業主坐等報價，4個購房者以5萬元的“競價階梯”依次加價。短短2個小時内，位于北京朝陽區管莊區域（東五環外）的“遠洋一方”小區某房源，價格就從560萬被“擡”到585萬，以超過6萬元的單價成交。
這是3月初一個周末北京二手房交易市場發生的一幕。既可看做是北京二手房交易市場的縮影，又能折射出一線城市核心區域的二手房交易狀況。
3月17日，北京出台房産新政。調控政策的落地，“限價令”帶來的新房供應短缺，學區房周期性升溫，以換房者為主的購房群體結構，共同構成了本輪市場的“推手”。
樓市變局
在位于北京朝陽區石佛營的朝陽區房屋管理局過戶大廳，王女士從早上六點就前來排隊。但直到中午12點，她才取到自己的号，這也是當天上午發放的最後一個号牌。此時在她身後，是長達50多米的過戶者隊伍。
王女士對該部門的工作頗為不滿，因為在她之前，有大量徹夜排隊的号販子，安保人員未能将其趕出。
這些号販子多為附近居民，很多人在天亮之前就來排隊，他們以最低200塊的價格轉讓自己的号牌。過戶大廳的工作人員稱，這種情況是從今年2月底開始出現的。雖然不及去年上半年的熱度，但從去年四季度以來就很少出現。
該人士的觀點得到了印證。鍊家地産管莊某門店的業務員表示，從2月底開始，該區域的看房者驟然增多，他和同事們也經常加班。他自己每天的工作量是：帶看客戶4-5波，陪看7-8波。
該業務員表示，該區域最火的小區是房源相對較新的“遠洋一方”，平均每套房源約有5-6個購房者争搶。因此，文首出現的業主坐地起價的案例十分常見。
這也造成了該小區成交價格大幅上漲。他表示，如今這一小區的房屋單價普遍超過5萬元，戶型較好的房源，單價可以超過6萬。而在去年3月份，該小區優質戶型，單價也僅在3萬出頭。
在這個北京五環外2011年建設的新小區裡，如此單價并不誇張。根據鍊家app的數據，今年2月，北京朝陽區二手房的參考均價為69665元/平方米，僅次于西城、東城和海澱。後三者以北京乃至全國最優質的學區而聞名，其學區房價格高企，拉動了整體區域的價格，西城區的二手房參考均價甚至超過了10萬元/平方米。
盡管價格高企，這一區域的房源并不多。業務員反映，很多小區的房源隻有個位數，且随時可能成交。
換房大軍
兩年前，當北京五道口區域的學區房價格達到8-9萬元/平方米時，人們戲谑将該區域稱為“宇宙中心”。如今這個片區的房價達到11萬元，但外界似乎已經習以為常。
中原地産首席分析師張大偉表示，學區房價格本身就高于市場平均水平，加之3、4月為學區房購房旺季，市場需求大幅增加，推動了價格上漲。
除此之外，購房者的支付能力似乎也在提高，并為價格提供支撐。張大偉表示，當前北京二手房市場中，有50%-60%為換房需求。因為已有一套房産作為籌碼，這部分購房者的支付能力相當強勁。
張大偉認為，如今的二手房市場成交火熱，正是換房需求回潮下的結果。這一方面是由于傳統銷售旺季到來，另一方面則是房地産稅落地以及調控加碼預期下的情緒影響。而相對寬松的信貸政策為這些需求的釋放提供了條件。
事實上，這種“先賣後買”的交易特點，本身就容易加快交易節奏。上述鍊家地産業務員表示，如果業主想要換房，必須在确定買家之後，迅速找到購房目标。否則按照當下的房價上漲勢頭，支付能力很快就會縮水。
他還表示，其門店接手的客戶中，有60%-70%的比重屬于這種“連環單”。很多購房者連續操作賣房和買房的程序，疲憊不堪。也有不少購房者做了假離婚，從而規避二套房的高額首付。
“限價令”推手
與需求相比，供應方的情緒要平穩得多。在北京的各個區域，由于價格上漲較快，業主惜售傾向明顯。很多業主在簽約、過戶等環節有意拖延，也有部分業主幹脆違約，使得近段時間的糾紛案例驟增。
這是由二手房供應的特點所決定的。與新房相比，二手房市場有着分散、随機的特征，其供應量和供應價格容易出現劇烈變化，且更難于控制。在房價上漲預期強烈時，二手房供應會明顯減少，業主報價則大幅提高。
北京是較早進入存量時代的市場之一。根據中原地産統計，北京二手房成交套數占總體成交量的比重，已從2010年的64.6%提高到2016年的85.1%。
相比新房市場成交下滑、價格平穩的“表象”，這些數據更能反映出北京樓市的現實。
較早進入存量時代的其他一線城市，也出現類似的情況。根據合富地産研究院的報告，目前廣州核心地段的二手房價格同比大幅上漲六成以上。2月27日到3月5日一周的網簽量達到4242套，創曆史新高。報告稱，二手房漲價最活躍地段是珠江新城，部分樓盤價格同比已經翻倍。
有分析認為，新房供應相對不足，使得這些城市的二手房交易明顯升溫。造成這種情況的原因，在于預售證備案遭遇房管局限價，很多開發商都申請不到預售證，或者幹脆不去申請。
這種局面恐怕并不會持續太久。3月17日，北京多個部門發布調控政策，将二套房的最低首付比例提高至60%，并實施“認房又認貸”的原則。按照張大偉的觀點，這預示着對樓市調控将進一步深化，未來還将有其他城市跟進調控。新房供應相對不足，使得這些城市的二手房交易明顯升溫。造成這種情況的原因，在于預售證備案遭遇房管局限價，很多開發商都申請不到預售證，或者幹脆不去申請。