“一石激起千層浪”，用這句話來形容目前的租房市場再适合不過。8月份原本就是租房旺季，房租上漲已成常事，可今年的漲幅卻異常兇猛。
近日，我愛我家原副總裁胡景晖高調離職時所發表的言論，如“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險”、“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%争搶房源，人為擡高收房價格”，這些話就像一桶汽油，再次點燃了原本就備受争議的租房市場話題。
一時間，租房市場的各方都在紛紛撇清與漲房租的關系。長租公寓公司稱：“幹長租公寓不賺錢”，幕後資本方表示：“房租漲價與資本何幹？資本不背黑鍋。”
各方表态看起來都有道理，但對于租客而言，房租猛漲已經是不得不面對的事實。那麼，房租蹭蹭上漲的背後，到底誰是誰非？就此，《投資者報》記者做了相關采訪，并得到些許答案。
胡景晖高調離職背後
胡景晖原是我愛我家的副總裁，自2001年12月至至2018年8月，任我愛我家房地産經紀公司控股公司副總經理兼北京公司副總經理。
8月18日，胡景晖在朋友圈宣布辭職，稱辭職理由為“衆所周知的原因。”
接着，胡景晖在媒體溝通會上指出，目前，以蛋殼公寓等為代表被資本推動的所謂長租公寓在市場上擴大規模，以超出市場租金20%~40%的價格收房，完全破壞了真正市場環境下的房屋租賃水平，這是導緻今年北京房租上漲的另一個真實原因。
他表示，資本湧入住宅租賃運營，租賃企業的一些做法主要是為讓資本方滿意，為了ToVC（投資）而不是ToC（客戶、個人消費者），大量本來不需要裝修的房子也被裝修。
“長租公寓有很多資本湧入，但資本不能隻為了賺錢，必須承擔社會責任，如果資本挾持了許多企業，一定會跑偏。”胡景晖強調，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
“一石激起千層浪”，一時間，各種關于租房的話題成了熱議的焦點，網絡上流傳着許多諸如“昨天買不起房，今天租不起房”、“租不起的北上廣，回不去的三四線”、“追不上房價的你，能追上房租嗎？”這樣的吐槽，對于無數奮鬥在一線城市的租房客來說，可以說是很紮心了。
在中原地産張大偉看來，胡景晖的辭職原因很簡單，就是在電話會議上炮轟租金。張大偉在自媒體“大偉看樓市”中提到，資本是嗜血的，在房地産存量時代，租賃是唯一對于中介還有巨大想象力的市場。資本出錢出槍，自如等長租公寓出人，替資本打殺市場，借以變買不起為租不起。這是某些中介公司的資本閉環中一個重要的部分。
“在過去的幾年裡，中介公司的确依賴資本的力量，在市場上群魔亂舞。如果把租賃市場也占領了，他們就徹底完成了從買到租的閉環。這就是資本的整個如意算盤。”張大偉說。
激增的長租公寓市場
“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，這是最近幾年房地産三級市場一個新興的行業。
簡單來說，就是将業主房屋租過來，然後進行裝修改造、配齊家具家電，并以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。
國家從2015年開始大力支持住房租賃市場。2016年年底，市場從上到下提出“房子是用來住的”，2017年各地密集出台樓市調控政策，并大力發展租賃市場。九部委發文在廣州等12個城市試點，廣州率先打出“租售同權”，緊接着深圳、武漢等50多個城市出台發展租賃政策。
此外，伴随着房價的不斷上漲，越來越多的年輕人主動或被動地選擇了租房，從而使租賃市場的需求規模也越來越大。因此，面對這片藍海，衆多創業類企業、房地産中介、房地産開發商和酒店運營商都在試水長租公寓。
根據中商産業研究院的統計，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額将達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。
鍊家董事長左晖也曾指出，未來中國大概會有數億人租房，北京今年大概有30%的人租房，以後會到50%，相應的市場規模将達到1萬億元到3萬億元。
2018年開始，長租公寓“風口”進入尴尬的境地。兩大頭部品牌——自如和蛋殼公寓在年初相繼拿到融資，今年1月，自如完成40億元人民币A輪融資；2月，蛋殼公寓宣布完成1億美元B輪融資；6月，宣布完成7000萬美元B＋輪融資。兩家的投資方中，不乏騰訊産業基金、紅杉資本、貝塔斯曼亞洲投資基金、高榕資本等業内知名的投資機構。
另有數據顯示，我國目前品牌公寓的數量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2~3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達到10%的市場占有率，整體的公寓數量将達到1060萬間，Top10的管理公司平均管理間數為46.8萬間，Top2公司平均管理數量将達到99.3萬間。
目前美國排名第一的公寓管理公司Greystar管理間數為41.6萬間，日本排名第一的公寓管理公司大東建托管理則上97.8萬間。合理推測下，未來中國排名第一的品牌公寓管理公司将會管理超過100萬間。
到底賺不賺錢？
房租漲價，最初很多人都将矛頭指向長租公寓公司，然後再指向資本方。
近日，有觀點指出，“長租公寓根本不賺錢”，也有資本方表示房租漲價與資本無關。然而針對此類說法，不少人表示質疑，長租公司如果真不賺錢，會有那麼多資本蜂擁而來嗎？
