市場成交持續放緩，庫存結構矛盾待解
當前調控政策呈現“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀态，各地收緊措施還在陸續推出。随着調控效應持續發酵，市場預期逐漸由疑問被引導向認同并習慣這種節奏，更多緊縮政策的出現和調控範圍的擴容也多在市場預期之中。目前需求趨于觀望，市場成交增速大幅回落。1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。相比去年4月的高點，兩項銷售指标增速回落幅度分别達22.2和37.4個百分點。5月70個大中城市新建商品住宅價格算數平均環比增長0.75%，較上月漲幅微增0.02個百分點。其中一線城市增速繼續大幅下挫，二線城市與上月增速基本持平，三線城市漲幅繼續擴大。房價同比連續第五個月放緩，收窄至9.68%。
預計十九大前行業政策難有松動，對熱點城市維持嚴厲，成交同比回落态勢将在下半年延續。交易量的萎縮也會帶來價格預期向下反轉，房價增速也與成交類似，呈現一二線增速“低頭”、三四線相對平穩的分化走勢。
如何評價當前的庫存水平，是表征上的緩解，還是結構性的扭轉？對此筆者認為前者多于後者。今年前5月商品房待售面積下降了3521萬平方米，從去年初的最高點累計至今減少了7913萬平方米，确實取得了一些成效。但是結構性矛盾還沒有得到根本解決。以數據相對完整的22個重點城市和其他城市的庫存變化粗略對比來看，重點城市庫存自去年初一路下降，而其他城市則較基期多有增加。銷售火爆的三四線城市更多是分布上“散點開花”，體量上“滄海一粟”。除城市圈中心周邊的強三線城市以外，其他大多還未走出高庫存陰霾，并且對行政政策的依賴性較強，需要一些定力和耐心。下半年在政策驅動下三四線樓市還能維持階段性穩增，對總體銷售形成一定支撐。
按揭規模占比雙降，房貸利率明顯上調
從開發企業到位資金來看，1-5月份同比增長9.9%，增速一年内縮窄了6.9個百分點。在各項資金來源中增速下降最明顯的當屬個人按揭貸款，1-5月份增速僅8.6%，較去年同期降幅多達約50個百分點。房企主要融資渠道均有不同程度的限制或收緊，到位資金增速将繼續縮窄。
去年銀行将信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個人房貸占新增貸款的比重曾一度高達39.2%，出現過度擴張傾向。今年金融行業“去杠杆”遏制住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度将在總量控制目标下大幅削減。同時疊加市場流動性趨緊、資金成本上升，倒逼銀行通過提高定價的方式重新配置資産。預計今年個人住房貸款規模和占比雙雙下降，重點地區首套、二套房貸平均利率将明顯上調。
地産投資先揚後抑，增速步入下行階段
1-5月份，全國房地産開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，是年初以來的首次增速回落。預計下半年房地産投資增速趨于下行，空間相對有限。
房地産投資增速下行趨勢已經确立。商品房成交同比增速下行已滿一年，這次開發投資相對成交的滞後期比以往更長，自年初起逆勢上升，直到5月才有“刹車”迹象。這其中有土地市場補庫存的原因，也有來自三四線棚改貨币化安置的強支撐。然而在行業下行的小周期中，房地産投資在上半年出現的高增長難以為繼。銷售增速的大幅下滑必然拖累後續開發投資，金融監管的加強和資金鍊的不斷收緊也将形成硬約束。預計房地産投資增速将呈現“先揚後抑”的局面，在二季度高點後即将見頂回落，結束與銷售及到位資金增速的背離走勢。
不過開發投資情況不會太差，增速為滑落而非跌落。這主要得益于土地供應規模的擴大。在熱點城市，土地市場的熱度主要取決于政府推地的數量。盯住消化周期調節用地供應的“以需定供”新政出台，為緩解熱點城市供地“饑渴症”提供了依據，其中也包括庫存下降較快的三線城市。今年以來，土地成交面積增速一改數年徘徊在零值以下的頹态，1-5月份同比增長了5.3%，強三線城市土地溢價提升。同時，與以往“齊明齊晦”的态勢不同，在抑泡沫和去庫存并行的背景下，開發投資更似“東方不亮西方亮”，不少房企将目光轉向了以去庫存為依托的部分三四線城市。土地購置和去庫存政策的對沖，将減緩開發投資增速下降的速度，下行空間相對有限，預計全年增速在5%左右。
長效機制再響号角，住房租賃改革起航
繼去年國務院關于建立購租并舉住房制度的意見出台後，時隔一年住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，打響了針對住房市場供給側改革的第一槍。目前中國流動人口達2.45億，且在總人口中的占比呈上升趨勢，必然産生過渡性或長期性的租房需求。按城鎮人口7.9億人、房屋自有率70%、人均居住面積30平方米、平均租金30元/平方米/月保守估計，中國住房租賃市場容量可達上萬億級。
緣何租房未能成為主流？固然由傳統觀念、“丈母娘效應”催化的“特剛需求”是一個重要理由，但更關鍵的原因在于供給沒有跟上。一方面供給少，住宅租賃市場規模遠不及住宅銷售。以上海為例，其租房市場在國内相對發達，但去年底地方統計局發布的數據顯示，上海住宅出租面積尚不足商品住宅和二手住宅銷售面積的1/36。另一方面專業的供給更少，租賃房源普遍呈現“小而散”的特征，以個人為主體進行供給的能力有限，缺乏大規模供應且專業化運營的機構。新法規即從供給側源頭鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，以提供高品質、規範化的服務。
租賃關系問題也是困擾租房市場發展的一大痛點，針對承租人常被“東驅西趕”以及“黑中介”“假房東”“霸王條款”等亂象，新規加強了對承租人權益的保護，細化到租期、租金、居住證等，并鼓勵簽訂長期住房租賃合同，有利于提升需求方的住房租賃意願。此外，對于住建主管部門、房産管理部門及地方政府等各監管主體的職責也做出了明确的劃分，為培育住房租賃市場提供規範安排和監管保障。
當然重點還需看政策的推進和落實，在此過程中還要至少考慮兩個問題：一個是提高住房租賃市場的資本吸引力。中國住房購租兩個市場長期存在“定價倒挂”的現象，削弱了租賃市場對資本的吸引力。特别是在房價快速上漲下，核心城市二手房租金回報率已跌至2%以下，遠低于發達國家5%-10%的水平。另一個是直接有效地約束出租人行為。強化契約精神的軟環境往往需要系統配套的硬約束。這就要建立健全社會信用體系，将租房行為納入個人征信系統考量。
（作者為交通銀行金融研究中心高級研究員）