“他們以超過市場租金20%～40%的價格拼命收房，完全破壞了正常房屋租賃市場的經濟秩序。”近日，我愛我家副總裁胡景輝炮轟自如、蛋殼推動房租暴漲的“大戲”一下子點燃了人們對房租的關注。如果沒有這麼“一出戲”，可能大部分人的眼睛依然盯在房價上，而胡景晖的這“一出好戲”将房屋租賃價格瞬間推到了風口浪尖。
過去的這些年，多數時候房價持續上漲，房租也跟着上漲，某些時候房租漲幅甚至超過了房價漲幅。然而，這一“定律”正在發生變化，鄭州略顯透支的住房租金水平正在回歸理性。有統計顯示，在過去一年，有13個城市房租漲幅超過20%，僅鄭州房租下跌。中國房地産測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示，2018年1月至7月，鄭州租賃價格指數與往年同期相比呈下跌趨勢，從2017年下半年至2018年7月，除2月份之外，環比均出現下跌。
鄭州租房市場為何“遇冷”？這對鄭州房地市場究竟會有何影響？本刊記者通過走訪與梳理，帶您了解鄭州租房市場最真實的情況。
鄭州市民李先生6年前在金水區燕莊金苑小區購買了一套48平方米的一室一廳公寓房。由于平時在外地居多，于是在購買之初他便打算将這套閑置的房子租出去補貼家用。在進行簡單裝修後，又購置了空調、洗衣機、電視、熱水器等，拎包就能入住。
迎來的首位房客，每月支付2000元租金。房客入住3年，租金一直沒變。該房客斷租後，李先生立即找中介公司繼續出租，“當時詢問房子的人很多，一天有三四撥人看房。”李先生稱，經過一番挑選，他與一位劉姓小夥子簽訂了租賃合同。房租每月仍是2000元。
“到了2016年年底，情況發生了變化。”李先生說，房客認為該小區周邊這樣的房子每月租金才1800元左右，希望給他降租金。
“當他提出下調房租的時候，我也悄悄去房屋中介問了問。”李先生說，多家房屋中介公司介紹，新房、二手房房價上漲乏力，反映到租房市場，房租自然也不會太高，該房每月租1700元比較合理。最終李先生将租金下調至每月1750元。
今年正月初五，小劉離開鄭州到外地工作。李先生向多家中介公司登記，希望以每月1700元的價格出租房子。然而讓李先生沒想到的是，盡管向4家中介公司登記備案，但是5天過去了仍沒一個人詢問。為了早日把房子租出去，他又通過小區業主微信群發布信息，有一位業主有意向租賃，但價格要“好好談談”。
“這套房子在地鐵口附近，交通方便，又緊臨大商新瑪特、華潤萬家等商圈，價位适當放低些，應該不愁租不出去。”李先生說，讓他不解的是，為何短短兩三年時間，自降300元卻難以租出。
連日來，記者走訪房屋租賃市場發現，鄭州租賃市場遭遇“寒冬”，不少房東即使通過降租金的“痛心”之舉仍難覓租客。鄭州房屋租賃市場究竟怎麼了？這是不少房東和房屋中介的疑惑。
鄭州租房市場普遍“遇冷”近日，記者探訪了花園路、文化路、金水路附近5家房産中介，發現在房産中介所，咨詢買房的人依舊不少，但是咨詢租房的人寥寥無幾，有的小戶型月租金降200元仍難覓租客。在鄭州房産租賃市場摸爬滾打十幾年的房産經紀人孫先生稱，越來越看不懂鄭州的租房市場了。“往年是房東找租戶漲房租，從去年下半年開始變成了租戶追着房東要求降房租，否則就換房子。從業十幾年了，房子難租的現象非常罕見。”
事實上，樓市剛剛冰封，租房市場早已蠢蠢欲動。最近衆多城市房租紛紛上漲，從北京到深圳，從成都到西安，房租漲勢“兇猛”。根據鍊家旗下貝殼研究院數據，今年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環比均上漲，漲幅分别為3.1%、2.4%、2.1%；二線城市中，南京、濟南等地住房租金環比漲幅較為明顯，分别為3.7%和2.4%。而據一些市場機構統計，今年7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。根據目前房屋租賃市場趨勢，“房東美滋滋租客愁上愁”該是應有之态。
然而，在全國多城房租齊唱“飛得更高”時，鄭州房租卻獨奏“涼涼”。鄭州租客不僅可以跟“包租婆”談一談，還能傲氣地對中介公司要求“不買賬”。中國房價行情網數據顯示，2018年1月鄭州租金均價為2122元，到7月鄭州租金均價僅為1906元，8月鄭州住宅租賃均價回升至2001元。
