去年以來，北京市範圍内開展疏解整治工作，一批空間被騰退出來。怎麼利用？考驗着各級政府和主管部門。
在核心城區的平房胡同裡，這道題尤為難解。胡同可騰退利用空間多嗎？菜站、養老驿站、文化活動室，哪個功能空間更缺？交給社區還是請第三方機構運營……
在東城區東四南文化精華區，包括史家胡同、演樂胡同、内務部街、禮士胡同等，史家胡同博物館、史家胡同文創社、27号院、禮士傳習館……圍繞胡同空間騰退利用，朝陽門街道正進行着老城文化複興的生動實踐。
房子一出來就被搶光“胡同裡的空間不是騰好了在那兒等着你利用，房子一出來瞬間就被租出去了。”朝陽門街道辦事處副主任李哲說。
最近有幾處好房源，眼睜睜地被搶走。
有一處是房産中介發布在網上的。院子不錯，以前租給散打訓練。街道辦事處（以下簡稱“街道辦”）跟中介說好了要去看，等着房東拿鑰匙。結果還沒等看，已經租出去了！
禮士胡同也有套院子，風貌保護得不錯，但有工商執照，以前出租開飯館。轉手時街道不知道，房東一下簽了好幾年合同。新租戶裝修後繼續開飯館。但因為疏解，胡同商氣降了，開不下去。房東也同意讓街道辦接手，可租戶要轉讓費。街道辦沒有付轉讓費的先例，房子眨眼就被轉租出去了。如今，街道辦隻能等着，什麼時候新租戶也經營不下去了，再來談。
和商戶租房相比，街道辦處于劣勢。商用短平快，想租當時就能拍闆。可街道辦先得有利用方案，會議通過了才能租。租金要申報審批，财政認不認？等都準備好了，房子早沒了。
為什麼要從市場上回租房子？
“政府如果不出手，租出去以後，不知道會塞進來什麼。”朝陽門街道相關負責人表示。
胡同之所以在藝術作品裡留下詩情畫意的身影，是因為早期一條胡同才住七八十戶。自從四合院變大雜院，一條胡同擠進成百上千戶（包括簡易樓），一套院子就住十幾戶。嚴重超載的人口，不但讓居住沒有尊嚴，更讓老城風貌不再。
27号院舉辦“北京國際設計周”
史家社區居民張迎星教居民創作瓦片油畫要讓胡同更宜居、恢複老城風貌，首要的就是降低人口密度。在疏解整治的大背景下，街道有了新的抓手：通過回租房源，為本地居民争取更多公共空間，間接降低人口密度。
胡同房屋産權的複雜性，決定了租的方式最有效。
據介紹，胡同房屋有政府産權、私房、公司産權，還有軍産等，有時候一個院子裡好幾種情況同時存在。政府産權的房子街道可以申請調配使用；公司産權和私房，隻能通過租來達成公益使用的目的。
街道回租，一舉多得。
演樂胡同就有兩處院子，以前散租住人，每個院都住了四五戶，這個走了那個來，還搭了違建。租金也很低。眼下，街道辦正跟房主商量，等這些租戶都走了，整院租給街道辦。街道辦先把違建拆了，再一次性投入修繕，交給社區做公益使用。不僅能拆違、能疏解人口，還能保護胡同風貌、能增加社區公共活動空間，一舉多得。
固基礎還是做提升？公益使用，都用來幹什麼？“我們做過老城曆史街區公共服務設施調研，三甲醫院、好的學校這些都很多，但社區級的文化、醫療、養老等小型公共活動空間，居民反映非常不足。”北京市城市規劃設計研究院規劃師、史家胡同風貌保護協會秘書長趙幸說，“騰出來的空間可以用于補充社區級小型公共服務設施，這些空間在社區内部，使用起來也非常方便。”
禮士社區的情況，比較典型。
“我們社區的辦公面積是達标的，有300平方米，但分布分散，用起來還有很多限制。”社區黨委書記于金鳳說。
禮士社區的辦公空間分三部分。125号院裡有兩間房子，因為是居民院，不能唱歌跳舞，擾民，隻能做電子閱覽室、電腦培訓室。121号院是一個獨立小院，北房是多功能廳，南房打通了做社區服務站。但隔壁院居民家的窗戶就面向院裡開着，目前雖然合唱團、舞蹈隊都在這兒活動，也不敢放開了。44号院在簡易樓窗戶下面，簡易樓不隔音，動靜大的活動也不敢搞。社區和轄區的财貿幹部學院共建，借用他們的教室、禮堂搞活動，去年春節，在教室裡搞了個活動，居民都覺得環境雖然不錯，但不如四合院有氛圍。
