228萬
有家民宿以成都一套月租金3000元、平均轉租房價每晚450元、出租率75%的二居房源為模型，計算得出5年總利潤為228.24萬元。
投資50萬元，1.1年能回本，5年總收益408.24萬元，總利潤228.24萬元，這樣的項目放在你面前，你投不投？
民宿平台有家民宿就把自己設計成了這樣一個充滿誘惑的投資項目。
這個創立不到半年的民宿品牌出自螞蟻短租CEO申志強之手，他同時擔任有家民宿CEO，董事長則是攜程董事長梁建章。最近，有家民宿還高調宣布獲得來自攜程、途家、58産業基金領投的數千萬美元戰略投資。
根據公開資料，有家民宿主打連鎖民宿産品，在一份面向投資人的合作計劃中，有家民宿以成都一套月租金3000元、平均轉租房價每晚450元、出租率75%的二居房源為模型，得出前述可觀的投資回報數據。
盡管民宿市場潛力巨大，有家民宿又有行業巨頭支持，但這筆聽起來高收益的民宿投資生意，真的能如企業所描述的那樣嗎？
連鎖酒店式的民宿
比起其他民宿平台，有家民宿堪稱“富二代”。幾個“親爹幹爹”中，攜程是國内規模最大的OTA平台，螞蟻短租原屬國内最大的分類信息平台58集團，2016年螞蟻短租賣給民宿行業領頭羊途家，成為途家全資子公司，58集團也成為途家的新股東。
在線旅遊、資訊、短租……從誕生起，幾大垂直行業小巨頭就讓有家民宿占據了極為有利的市場先發條件。申志強說，投資方給了大量的流量和數據。
除了天生自帶資源，有家民宿打出的另一張牌是模式創新。據有家民宿官方資料顯示，其定位為“國内首個舒适型民宿品牌連鎖”。
衆所周知，民宿一大特色就是C2C，房東對租戶。這種個性化特色極強的産品，也能像酒店一樣做連鎖？
實際上，有家民宿的房源依然以普通民居住宅為主，戶型則囊括了1至4居的住宅，并無太多特殊之處，但其運營方式卻與傳統民宿模式大相徑庭——“合夥經營、全程托管”模式。
它的意思是有家民宿和外部投資人（可以不是原房東）合夥把房子租下來，有家民宿負責軟裝改造（投資人出裝修費），租出去後，投資人當“甩手掌櫃”，有家民宿全權負責房源的運營，包括宣傳推廣、接待用戶、布草洗滌、清潔房間等工作，獲得的房租收益再三七分成，投資人七成。
客觀來看，這一模式的确前所未有，目前在線民宿平台大多承擔房産中介角色，主要負責撮合房東和租戶，雖然也有一些平台代管代運營，但都是平台全包資金，不會和外部投資人合夥。
除了房租收益，按照有家民宿的介紹，另一項收益來自場景營銷，通過民宿房間内部設計，向消費者展示産品。比如和網易嚴選合作，在房間裡用網易嚴選平台的家居和日用品，看上這些産品的消費者可以直接購買拿走，銷售利潤的30%～50%也向投資人分成。
50萬變200萬
按照投資計劃，投資人向有家民宿投資50萬元可獲得目标城市10套房源收益，投資100萬元可獲得20套房源收益，250萬元可獲得50套收益。
在具體收益模型中，有家民宿以成都春熙路商圈10套二居房源為例計算，假設投資人提供10套房源，需要再投資約50萬元的軟裝改造費。完成改造後，将房源交付給平台，平台負責上線運營。
投資人的利潤則由總收益減去品牌使用費、平台管理費、平台提成和房租後，淨剩的利潤。
考慮到目前有家民宿平台的出租率為73%（截止到6月25日數據），有家民宿将出租率定為75%，以每晚450元的費用計算，10套房源的第一年總收益為123.2萬元。
同時，平台将收取占年收益4%的平台管理費和占30%總收益的提成。經過計算，第一年投資人的實際收益為82.8萬元，扣去房租成本，第一年的淨利潤則為46.8萬元。
有家民宿規定，提供10套房源及以上的投資人在第一年，可享受平台管理費優惠，第二年開始以6%計算，因此後4年的年淨利潤為45萬元。加上一次性交齊的品牌使用費，5年總利潤為228.24萬元。
按此計算模型，投資人确實能獲得超高回報。同時，前期改造完成後，有家民宿将對房源進行全方位托管。這意味着，房東還不需要操心後續管理，完全可以把它當成一個金融産品。
設計出這一模式的有家民宿，當然也能從中獲益。對平台而言，不用投資購買或租賃房産，僅需覆蓋運營中産生的人員、物資費用，現金流壓力大大減小，讓平台能夠快速鋪開市場。
同時，運營之中産生的費用可以在産生收益時，通過平台管理費收回。此外，平台還能獲得房源年收益的三成提成。
未注明的不穩定因素
怎麼看，這都是一筆雙赢的買賣。不過，仔細分析收益模型，就會發現看似穩定的收益結構中，隐藏了一些不穩定因素。
首先是房租問題。有家民宿提及了投資人的初始投資額為50萬元起，而每年均要投入數十萬之多的房租未明确指出。這是一筆大額投資。
有家民宿對于房源選址要求符合商圈要求（城市核心地段或熱門景區）。《财經國家周刊》記者通過查詢各個城市的房租價格，發現各地房租成本不一，相較于成都，房價更高的上海和杭州核心商圈，根本不可能以3000元價格租下二居房源。
而另一邊，由于當前民宿市場處于上升期，競争激烈，導緻房源轉租價格最初也不宜過高。
以杭州西湖景區為例，有家民宿平台上一套房源為98平米的三居室，其價格為一晚628元（視節假日價格略有浮動）。按收益模型計算，10套房源一年的總收益為172萬元，扣除管理費和平台的分成，投資人将獲得115.5萬元的收益。
而在某房屋租賃平台上，相同地區的相似房源房租為每月8000元。這意味着投資人總共需要支付房租96萬元，如果再加上50多萬元的前期投資和品牌使用費，5年收益遠達不到200萬元。
出租率是另一個有待商榷的因素。在有家民宿的收益模型中，有家民宿以75%的出租率計算。以旅遊業的淡旺季概念看，4、5、6月都包括小長假，理論上屬于旅遊旺季。而一旦進入淡季，出租率可能低于73%，屆時年度總出租率是否能達到75%，會成為一個問題。
申志強曾表示，預計到今年年底，有家民宿将進入40多個城市，房源将超過1萬套。可當越來越多标準化競品出現于城市的同一個商圈，出租率也将面臨新的壓力。
此外，雖然有家民宿稱之為模式創新，但在華美顧問首席知識官、高級經濟師趙煥焱看來，類酒店的标準化環境和服務模式，其實與民宿的初始特點相違背。
他認為，民宿突破标準化酒店的封鎖，正是依靠個性化服務以及體現當地風土人情、休養生息的環境和生活方式。
一旦民宿回歸标準化，奔着個性化去的民宿用戶，還會為此買單嗎？民宿突破标準化酒店的封鎖，正是依靠個性化服務以及體現當地風土人情、休養生息的環境和生活方式。