基于市場法原理将模糊數學理論融入傳統的市場法中，利用貼近度和隸屬度矩陣的概念對傳統的市場法進行改進，加入模糊綜合評判分析的方法選取最佳可比實例，并運用德爾菲法确定各特征因素的相應權重，将傳統市場法中對各因素修正的定性分析轉變為定量分析，能夠更加客觀與科學反映房地産真實的市場狀況。
關鍵詞
市場法；模糊數學；貼近度；隸屬度矩陣
傳統市場法的應用與問題分析
1.1市場法的基本概念
市場方法是指通過比較和類比來評價房地産市場價值的過程。1.2市場法的适用範圍和條件市場法在房地産價值評估的對象一般為土地和房屋合為一體的房地産，運用市場法必須具備以下三個必要條件：①大量正常的市場交易信息。②選擇的交易案例應具有與房地産相關的相關因素進行評估。③所收集的數據應真實可靠，應與房地産評估的基準日期相近。
1.3市場法現存的問題分析
首先，房地産估價師主觀随意進行定性評價，在比較案例的選擇過程中缺乏科學依據；其次，在市場法中對影響市場交易價格差異的各項因素的修正過程也是依據評估人員的主觀判斷對相應的影響因素進行打分并以此來确定其權重的，由此便會産生一定的估價誤差；最後，評估結果的确定方法過于粗略簡單，缺乏科學嚴謹性，估價精确度低，難以保證估價質量。
新思路——模糊數學理論的概述
2.1模糊集合與隸屬函數
模糊集合又稱模糊集、模糊子集，它是指具有某個模糊概念所描述的屬性的全部對象。隸屬度表示模糊集合中的元素對于該集合的歸屬程度，是依賴于隸屬函數而存在的。
2.2貼近度與内積和外積
貼近度是指在兩個模糊子集的相似度，在區間[[0,1]内取得，當貼近度接近時1，表明兩個模糊子集之間的貼近度越大。當貼近度接近于0時，這意味着兩個模糊子集之間的貼近度越小。當貼近度為0時，兩個模糊子集完全不接近。
市場法改進基于模糊數學理論
3.1采用模糊模式識别的方法進行比較
3.1.1确定主要特征因素及其相對應的權重
由于房地産自身具有異質性，所以房地産價格不僅僅隻受單一因素的影響，它是由多種因素在共同作用下确定的，不同的特征因素對房地産價格産生的影響也不同，并且各特征因素所對應的影響程度也會随時間、供需圈以及房地産類型的不同而發生改變。雖然這些特征因素是客觀存在的，但其對于房地産價格的影響程度是無形的和模糊的，這時就需要引進德爾菲法來确定主要的特征因素及其所占的權重。
3.1.2利用隸屬度和擇近原則選取最佳可比實例
已知在同一區域（供需圈）内有n個已經成交的可比房地産交易案例A1，A2，…，An，用Bi表示第i個估價房地産的特征向量，則Bi=（bi1，bi2，bi3，…，bim），其中m表示特征向量的個數，bij表示估價房地産特征因素的隸屬值。由于可比案例與待估對象共處一個區域帶且具備一定的可比性，因此，區域因素和個别因素是導緻評估值與市場值之間産生價格差的兩個主要因素，而模糊綜合判斷決策模型則可以利用這兩種因素之間的差異程度計算其隸屬度。
3.2房地産狀況的差異修正
在選定了可比交易案例之後，就需要對可比交易案例進行特征因素差異修正，使其特征因素能與待估房地産更為貼近，根據市場比較法的要求可知所選定的可比交易案例都處于同一區域，且在該區域内市場交易活躍存在着大量充足的屬于正常交易情況的可比案例，選擇的可比實例也均屬于正常交易的範疇内，所以我們在對房地産狀況進行差異修正與調整時，可以消除異常交易條件對房地産價格的影響，因此不需要修正交易情況。
模糊數學理論可以較好的改進傳統的市場比較法，提高評估結果的精确度，但是對估價結果的誤差分析以及估價過程中精度的評定還有待我們做進一步的研究分析與完善。
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作者簡介：
李擎（1993年—）男，漢族，江西南昌人，碩士，研究方向：宏觀經濟。