在記者走訪中，多位房主談到租金時都表示“很受傷”，坦言和幾年前相比較，明顯感覺到房屋租賃市場大不如前。即便是在管城區、二七區、金水區、惠濟區等人流量密集區域，租房市場也沒有像以前那麼熱鬧。“最近大半年市場确實不像以前那麼火了，此前一套110平方米的三室能租到3200元左右，如今2800元也有一些房東同意出租。而且租金還可以往下砍一砍，支付房租的周期也能商量。房客還能提要求？這在以前租房緊俏的時候想都不敢想。”嵩山路政通路附近一房屋中介說道。
鄭州租房市場為何遭遇“寒冬”“一般在續租的時候，房租價格會調整。過年、畢業前後許多人會重新考慮新一年的工作、生活計劃，居住地點會有所變化，所以這段時間房租價格調整的情況比較集中。然而今年畢業季房租整體價格卻沒有太大起伏。”據21世紀房産鄭州區域總經理王川介紹，前幾年，鄭州每年房租價格會有15%～20%的上漲，可能今年供求相對平穩，房源相對充足，有些房源降價挂網好幾個月也租不出去。那麼，相較與其他城市火熱的租房市場，為何鄭州租房市場出現冰點？據真二網市場部兼加盟事業部總監李志磊表示，價格的變化涉及到多方原因，主要體現在供應和需求的關系上。
“購房熱”流失了租客
當房價在2015年被抑制住之後，紮根早且有頭腦的“鄭漂”在房價大漲前“上了車”。張亮是某不動産中介的客戶經理，據他介紹，在2016年鄭州房價上漲期間，不少租房戶通過交首付款買了房子，“這部分群體，分流出很大的租房市場”。再加上鄭州一再升級的限購政策，房價的上漲影響到了樓市的走向，那些原本不準備買房的人，在房價上漲的催促下，也提前實現了購房計劃。記者從鄭州市房管局了解到：2015年，鄭州市區商品住宅累計銷售105451套；2016年，累計銷售163575套；2017年，累計銷售269079套。從購買到交付一般是兩年的時間間隔，按照不計算提前交付和延遲交付的例外情況來推算，在2017年鄭州市區内就有10萬多套房源交付使用。另一份統計數據顯示，2014年至2016年，鄭州房産市場逐漸加熱，2016年的住宅銷售面積達到了11306.27萬平方米，相當于賣出了98.3個“鄭東新區”。即使刨除投資者手中未能轉手或出租的空置房源，住房租賃市場湧進的房源也足以對現有的價格體系産生巨大沖擊。因為這些房源的入場對租金的打擊是雙重的——不僅流失了租客，還出現衆多的競品。
一部分人因房價逃離大鄭州
2017逃離北上廣的熱點話題甚是灼目，颠覆了普通人對大城市無限美好的膜拜，同樣的情況在鄭州也存在。2016年春節過後，在房價一路高歌猛進的大背景下，一部分人早已在房價上漲前“手握房權”，而另一部分人則恐慌于高房價低收入帶來的生存壓力開始逃離鄭州。業内知情人士稱，2017年第一季度，鄭州市職業介紹中心提供各類招聘崗位67720個，辦理求職登記11720人，達成求職意向6018人。其核心的數據是：招聘崗位同比增長了1779個，增長了2.70%；求職登記人數同比減少了20690人，減少了63.84%。從供求統計數據看，招聘崗位數同比有增加，求職登記人數同比卻有所減少。由此可見，鄭州租房市場供求關系已然失去平衡，失去了如此大的“求房”基數，租房市場自然空乏。
大量安置房投放市場
今年40多歲的徐中強，是鄭州某不動産中介的總經理，在鄭州從事二手房銷售近20年。據其分析，2015年左右鄭州都市村莊沒全面改造前，租房價格相對比較平穩，即使三環内的都市村莊改造了，價格也沒有出現太大的波動，因為很多租戶搬到更便宜的三環外了。
房子租價出現大幅上揚，是從都市村莊大面積拆遷開始的。2016年前後，由于陳寨等城中村的拆遷，大量人群面臨租房，使鄭州的房屋租金迎來一陣“漲”潮。“不少都市村莊的居民，拿着過渡費、拆遷費，手裡不差錢，且自己又不買房，因此，他們租房的時候，價格出得都不低，且由于都市村莊拆遷，很多外來打工人員急着找居所，出現了市場需求的‘貌似增多’，很多房東就趁機上調價格，于是造成租賃價格的‘貌似繁榮’。”徐中強如此表示。
這種租金攀高的現象在2017年春節過後，出現了急轉直下。不少人發現房子不好租了，或者租金難以上漲。原來，都市村莊拆遷後，回遷房陸續竣工，投放市場增多，租戶不用愁租不到房子。在供應端逐漸飽和的情況下，房東不得不主動降價來吸引租客。
