文|本刊記者林海
一直被視為“朝陽産業”的養老地産正吸引各路資本“蜂擁而至”。随着中國老齡化人口的快速增長，與養老相關的地産、醫療、服務甚至金融業都有望得到政策支持，從而開啟新的經濟增長窗口。
然而，在養老産業成為地産投資發展新“藍海”的背後，并非看起來那麼美好。現實情況是，養老地産領域，探索實踐者衆多，成型者寥寥。高企的投資成本、漫長的回報周期、政策體制尚不健全、客戶“未富先老”，都在考驗着進入者。
輕資産or重資産
從傳統地産商到保險機構，越來越多的公司把養老地産視為一種勢在必行的戰略選擇。
但究竟應該用何種方式切入養老地産，可以說各家有各家的算盤，各家有各家的賬。
資金成本高企是制約養老地産發展的一大阻礙。土地成本之外，不同于普通社區，養老地産涉及領域廣泛，且在社區配套、服務質量、硬件設施上的要求明顯高于其他商品住宅。慢速電梯、無障礙通道等特殊設施的建設也增加了養老地産項目的投資成本。
“前期養老地産投資一定要合理控制規模，太平養老社區的拿地新建項目原則上控制在100—200畝之間，但扣除土地等固定資産折舊攤銷後，項目前期還會出現虧損。”太平養老産業管理有限公司（以下簡稱太平養管）總經理魏琳在接受《英才》記者專訪時表示。
據了解，目前太平養管正準備選擇全國經濟較發達地區，通過租賃、購置改建以及拿地等形式建設10—12個養老社區。
“太平養老地産的模式是輕重結合。”魏琳表示，但他更看重未來養老産業在運營管理上的發揮空間，“未來核心競争力一定在于軟件設施和後期運營服務，目前國内還沒有一家知名的養老運營品牌。”
5月下旬，太平養管與美國水印公司合資組建的太平水印（上海）養老企業管理有限公司正式設立。據透露，太平養老将從美方購入先進的管理與制度流程體系，通過本土化運營，形成養老産業的制度體系。
與太平養管類似，已将養老、健康等産業作為未來發展方向的國家開發投資公司也選擇積極引入西方先進的養老管理體系。
“法國的養老院都是标準化運營，對失能老人的判斷、護欄、床位等都有一套國際化的标準體系，”國投董事長王會生此前接受《英才》記者專訪時表示，我們希望搞養老産業，要把國家養老産業标準制定起來。”
去年10月底，按照“一線、高端、小規模起步、可複制”的布局思路，國投的養老項目主要采取以租賃物業為主的輕資産方式運作。
國投頤康董事長王堅樸對《英才》記者表示，“養老将作為集團涉足該領域的先行，未來要按照打造大健康産業鍊的思路來運作。”
作為國内最早介入養老地産領域的泰康人壽，則已經在國内完成了數次“大手筆”。截至目前，泰康已先後取得北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州8個核心城市的優質地塊，實現全國核心城市群醫養社區“八城聯動”布局。未來5—8年，泰康人壽将在全國投資1000億元，建設15—20個養老社區。
“土地成本是第一個方面，在中國相對西方國家，土地成本确實是比較貴的。但因為拿地較早，我們最大的成本還不在土地，”泰康之家CEO劉挺軍接受《英才》記者專訪時表示，“很重要的成本還在于訓練人工和護理服務，不像西方國家，國内社保并沒有針對老人護理這部分内容，所以導緻成本上升。”
重資産布局，意味着泰康人壽未來同時會成為養老社區的所有者與經營者，但同時也意味着未來巨量的資金投入。
“重資産的好處是你能按照一個長期意圖，去完整地擁有一流的文化設施、體育設施、醫療設施和餐飲設施，培育品牌和管理團隊。”劉挺軍表示。
跨越長周期
如何度過漫長的投入周期，運營之後又該如何盈利？這也是擺在養老地産投資者們面前最為現實的問題。
據悉，當前養老用地的供應方式，一部分是政府投資的社會福利養老設施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養老設施，通過招拍挂等方式出讓，開發商隻能以第二種方式獲取土地。
以2013年的密雲一宗包含養老功能的居住用地為例，中投發展有限責任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用于養老設施的運營，該筆投入的回報周期将被無限拉長。業内普遍認為養老地産的回報周期在8-10年，甚至更長。
“泰康有自己的資産配置，我們會把它放在公司可以承受的位置。”劉挺軍表示，“最關鍵我們有很強的主營業務能力的支撐，我們會核算可以承受的量，現在這部分資産将來在整個資産配置中的比重還是非常低的，不足以對整個公司産生重要影響。”
而對于地産商來說融資渠道、資金回流都是非常棘手的問題。有業内人士對《英才》記者表示，目前地産商在養老地産的探索仍處于初級階段，項目一般是在設計上考慮老年人的需求，模式上采用出售為主或者租售并舉，以回流部分資金。
去年11月，保利地産和太平人壽達成戰略合作，雙方将在健康養老産業進行全面合作，拟共同成立一家股權投資基金。雙方合作将涵蓋養老地産開發、運營服務平台搭建、保險客戶養老服務、産業鍊上下遊投資等多項内容。
按照保利的時間表，“短期投入階段，通過适老住宅銷售反哺适老産品研發建設以及适老配套改造；中期用3—5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8—10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市”。
有業内人士分析，在養老地産上，開發商資金成本有限，而保險公司沉澱了巨量的資金，綜合地産開發和養老産品運營的經驗，雙方合作開發也不失為一種選擇。
“一方面通過保險産品回流一部分資金，繼而通過商業配套設施一部分持有、一部分變現，補貼後續開發，”魏琳解釋道，“後期依托金融産品和養老服務，随着之後未來入住率的提高，總體達到不動産投資6%-8%左右的回報。”