我國住房供應體系發展曆程
自住房制度改革後，我國曾進行從職工型住房合作社到社會型住房合作社的嘗試，但在法律缺位、監管不力等多種因素影響下，各地合作建房舉步維艱，中國住房供應體系逐漸向自由市場與政府保障住房“兩足鼎立”的方向發展。
近年來，我國住房形勢嚴峻，需要打破開發商的壟斷地位，将普通民衆及其合作組織制度性引入到住房體系運行中，構建多方主體共同參與的住房供應系統。中國特色住房合作社再次成為研究中低收入階層住房問題的重要課題。
中西方住房合作社差異及中國住房合作社特征
階段性——處于發展初期，民衆接受度較低
與德國等處于城鎮化後期的國家不同，我國目前仍處于城鎮化中期階段，人民思想意識等精神層面的轉變還未完全進行，因此對于由非政府組織的、産權不歸個人所有的衆籌建房模式接受度不高。
地域性——推廣初期不宜全國式鋪開
中國地區發展不均衡，社會貧富差距較大，因此住房合作社模式的推行需要以中低收入人口占比最大的三四線城市作為試點，先易後難，逐步推進住房改革。
土地制度特殊性——建設用地使用權獲取困難較大
中國實行土地公有制制度，住房合作社住宅用地理應由政府劃撥供給。但由于立法滞後，住宅合作社獲取劃撥建設用地使用權的資格尚存在争議，這是我國住房合作社發展的瓶頸性障礙。
特定的社會語義——産權分配複雜
歐美國家住房合作社建成的住房，其所有權歸合作社集體所有。而在中國人傳統思想中，有産權才算有家，因此合作社建房的産權如何分配一直是備受争議的問題。
中國住房合作社模式還處于初期探索階段，除了要由政府主導、加強監督外，像天福集團等企業所扮演的統籌運營平台角色顯得尤為重要。鼓勵當地社會公信度高的企業作為合作建房承接單位，參與拿地、項目審批、房屋建設等專業環節，最終社員以低價獲得房屋所有權。
中國特色住房合作社的重要嘗試——美好生活家園
所謂美好生活家園，不僅“安居”，更要“樂業”，打造滿足從物質到精神再到就業需求的一站式服務中心，全方位滿足人們對美好生活的向往。
“安居”——美好生活家園應具備的基本功能
首先，使“居者有其屋”。該項目作為中國特色住房合作社的一次實踐，應踐行住房合作社的宗旨：使社員能以成本價或低于成本價住上房子，作為住房供應系統的“第三種力量”真正解決中低收入者的住房問題。在房屋的分配上可采取靈活多樣的手段，如根據不同家庭結構分配戶型，家庭結構發生改變後，可根據一定的補貼政策實行戶型的流動置換，使每一類戶型發揮最大的價值。
其次，應提供完善的配套設施、齊全的公共服務。根據人們的不同需求，社區應配套關注個人成長的教育中心與創業中心、關注身心健康的醫療養老中心和體育運動中心、關注社會和諧的鄰裡中心和文化中心。在此基礎上，社區管理堅持共享理念，打造社區内公共活動和鄰裡交往空間，提升社員歸屬感和集體意識，增強社區凝聚力。
“樂業”——對美好生活家園的更高要求
在解決基本住房問題的基礎上，通過與社區周邊地區資源的充分整合，針對住區不同層次人群提供類别化、具體化就業崗位，力争實現職住平衡目标，推動産城融合發展，真正達到人民安居樂業的目标。
在住房合作社建設之前，可以對社區所需提供的就業崗位進行預測，實現社區消費與就業并行的良性循環。以“新鄉·美好生活家園”項目為例，根據第六次全國人口普查數據，河南省15～64歲勞動年齡人口占全省常住勞動人口的70.64%，假設2018年新鄉市人口結構與第六次人口普查數據相近，按照“新鄉·美好生活家園”項目規劃，規劃居住戶數約1.6萬戶，居住人口約6萬人，則社區的勞動年齡人口數為42384人即社區所需提供的工作崗位。假設平均每戶1人已就業，1人處于非勞動年齡，則最終社區需要提供的工作崗位數為10384位。
社區可按照自身特點，按照合理比例設置不同類型的就業崗位，主要包括：
1.社區運營與維護類崗位。這類崗位主要包括安保、清潔等物業管理、黨群社區服務中心及其他便民機構。2.社區基礎類服務配套崗位。這類崗位主要包括系列教育配套崗位，包含幼兒園、小學、中學、老年大學等成人教育學校；系列醫療配套崗位，包含綜合醫院、社區門診、康複中心等；系列養老配套崗位，包含老年公寓、老年活動中心等；基金管理等服務類崗位。3.社區提升類服務配套崗位。這類崗位主要包括就業創業服務崗位，包含創客空間經營、就業指導中心、互聯網推廣平台以及創新創業孵化器等；公共活動服務崗位，包含文化藝術中、體育活動中心等；商業經營服務崗位，包含大小型商業配套以及酒店賓館等。4.區域資源聯動發展所提供的崗位。以新鄉縣大召營鎮文化生态旅遊區開發項目為例，美好生活家園項目可與旅遊區開發聯合打造，為社員提供旅遊業、都市農業等相關産業的就業崗位。
“社會大同”——美好生活家園的努力方向
在中國特色住房合作社模式語義下，協力共築美好生活家園不僅體現在資金衆籌上，而且包括打造“人人參與、人人為公”的和諧社區環境的含義。比如提出一種新的鄰裡中心經營模式：社員們共同經營食堂、照顧彼此的老人和孩子，每個家庭輪流負責舉辦每周聚會等。而參與工作的社員可以選擇獲得工資或社區服務積分，在享受其他社區服務時可抵用扣除。另外建立社員信譽評級制度，個人信譽等級影響社員在享受社區服務、福利政策等方面的優先順序。
同時，在響應“國家發改委2018年數字經濟試點重大工程”建設的号召下，美好生活家園在社區管理方面要抓住大數據、物聯網平台建設浪潮所帶來的機會，建立智能化“社區大腦”綜合管理平台。在社區基礎設施維護等社區“小事”的管理上，由原來的巡查發現變為傳感器報警，提高社區管理效率。運用物聯網與大數據等信息技術，“社區大腦”嘗試解決社區管理中“人力所不能及、人力所無法及”的實際問題，實現社區精細化管理。
在創新性、人性化、數字智能化的管理模式下，努力使社區向擁有“智能高效的社區服務、講信修睦的人際關系、人得其所的社會保障、人人為公的社會道德、各盡其力的勞動态度”的社會大同方向發展。
結語
簡單來講，中國特色住房合作社其實是在定義一種新的生活模式，在這種新的生活模式下，我們追求三個層次的目标：
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顔”——解決中低收入者住房問題是根本任務；“男有分，女有歸，壯有所用”——青壯年工作收入穩定，豐衣足食，生活豐富是更高追求；“人不獨親其親，不獨子其子”——物盡其用，人盡其力，人人都能感受到社會的關愛是社會大同的努力方向。
美好生活家園的内涵不應隻停留在居者“有其居”，應該追求更深層次的居者“樂其居”。先形成和諧美好社區小環境，進而形成和諧美好社會大環境。從城市運營角度看，這無疑是促進城市健康發展的又一值得探索的途徑。
（作者簡介：彭建東系武漢大學城市設計學院教授、博導，王安琪系武漢大學城市規劃2018級碩士研究生）