對此，魔飛公寓總經理劉達表示，近年來，鄭州大約改造了170餘個城中村，房東與租戶都得租房，供小于求的情況下，房租上漲是必然。而随着安置房的回遷，城中村的房東不僅不用租房子，而且手中還可能有數套閑置房屋出租，随着安置房的持續放量，以及高額的租金“逼”走了一部分租客，房屋租金回落也是必然。
租房模式大變革
就市場而言，目前網上找房的渠道漸多（比如搜房網、安居客等），租戶可以找到押一付一、并且幹淨整潔環境好的公寓式住房，相比之下，押一付三還要中介費的傳統租房市場就不再像以前那麼受歡迎，出租方隻能通過降價來吸引租戶的目光了。而且很多租戶為了避免來回換房找房的麻煩，會選擇在價格較低時直接租整年，在外來務工人員總人數大緻不變的情況下，這樣的改變也就導緻租房“旺季”熱度不如從前，進而使得租金下降。
未來租金或許會回歸理性采訪中，多位房地産界内人士預測，目前以及今後一段時間，鄭州的房子租金價格将趨于平衡，回歸理性。
鄭州市房管局政研室相關人士分析稱，最近兩年，鄭州房屋租賃價格走低，回歸到相對理性的消費區間，在意料之中。“鄭州房租不具備漲的任何條件，大量安置房交付對房東正提出新要求，再像過去那樣簡單粗糙地裝修，估計難以滿足年輕租客對美好生活的追求。不過，雖然租金不具備普漲基礎，但也幾乎不會再跌，畢竟每年人口淨流入20多萬的現象會持續下去，所以鄭州房租也不存在持續下跌的基礎。但空租期會延長，租房市場競争加劇，對城中村靠房租收益的人來說會來有壓力。并且租房市場會出現高端、低端分化的市場格局。”
“2017年，鄭州市的房屋租賃市場租金價格普遍降幅在20%～30%，但是今年不好說，現有租賃住房以市場化供應為主，房源以居民個人為主，租金基本是市場化定價，除了公租房，行政直接幹預也行不通，所以政府并沒有在政策層面進行過多幹預，隻能靠市場自己調節。不過目前租金漲幅趨勢對廣大‘鄭漂’來說是利好的。”徐中強說。
對房地産影響幾何房價已快速上漲了20年，但是，資産泡沫實實在在，資産價格終究要回歸均值，回歸實體基本面，租金就是牽引房價回歸的那根線。房租下降，是來自市場基本面的警告。房地産專家韓世表示，租金回落隻是開始，目前中國的樓市還處在第一個階段，即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結對租金的影響将持續顯現。
“房子是用來住的”，這是住房制度改革的基調，為此，一系列政策相繼布局。“房住不炒”“租購同權”是大勢所趨，也是建立房地産市場健康發展長效機制的重要組成部分。業内專業人士認為，房屋租賃市場與房屋買賣市場最大的區别是，租房是完全的剛需，一般來說租房肯定是要居住，可買房就不一定了，房租代表的是真實消費能力，房價則代表投機水平。“對于投資者而言，在樓市火熱的時候，一些問題都被狂飙突進的房價所掩蓋，而當大潮退散之後，問題才會顯露出來。尤其是對炒房者來說，租金的下降是緻命的打擊。因為房屋的售價可能有水分、有泡沫，但租金是不會出現泡沫的，是市場的真實需求。”因此，去年年底以來房租回落不是短期的，房租回落、租金回報率不斷降低并低于無風險收益率，将直接沖擊房産投資預期。
在鄭州市房地産産業協會會長姜鵬飛看來，“買不買房與房租價格基本沒有關系，對于剛需來說無論房租漲與降，房子都是要買的。但是如果說買房與否跟房租有關系，即使是房租收益下降，受影響的也是投資客而非剛需”。由此可見，“房屋租賃價格的波動其實并不會對房地産市場産生太大影響。租房市場自我調節能力更強，表現在租賃住房供求關系中還是比較平衡的，具有較好的自我調節能力。比如租金增長過高，租客相應會減少，難以出租之後房東自然而然就會降低租金。一直以來，政府在租房市場上也沒有進行過多幹預。不過政府也會進行适時調控，比如出台‘租購并舉’等政策，用以防止房價市場過快上漲”。
總體而言，鄭州房租持續“遇冷”可以說是市場自我調節的體現，适當下降是市場良性發展的需要。随着“租購并舉”政策的推行，會有更多的百姓選擇租房。住房租賃企業要在市場中求發展，相關部門的監管也要與時俱進。讓房屋租賃回歸安居的本質，是相關部門和企業需要共同努力的方向。相信不久之後，租房市場會趨于穩定，購房市場也會逐步變得更加理性。房租和房價“背離”鴻溝将收窄，未來将轉向“共振”。