目前，長租公寓有四種運營模式，一是開發運營，公寓所有者（主要是房企）成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資産增值和租金”；二是資産托管，房企将公寓托管給運營服務商進行出租和租後管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資産增值和租金收入；運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取托管費和租客增值服務費；三是運營服務，從資産所有者處承包公寓，對房屋進行标準化裝修，并且負責出租期間的運營和維護；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費；而資産所有者享受資産增值和固定租金收益；四是待建運營，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需要支付房企建築費用，享受資産增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。
這四種運營模式，大緻也可以分為“包租式”經營和“自持式”經營。所謂的“包租式”指的是，将業主的房子以高價租下來再對外出租；而“自持式”則是在市場中購買物業或利用自有物業改造後對外出租。
而無論哪種經營模式，其主要的賺錢模式就是“租金差”，其核心都是用較低的價格從業主手中租房經營，租期少則3年、5年，多則10年。長期算來，這些“租金差”也是一筆可觀的收入。
就此，一位租客對《投資者報》記者說：“我當時（2014年）租的一個兩居室3800元，到了2015年房租漲到4100元，一年時間租金漲了8%左右。”
随後，記者采訪到該租客的原房東，該房東表示，“2016年我将房子交給蛋殼公寓了，當時給我的租金是6200元。我們簽了3年的合同，每年都會按照3%~5%的增幅來調動房租。”
如此算來，同樣的一個兩居室，從2015年的4100元漲到2016年的6200元。而這6200元隻是蛋殼公司與業主的租賃價格。如今，該兩居室已經被“合理”地改成了三四居室，房租價格在10000元左右。
“長租公寓必須讓房租漲，不漲不賺錢，不賺錢何必開這個業務？”一位不願透露姓名的中介向記者表示。
該人士稱，中天置地某個店面在7月份創下了80多萬業績。“舉例來說，如果一套房子長租公寓4000元從房東租過來（這也叫押房），然後5000元租出去。每個月1000元的差價，一年12000元。房東給公司的一個月免租期。最低利潤是12000元。假如一套房子的利潤是15000元，做五六十套房子才能做到這樣的業績。”
此外，租賃市場還有不少“黑心”長租公寓運營商，他們的利潤還來源于随意克扣押金、在水電費上做手腳、看客定價、轉租服務費、押金資金池等方面。
衆多租客都向記者抱怨“租房難”、“房租貴”等問題，甚至一直都有一種聲音在市場裡出現，那就是沒房可租。
那麼，可供出租的房源都去了哪裡？根據北京市房地産中介協會所公布的數據來看，如今的長租公寓運營商手裡有的房源超過12萬套。其中，自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間。
據統計，我國存量住房中，有超過15%的比例被空置，據調查，這些空置房有很大的比例處于毛坯狀态，如果加以裝修利用，那麼這些房源就能夠成為租賃的重要供給。
有業内人士稱，我國存量房源在居民家庭的分布極為不均，從六普數據的分析發現，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他們平均每戶占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每戶擁有20間。
租房難如何解決？
“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險”，這是胡景晖最為引發熱議的一句話。這句話也得到部分業内人士的認同，有人表示，曾經泛濫成災的P2P平台，也是大打互聯網金融創新的招牌攻城略地。然而，時下已經有很多P2P平台資金鍊斷裂，爆雷之聲不絕于耳，無數投資者叫苦不疊。
而披着互聯網金融外衣的長租公寓們，如果一味利用資本的力量擡高房租，激化各方矛盾其所帶來的經濟風險和社會風險也很可能會日益積聚以至爆發。
那麼，如何避免長租公寓陷入爆雷的風險？
胡景晖對此有三點建議：1.通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價，指導價每個月以各種渠道向老百姓公示；2.如果有了指導價，出現了異常交易，老百姓可以向政府舉報，嚴處哄擡房價；3.建議住建部和各地的住建委員、一行三會建立聯合工作機制，嚴格監管進入到長租公寓的資本。
他還表示，降租金不是個難事，可以仿效香港，推出空置稅。
此外，在采訪中也有人對記者說：“在國内，多年來房價猛漲，很多人不得不選擇租房。然而，卻沒有完善的租房系統，租房價格和住房權利都沒有保障，使得租客被夾在中間無法動彈。”
從國際上看，在歐美成熟市場，通過法律壓制過高的房租并不少見。德國實行房租指導價制度，相關機構對住房進行評估、制定租金水平表，如果房租過高，房客可以起訴要求降價。美國則采用另一套方法，通過租房市場化、稅收優惠，鼓勵開發商配置低價公共住房，提高租房數量。
如今，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾落實“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
所謂的“三不得”是指，不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競争搶占房源；不以高于市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
但在資本逐利的天性驅動下，上述辦法是否真能得到切實執行？又是否真能解決“高房租”、“租房難”的問題？仍需拭目以待。