地産、商業地産等方面的布局不斷加大。
但多元化轉型往往說易行難，并非一朝一夕就能實現，這對當下轉型中的房企而言，都是極大考驗。聯昌國際證券香港及大陸地産研究主管鄭懷武此前曾對《投資者報》記者說：轉型需要時間的，就算萬科也好，利潤的貢獻從住宅地産以外未來兩到三年看不到可以超過10%。
“房地産闆塊貢獻目前占開發商95%，其他闆塊貢獻，未來五到十年可能會達到20%~30%占比，而短期兩三年是無法達到的。”鄭懷武說。■