社區的禮士胡同曾有“朝陽門小簋街”之稱，一條胡同裡有73家商戶，餐館就多達37家。去年，借疏解整治之機，街道拆違、封堵開牆打洞，73家商戶減少到5家。
127号院原來是賣桶裝水的水站，實現了騰退。臨街，兩間房，40多平方米。街道把它建成文化活動室，聘請第三方機構運營，取名“禮士傳習館”，開展了形式多樣的活動。
騰退空間為什麼不優先建菜站、養老驿站這類保基礎的便民設施？
“菜站不缺，養老驿站要求空間比較大，胡同裡很難騰出符合條件的院子，所以雖然缺，但還沒等到合适的院子。”于金鳳說。保基礎的便民設施，這些年一直都在建設，最缺的，還是做人文提升的公共文化設施。
讓居民成為空間的主人引入第三方機構，在趙幸看來還不夠。
“能看到一些社區級的公共文化設施，無論是養老驿站還是兒童活動空間，實際上用的好的，都有居民深度參與。不隻是說我組織活動居民來參加，而是鼓勵居民成為空間的主人，居民能成立組織，參與到空間運營裡來，和運營主體一起策劃活動，使用這個空間。”趙幸說。
早在2013年，朝陽門街道辦就把當時作為幼兒園使用的淩叔華故居騰退出來，建設了社區博物館——史家胡同博物館，定位為胡同文化展示廳和社區居民的會客廳、議事廳。
為了聚集更多社會資源，2017年，街道辦把博物館交給北京市城市規劃設計研究院運營。北規院為此組織了專門的團隊，進駐史家胡同博物館。以博物館為平台，引入各種各樣的社會力量，開展了豐富多彩的胡同風貌保護和社區營造活動。包括老物件老照片展覽、居民口述史收集整理、美院師生和居民一起設計胡同微花園、組織文化廟會等等。
為了引導居民深度參與，朝陽門街道辦還以史家胡同博物館為平台，指導成立了由居民、産權單位、轄區單位組成的群衆自治組織——史家胡同風貌保護協會。
2015年，風貌保護協會牽頭，啟動了“咱們的院子”項目，利用兩年時間，改造了包括演樂胡同83号、内務部街34号、前拐棒胡同4号、史家胡同5号、史家胡同45号、禮士胡同125号、本司胡同48号等7個院子。
改造過程中，設計師入院，和居民反複溝通，共同設計改造方案，讓居民成為小院改造的主人。2017年，這7個院子陸續完成改造，院落景觀符合老北京傳統的同時，院子低窪、缺少照明、雜物堆積等問題也一定程度上得到解決，最大限度地成為居民想要的樣子。
風貌保護協會還引導居民協商制定《小院公約》，演樂胡同和内務部街兩個院子還選出了小院管家，這7個院子還在建立公共維修基金，以便讓改造成果更好地維護下去。
這一系列社區營造活動的目的，旨在扭轉“政府幹、居民看”的局面，引導居民參與社區自治，實現共建共享。
眼下，史家胡同博物館正在推進一項新的工作：招募和培訓居民講解員。以前，這些工作由博物館運營方負責，今後，這項任務将逐步由居民來承擔。他們将成為騰退再利用空間真正的主人。
引入第三方機構
70歲的靈魂交換到20歲的身體上是怎樣一種體驗？2018年6月23日，“當我像你一樣”展覽在内務部街27号院開展。
走進展廳，繞牆一圈，展出了15幅彩色攝影作品。每幅大照片上，都是“父子”“母女”組合，他們都開心地笑着。與衆不同的是，老人們穿着兒女們的服裝，造型和道具也是年輕人的；兒女們則相反。凝視這些照片，觀衆會被打動：日常被我們忽略的父母，也曾經年輕過，也有一顆年輕的心；同樣的，我們終有一天也會老去。
這個展覽，是朝陽門街道辦為27号院聘請的第三方運營機構——北京ONE團隊聯合内務社區居委會發起的一個社會公共藝術項目，旨在探讨如何在青年群體和老年群體之間建立有效的互動方式和平台。活動征集社區老年志願者和社會上的青年志願者，通過約會的形式，了解彼此的日常生活，尋找共同點，最後以照片的形式呈現。
這已經不是北京ONE第一次組織這類活動了。自從2016年9月進駐27号院以來，這個年輕的團隊一直緻力于引入和促進青年人文化回歸胡同，升級老年人的文化生活。
内務部街27号院是一處保存完好的四合院，以前是政府部門辦公場所。東城區在創建國家級公共文化示範區期間，将其騰出來交給朝陽門街道辦，作為社區文化室建設使用。
