文/樊其國
房企納稅人需要結合自身的實際，制訂适合自身的《增值稅發票管理規定》，嚴格按照規定進行業務處理，有效防範發票管理涉稅風險。
原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資産或費用的确認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要。增值稅發票的開具、抵扣、扣除是個技術含量較高的活。由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下遊企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鍊條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。房企“營改增”後，應更加重視發票的管理，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業的應納稅額。房企納稅人需要結合自身的實際，制訂适合自身的《增值稅發票管理規定》，嚴格按照規定進行業務處理，有效防範發票管理涉稅風險。那麼，房企“營改增”應重點關注哪些發票事項呢？
一：增值稅進項稅額抵扣憑證
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農産品收購發票、農産品銷售發票和完稅憑證。試點納稅人按照規定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
二：扣除項目合法有效憑證
“營改增”差額征稅，是指“營改增”納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規定範圍納稅人的規定項目價款後的不含稅餘額為銷售額進行征稅的方法。納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動産購置原價或者取得不動産時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務部門監制的發票。（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。（三）國家稅務總局規定的其他憑證。
支付給境内單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證。比如，《納稅人跨縣（市、區）提供建築服務增值稅征收管理暫行辦法》規定：納稅人從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證，否則不得扣除。
支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的确認證明。繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。
融資性售後回租服務中向承租方收取的有形動産價款本金，以承租方開具的發票為合法有效憑證。
扣除政府性基金或者行政事業性收費，以省級以上财政部門印制的财政票據為合法有效憑證。
國家稅務總局規定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
三：扣除土地價款必須取得行政事業性收據
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并應當取得省級以上（含省級）财政部門監（印）制的财政票據。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）财政部門監（印）制的财政票據。扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）财政部門監（印）制的财政票據為合法有效憑證。房地産開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發票抵扣進項稅額。
四：銷售房地産項目的發票開具
一般納稅人一般納稅人銷售自行開發的房地産項目，自行開具增值稅發票。
一般納稅人銷售自行開發的房地産項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地産項目，不得開具增值稅專用發票。
小規模納稅人小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。
小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。
小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地産項目，不得申請代開增值稅專用發票。
發票開具注意事項購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。（專用發票還需填購買方納稅識别号、開戶行及賬号）
商品信息：“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動産名稱及房屋産權證書号碼，規格型号欄“空”、“單位”欄填寫“平方米”，數量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄注明不動産的詳細地址。
銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識别号、地址電話、開戶行及賬号。增值稅納稅人購買貨物、勞務、服務、無形資産或不動産，索取增值稅專用發票時，須向銷售方提供購買方名稱、納稅人識别号、地址電話、開戶行及賬号信息。個人消費者購買貨物、勞務、服務、無形資産或不動産，索取增值稅普通發票時，不需要向銷售方提供納稅人識别号、地址電話、開戶行及賬号信息，也不需要提供相關證件或其他證明材料。
備注欄：屬差額征稅的備注欄自動打印“差額征稅”字樣，填寫不動産的詳細地址。收款人、複核、開票人需填寫齊全。