地價越高，房地産企業對資金的渴求度就越高。
2018上半年，TOP100房企總體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。特别是二季度以來，受益于部分一、二線城市預售政策的松動，及熱點二、三、四線城市的持續火熱，房企銷售業績迎來高峰。TOP100房企二季度實現銷售業績2.6萬億元，較一季度增長35%。
龍頭房企中，截至6月末碧桂園業績規模已超4000億元，6月單月業績保持了上月近800億元的高位。恒大、萬科也相繼突破3000億元，較去年同期分别增長24.5%和9.3%。截至2018上半年，銷售規模500億以上房企數量已經達到了25家，33家超過400億。
如此巨大的資金需求也促使了房企融資的多樣性，通過不同的融資方式，低成本、長周期的獲取資金成為每一個房企快速發展的重要手段。
銀行貸款
銀行授信一直是房地産企業資金的最直接來源，2017年12月末，人民币房地産貸款餘額32.25萬億元，同比增長20.9%。房地産開發貸款餘額8.32萬億元。
但随着國家嚴厲政策的調控下，銀行資金快速收緊，先是禁止銀行理财資金流入房地産行業，2018年初以來各家銀行又大幅下調新增授信額度，其中恒豐銀行更是直接宣布暫停受理房地産新增授信業務。
信托融資
随着2012年信托出現的兌付危機，流入房地産的信托資金也出現大幅下降，而2017年監管層再次要求打破剛性兌付，房地産信托融資随之再次收緊。
2018上半年，總共成立房地産類信托産品共成立1176款，成立規模2405.51億元，平均收益率為7.89%。但目前各家信托公司對中小型房地産公司融資市場不斷縮小，部分房地産企業的融資成本已經達到了15%以上。
标準化債券融資
标準化債券融資一直有着期限長、成本低、額度大的優勢，是各房企競相追逐的融資方式，但對融資的主體要求比較高，且監管層審批時間較長，隻有少數房企可以通過該方式進行融資。
公司債
截至2018年8月8日，通過全國銀行間市場與交易所共有19家房企發行了43隻公司債，總共募資541.5億元，平均期限4.3年，平均發行利率6.31%。
債務融資工具融資（超短融、中票等）
截至2018年8月8日，通過全國銀行間市場總共有24家房企發行了48隻債，總共募集661.8億元，平均期限2.29年，平均發行利率5.62%。其中3家中央國有企業，1家外資企業，9家民企，11家地方國企。24家企業中，AAA評級8家，AA+評級11家，AA評級6家。
私募基金融資
截至2017年底，在中國證券投資基金業協會登記的私募基金管理人數量達到22446家，已備案私募基金實繳規模達到11.1萬億元，過去三年年化增長率分别為64.4%和95.3%。
輕資産作為房地産企業目前的重要發展方向，不論是未來業務轉型還是投資，都可以與私募基金形成良好的合作。
将房企資産證券化，在通過股權引資、類房地産信托的方式将房企自身與私募機構綁定，一方面降低了房企的負債使其可以有更多的發展空間，另一方面通過與房企的合作私募機構也獲得了穩定的投資收益。
中國版REITs
近年來，随着國内貨币政策的收緊和房地産市場調控的進一步加強，使得房地産公司融資難度不斷增大。另一方面，傳統信貸融資無論從形式還是期限都無法滿足盤活沉澱在成熟項目中的初始投入。
因此，REITs應運而生。REITs不僅保持了項目專業管理和完整性，還為投資提供了相應的流動性，有助于盤活沉澱資金、優化資源以及降低企業杠杆。因此，在目前商業地産競争越發激烈的市場環境下，REITs模式已經勢在必行。
然而，中國REITs受相關法規和稅收政策的影響，中國現存的REITs對标準化的REITs做了一定的調整，通過券商或私募基金渠道進行發行，即類REITs産品。
中國的類REITs産品的本質就是“債”，是固定收益産品，到期還本付息，本息來源于物業的運營收入、不動産的處置收入以及融資人提供的差額支付等。
類REITs相較于國際标準化的REITs主要有兩點明顯的區别，第一，是組織形式的不同。美國的REITs大多數采用的是公司型，而中國的類REITs多為契約型。
第二，稅負水平的不同。成熟市場中的REITs産品有一定的稅收優惠，而中國的類REITs的稅收成本較高，可能存在雙重征稅的問題。
中國的類REITs産品最早于2014年問世，為中信啟航專項資産管理計劃。目前已發行的類REITs多數采用“專項計劃+私募基金+項目公司”的交易結構，專項計劃通過私募基金持有不動産所屬項目股權的方式投資不動産。
根據募集資金的投放形式，類REITs可以分為“純股型”和“股+債型”，這兩種類型的類REITs均非直接持有不動産産權，而是通過項目股權持有，這樣的目的主要是為了規避不動産轉讓所需的契稅。
“純股型”一般是因為項目公司并沒有存量債務，SPV公司隻能持有項目公司的股權，也正是因為此，SPV隻能通過股東分紅獲取項目公司産生的運營收入，需要交更多的稅費。
“股+債型”是目前類REITs市場的主流方式，即SPV通過購買項目公司股權，同時發放委托貸款等替代項目公司的原有債務，享有項目公司的所有權益。項目公司所産生的運營收入既可以通過償還股東借款本息的形式支付給SPV公司，也能通過分紅支付至SPV。
其好處在于通過償還借款的本息可抵扣一定的稅費，在一定程度上減少了項目公司的運營收入損耗。另一方面，項目公司每年都會進行一定的折舊攤銷，影響了項目公司的可分配利潤，因此通過歸還股東款的方式可以有效避免折舊攤銷對收益的影響。
雖然中國的類REITs産品已經發展多年，但距離成熟還有一段路要走，目前國内市場借鑒REITs的核心理念，加速開展類REITs業務，對房地産市場的健康發展産生了積極作用。