朝陽門街道辦沒有把它建成傳統文化室的樣子，他們引入第三方機構來運營。
“我們是在北京國際設計周獲獎團隊交流活動中認識的，街道對我們的理念、以往做過的項目很認可。”北京ONE相關負責人于歌介紹。8人團隊半數以上是海歸。以往從沒在一個社區紮過根，更沒有服務過社區老年人。
同樣的，對朝陽門街道辦來說，這也是全新的嘗試。
“胡同裡從沒騰出過這麼大的空間，街道辦、社區沒有這個能力和精力去運營。北京有這麼多這麼好的文化資源，為什麼不利用起來？”李哲說。
街道辦對27号院重新進行了裝修，北京ONE将其設計成十個獨立空間，開展戲劇、舞蹈、音樂現場、藝術展覽、文學、沙龍、工作坊、心靈美學等系列活動，将其打造成一個集藝術、文化、體育、生活方式為一體的文化教育休閑活動空間。周一到周五，開展傳統活動，包括舞蹈、書法、繪畫、編織等，禮士、演樂、内務部街三個社區的居民都來參加。周末，開展面向社會開放的收費活動，反哺居民免費活動的支出，形成一種全新的運營思路。
經曆了最初的水土不服，如今，北京ONE的活動更接地氣、更有煙火味了，27号院也成了胡同裡的時尚風向标。走進這裡的人，無不為傳統建築和時尚功能的有機融合而贊歎。騰退空間裡的人文複興
27号院改寫了胡同生态。
“以前兒女周末不願意回來，現在老回來。為什麼？有地方玩了，小孩有的玩，大人也能玩！”居民焦奶奶說。
11号院的楊奶奶今年80多歲，就喜歡參加年輕人的活動，以前，胡同裡這樣的活動很少，自從27号院運營以來，楊奶奶能經常和年輕人一起玩了，人也年輕了。
“第三方機構能連接更多的社會資源，豐富社區活動的内容和類型，讓社區活動更有吸引力。”史家社區黨委書記趙博言表示。史家胡同文創社就沒少為社區活動添彩。
史家胡同22号院原是一個水站和報紙分送點，2016年騰退後，街道聘請第三方機構——北京昭微設計運營，建成史家胡同文創社。挖掘街道優質文化資源，通過開發、設計和制作文化創意産品進行社區文化營造。如今已開發出黨建文創、廉政文創、養老文創、胡同文創四大主題，鼠标墊、帆布包、廉政飛行棋、瓦片油畫等十大系列的文創産品。
文創社又開始承接街道各科室和9個居委會的黨建等活動策劃和實施，配合街道重點工作。
“以前社區黨建、廉政等方面的經費花不出去，因為策劃的活動老審不過。對接了文創社以後，他們策劃的活動新穎、操作性也強，很容易通過審核，大家還願意參加。”一位社區書記表示。文創社也由此實現了收入上的良性循環。
史家胡同博物館、史家胡同文創社、27号院……近年來，朝陽門街道辦利用騰退空間，引入了一批第三方機構。它們功能互補，形成了文化聯合體。
公共空間的增加，推動着老城的人文複興。
“有研究統計，自1750年至1950年這200年間，在北京内城不到40平方公裡的土地上，至少曾經存在過1500座寺廟，平均每平方公裡大約坐落着40座寺廟。也就是說，當時站在北京内城的任意一點上，差不多150米遠的地方就會有一座廟。一條常見的三五百米的胡同裡，差不多有兩三座廟。”北京師範大學文學院教師鞠熙介紹。
這麼多廟幹嘛用？
美國學者霍姆斯·韋爾奇認為：“（中國）寺廟提供的三種公益功能：公園、旅舍和休養所，在西方是由世俗機構提供的。”另一位美國學者韓書瑞提出，寺廟是城市公共生活的中心，演劇、市場、慈善救濟、士大夫講會、外人投訴、節慶進香、藏書、出版、藝術與休閑等活動都在寺廟中進行，這些公共活動有助于北京構建共享的城市文化，最終有助于形成各個階層、各種身份共同認同的“北京市民”身份。
随着人口的激增，寺廟、祠堂、水井等公共空間消失，胡同文化随之衰敗。而新的公共空間的出現，讓老城文化複興有了新的可能。
“老城怎麼複興？東四南曆史文化精華區怎麼建設？各有各的想法。目前，街道辦成立了東四南治理創新平台，一方面保障已引入機構實現良性運轉，一方面幫助各部門對接更多資源到東四南來，共同推進老城複興。”李哲表示。